谨呈:中防集团安徽芜湖光华玻璃厂地块地下商业项目市场研究报告上海中原地产商业事业部shanghai.4.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1项目背景光华玻璃厂地块地下商场项目位处芜湖打造山水城市的重点形象区域，众揽江城广厦栉比，大道纵横，山水环绕的一派生机勃勃的现代都市风光，项目总建筑面积约12万平方米。项目规划技术指标：金融商务区基地面积:约5.69万方;侨鸿购物广场地下建筑占地面积：约为4.25万星隆国际城平米;总建筑面积约为11.87万方;地块所在建筑埋深：约15.5米；凤凰美食街建筑结构：为单建筑地下三层结构形式。安徽师范大学皖南医学院赭山公园项目共有地下三层：地下一层和二层做商业，三层做停车场项目的40%体量对外出售，出售20年经营权，60%物业作为持注：项目周边为星隆国际城，为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大有经营。功能于一体新型城市商务综合体，总建筑面积约22万平方米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2研究目标在项目建筑设计方案、销售面积等尚未确定的情况下，把握芜湖城市发展机遇，寻找芜湖商业市场机会点，并对项目进行初步定位。项目核心目标打破芜湖传统商业模式，打造芜湖万象中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3核心关注问题城市机遇典型案例借鉴项目初步定位核心关注问题商业市场现状项目本体认知发展类主题功型定位能定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4Part1芜湖城市解读?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5城市区位芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化，交通，政治中心，长江沿岸重要的口岸城市,市域面积达到3317k㎡。区位位于安徽省东南部，地处长江下游南岸纬度东经119度21分、北纬31度20分方位南倚皖南山系，北望江淮平原水域面积占总面积的14.4%，浩浩长江自水源城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。芜湖市芜湖四季分明，空气质量较好，据国家环保总局发布的报告，芜湖空气质量位气候居109个重点城市第10位，是一个适宜人居的生态之城。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6城市交通以芜湖为中心，1.5小时内到达合肥、南京、铜陵等周边经济据点城市。2012年宁安城际铁路新建完工后，届时到南京、上海、武汉等中心城市仅为半小时、2小时和3小时。公路：芜湖的公路交通网日臻完善，205国道（河北秦皇岛--广东广州）、318国道（上海--西藏樟木）穿境而过，芜湖至宣城、芜湖至合肥、芜湖至马鞍山、芜湖至南京等高速公路均已建成通车，另有一批规划中的高速公路或已开工建设或即将开工建设。铁路：境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭（由皖赣线至宣城市连接）五条铁路干线交汇连接。航空：主要依靠合肥骆岗机场和南京禄口机场，有205国道和高速公路与机场相通。芜湖现阶段芜湖市至各城市时间(小时)芜湖-合肥1.5芜湖-南京1.5芜湖-铜陵1.5芜湖-宣城1芜湖-巢湖1芜湖-马鞍山1芜湖-上海5.5现阶段芜湖交通辐射圈?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7行政划分芜湖市区面积826k㎡，市域人口为230万，市区人口为112万人。其中中心区镜湖区以1.8%面积比例，占据了全市19.1%的人口，人口密度高达为0.76万人。芜湖市鸠江区行政区（县）面积（k㎡）人口（万人）镜湖区地镜湖区5844图弋江区23223弋江区三山区三山区32019芜湖县鸠江区15419繁阳县芜湖县73038繁昌县60432南陵县南陵县126354合计3317230?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8城市地位随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发展带来新的机遇，不断推进芜湖经济健康发展。在国家支持的中部崛起战略和安徽东中部崛起向发展战略的推动下,芜湖将进一步调整产业结构、转变经济增长方式,健康持续发展。行政区划分调整后，芜糊作为中部省长三角份中离长三角最近的人口过百万的城一体化市，融入长三角经济圈的步伐进一步加快。城市化芜湖在推进城市化进程中，打造城乡进程加快一体化的“大芜湖”格局，在新一轮城市规划中，形成了城乡一体化的发展优势。芜湖周遍400公里城市区位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9城市历史地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有2500年的悠久历史，春秋时得名“鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，是全国中等“明星”城市之一。芜湖，南唐时即“楼台森列，烟火万家”，已是繁华的市镇，宋代兴商建市，元明时期“十里长街、百货咸集、市声若潮”，明代时期芜湖港开辟，清代时期形成巨大的米业市场，为“四大米市”之首。芜湖地灵人杰，墨客汇聚。底蕴深厚的芜湖文化哺育了如张孝祥、汤鹏一代又一代的精英才子，引来四方俊杰对芜湖三千年前，这里的青铜冶炼业就独步天下，铸出了“莫邪剑”、“越的垂青与流连。且不说苏轼、梅尧臣、温庭筠、黄庭坚、杨万王剑”等无可匹敌的名剑。芜湖钢铁冶炼业长盛不衰。及至明清，冶里、陆游、汤显祖一代代名士讴歌与赞美芜湖，流连芜湖，到炼锻铸业达到全盛时期，“芜钢”享誉海内。正因为钢铁冶炼锻造业了明清之际，众多的才子俊杰客居芜湖。的繁盛，怀揣绝技的铁匠锻工的云集，打造出驰名的“芜湖三刀”：芜湖也是安徽民主革命时期的圣地。陈独秀、恽代英、蒋剪刀、菜刀、剃刀。其中，芜湖剪刀扬名天下。尤其能工巧匠们打出光慈、王稼祥、李克农和王步文一批革命者先后在芜湖从事过千古绝响——芜湖铁画。革命斗争。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10城市风貌改革开放以来，特别是近十年以来，新时代的芜湖正经历着日新月异的变化。芜湖这座古老而秀丽的商埠城市，正在蓄势重现昔日的辉煌。城市发展芜湖为著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表，也是安徽实行融入长三角战略的重要立足点。随着《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的实施，皖江城市带被视为安徽省承接国内外产业转移的第一方阵，芜湖城市格局和产业升级面临重大机遇。改革开放以来，芜湖市先后获得了国家级沿江开放城市、国家级对外籍轮开放的外贸码头、国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区四个国家级称号，并建立了国家级出口加工区。自从上世纪九十年代初，芜湖作为安徽改革开放的重点和突破口，发展十分迅速，尤其是在制造业上，芜湖创出了奇瑞汽车、海螺水泥、海螺型材这样的拳头品牌，打响了芜湖制造的头一炮。近年来，芜湖形成了有较强竞争力的汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业。与此同时，以方特欢乐世界为代表的文化旅游产业发展也进入了新阶段。皖江城市带产业承接和发展规划实施后，重点包括煤、石油、精细化工在内的重化工产业，以及汽车、电子、冶金、节能环保及造船业等也将实现跨越发展。仅以汽车为例，2008年安徽汽车产量已经达到85万辆，居全国第六位，围绕汽车产业的电子、钢板、塑料等，产业链价值已经达到1500亿以上，尚有巨大的潜力可挖。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12城市建设芜湖目前城市正处于城市改造的高速期，完成固定资产投资额保持着年均40%的速度增长，2010达到1220亿元。其中民间资本是推动芜湖城市建设的主要力量，占到固定资产投资的68%。2006-2010年芜湖完成固定资产投资增长情况近年来随着芜湖的城市化进程的加快和城市面貌的革新，芜湖加快了城市的基础建设和城市改造速度。2006-2010年芜湖完成固定资产投资额保持着年均40%的速度增长，2010达到1220亿元。2010年完成固定资产投资1220亿元，比上年增长35.5%，其中，城镇投资1207亿元，增长37.1%。2006-2010年芜湖各投资主体完成投资情况全年新增固定资产591亿元。本年项目建成投产率63.7%，固定资产交付使用率48.4%。年份20062007200820092010全部投资2874356159001220固定资产投资中，第一产业投资13.5亿元，比上年增国有经济投资136172209288288长51.8%；第二产业投资669.6亿元，增长44.3%，其中工业投资662.8亿元，增长43.5%；第三产业投资民间投资128215323514834536.97亿元，增长25.6%，其中房地产开发投资291.2港澳台及外商2349829998投资亿元，增长40.7%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13城市GDP近年来，芜湖GDP保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期。目前芜湖的GDP总量约为南京的22%，合肥的41%，占镇江的58%，占常州的37%。城市2010年GDP(亿元)芜湖各城市占比芜湖1109100%近年来芜湖的经济得到了快速合肥270341%马鞍山811137%的发展，GDP从2008年开始就1200铜陵467237%跃居安徽第二，2