常绿·九天庄园一个好地方高层营销推广方案1、前言2、推广主题——走进常绿·九天庄园常绿·九天庄园一个好地方3、项目形象定位4、推广思路——概念营销，情景营销5、4/20-12/31整合推广方案1、推广阶段与主题安排2、主卖点诉求3、项目包装手法4、广告口号5、媒体宣传策略6、主题活动7、单位推售策略8、价格策略9、促销措施策略10、工程进度配合11、销售目标1、前言根据九天庄园2006年推广计划，高层推广概念为“发现、感受与享受常绿·九天庄园一个好地方”，所以销售部据此制定本推广计划。二、推广主题——常绿·九天庄园一个好地方本案目前的产品设计概念是什么？我们的核心价值在哪里？产品特点能否对推广形成强有力的支持？如何直接有效的找到目标客户群？产品品牌与企业品牌如何户动？我们采取什么样的手段？1、定义“常绿·九天庄园一个好地方”起源于本案策划人午夜之构思。代表了美丽、安然、闲逸、悠远、宁静、知足、和谐等，是一切美好理想的归宿，充满了诗意和梦幻。在本案中，“常绿·九天庄园一个好地方”定位解释如下（1）是一个美好的小区，小区内外景观优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人“诗意地栖居”；（2）小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方；（3）居住在本小区，能实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等）。2、“常绿·九天庄园一个好地方”住宅定位如下：解决产品与推广的问题是我们的首要任务，产品是什么？推广怎么说？很好的解决这两个问题，最后做到产品形成对推广的有利支撑，推广对产品形成强有力的诠释。1)山水的（选址——规划）；“山为库，水为财”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方,九天庄园选址风景秀丽的白龟山湖畔与紫金山脚,深得中国依山傍水的传统居住精髓。2）生态的、和谐的（环境）生命在于回归，九天庄园注重小区内外园林的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为鹰城增添一道美丽的风景线；3）缤纷的（设施）社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，九天庄园充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；4）休闲的（生活模式）生命是一首诗，九天庄园提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到健身径跑跑步，或者去爬爬山；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；5）亲情的（情感）九天庄园把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”；6）情趣的、人文的（文化品味）九天庄园提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。7）简约的，尊贵的（建筑设计）常绿·九天庄园应该是简约的，所以九天庄园建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，九天庄园以您为尊，素雅端庄的外观用色，一梯2户，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。8）立体的（景观）常绿·九天庄园景观应该是立体的，第一层山水景观，第二层小区主轴景观，第三层组团景观，第四层庭前屋后景，处处有景，方方有胜。在市区高档住宅和新区低密度住宅之间进行选择有车，甚至家庭拥有两辆私家车二次以上置业，至少在市区内经历一次买房经验第一次选择景观类产品，需要完成一次消费观念的飞跃教育程度和购买力偏高，对生活有着更高的追求附：为丰富并精确常绿·九天庄园的显性特征，以上各点均须相应部门以专业化的语言予以补充完善,务求令项目的色彩,外观,服务,设施等每一方面均带有浓郁的常绿·九天庄园一个好地方特征。3、“常绿·九天庄园一个好地方”生活定位诉求1）“常绿·九天庄园一个好地方”社区是全新的、高起点的；2）“常绿·九天庄园一个好地方”住宅讲究高尚品质的；3）“常绿·九天庄园一个好地方”是未来的，是属于平顶山市民的生活新社区；4）“常绿·九天庄园一个好地方”满足购房者五大需求：a)生活情调需求；b)高质量的居住需求；c)交际与发展的（对多功能的会所）需求；d)孩子教育的需求；e)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”文化艺术氛围之需求；5）诉求目标：a)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”属于平顶山人的b)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”城倡导住宅的革命c)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”是高品质生活的代言词d)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”满足更多元的生活居住需求e)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”是为社会精英人士度身订造的f)湖畔人家“常绿·九天庄园一个好地方”是不可多得的，限量供应湖畔人家“常绿·九天庄园”带给人们无限的期待与遐想……如何找到他们？男士通路：市内各高档消费娱乐场所，洗浴中心、KTV、夜总会、咖啡屋等。女士通路：高级美容美发院，高档消费购物中心等。目标客户经常出入的场所是我们主要封杀的渠道充分利用销售道具，直投目标客户必不可少把广告费省下来，拿出一部分对利益场所的相关人员以奖励口碑营销，圈子营销是有效围剿高端客层的最直接办法我们的任务造就市场对平顶山西区发展趋势及区位升值潜力的理性认识，炒热新区，为项目的公开推出形成高热人气！另外，利用系列公关活动，在平顶山树立常绿品牌的知名度和美誉度！二、项目形象定位1、项目定位：根据前述，项目总定位为“平顶山市第一盘”，建议高层定位为：——常绿·九天庄园一个好地方美景住宅贴身式泛会所服务即项目拥有优美的自然景观和园林景观，提供安详宁静的生活空间、文化氛围和贴身式多样化康体服务。2、客户定位以40-45岁私营业主、高层管理人员（社会精英人士）为主，30-35岁一般白领阶层为辅。他们事业有成，追求生活享受。原因：1、项目优美的外环境——山水景观，不可替代的自然资源（白龟山湖紫金山、清水绿带工程等）。2、超大规模，257亩的占地规模，完善的生活配套，极聚人气，生活气氛浓郁，成熟居住小区。3、人性化规划设计，气派轩昂的楼宇外观，户户朝南，窗窗有景。4、独具匠心、浑然天成的主题园林景观，平顶山市第一个主题园林小区，文化气氛浓郁，人景互动，真正实现以客人为本。5、提倡健康休闲的生活模式，无所不在的运动设施，文化小品，充满生机的高雅文化社区。要给一个更鲜明的主题和个性让居于此的人拥有更强烈的心理认同感超越产品形态三、高层推广思路——概念营销，情景营销据调查，平顶山市客户了解的是高层住宅的表面情况，但对其优势则不甚了了，“眼见为实”是这部分客户的最基本心理特征。所以本项目在推广高层时应尽量降低甚至消除其负面考虑，全面充分的向客户展示其正面的形象，建议项目营销推广采用概念营销、情景营销的手法，在整个高层小区环境布置设计完成后再对外开售或项目开售时，让客户提前直接的了解本项目。1、售楼处（售房部改神马大堂）1）将售楼部布置成常绿·九天庄园一个好地方文化展示区，主要设置常绿·九天庄园一个好地方实体模型、常绿·九天庄园一个好地方饰物、常绿·九天庄园一个好地方生活场景（图片、概念）及常绿·九天庄园一个好地方设计师效果图的展示；2）设置专门的高层常绿·九天庄园一个好地方洽谈区(可以是会所某一功能间,但须有一定的艺术格调与档次)，与多层分开对外销售，向客户提供独立的、尊贵的销售服务，洽谈区环境布置以轻松休闲与文化格调为主。建议位置设在会所大堂，现场配置专业服务人员（如酒保、会所服务人员等），利用高雅的装修、舒适的格调与以客户为尊、全员为您（五星级服务）的服务方式打动客户。2、设置看楼服务（看房车）设计、开避看楼路线，力求做到看楼路线景观优美、安全方便以便来规避项目景观死角；（主要是观湖景观）要有一股直逼心灵的震撼扑面而来。要满足引导、刺激成交的功能。设置导示看板，标明示范单位的幢号由于我们面对的目标客户是平顶山市上流人士，他们不缺住房，追求的是一种能显现他们身份与获取社会地位认同的载体，更注重的是精神的交流、平等的沟通，所以我们将摒弃传统的销售方式，而采用创新的销售理念、销售手法，来创造平顶山市“名人俱乐部”的全城效应：1）限制式销售方式（限制标准见后）所有欲参观或购买高层的客户事前须与九天庄园售楼处预约，销售部将根据客户的职业、喜好、特征筛选出符合常绿·九天庄园一个好地方文化特色（如客户从事职业须是文雅的、职位是部门经理级别以上的、业余爱好是健康高尚的等）的客户（即准业主）进行看房放号，每天只安排6个准客户前来看房，并且每个客户分为固定时段，该客户只允许在该时间参观选购，过时不侯。2）封闭式销售方式会所大堂作为高层的专用洽谈区，平时是封闭的，只对合乎条件的准客户开放（特殊活动期间除外），而且在销售开放期间，一个时段只对经认可的某一预约看房客户开放。未到预约时间，预约看房客户只能在售楼处参观休息，到时间后方可入内。3）全员为您的五星级尊贵销售服务方式会所各部分均配有专业的使用统一标识的服务人员，如门童、吧台酒保，保洁人员等，在会所我们将备有准客户喜爱的食物与情景布置（之前将通过调查表的方式进行摸底），并在标准的洽谈区环境布置下根据不同的参观客户进行组合调整，如水果、饮料等，让客户从心里