枫华蓝湾营销策划报告目录第一章战局如何？（市场状况分析）第二章致胜点如何？（目标客群定位）第三章我方兵力如何？（推广策略）第四章如何调动兵力攻击？（整合战略）第五章战局如何部署？（阶段战术）第一章战局如何？（市场状况分析）第一节宏观环境分析1、宏观经济2006年上半年，该市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59％，为今年200亿元奋斗目标的51.83％。2006年上半年郑州市城市居民的收入和支出继续稳步增长，人均可支配收入增长11.5％，高于消费增幅6.3个百分点。2006年上半年郑州市城市居民人均可支配收入为6387元，增长的主要原因一是工薪收入持续增长。二是各种利息、股息及红利收入的增长。三是人均经营性收入的增长。四是人均养老金或离退休金的增长。2006年上半年郑州市城市居民家庭人均消费性支出为3646元，比去年同期增长5.2％。居民更加享受生活。人均家庭设备及服务支出比上年同期增长18.3％。2、城市发展按照总体规划，到2020年，郑州市总人口将达到1000万人，相当于现在的1.3倍。中心城区建成区面积将达到500平方公里，是现在的近２倍。本次规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心；国家历史文化名城；国际文化旅游城市；先进制造业和创新产业基地。据了解，2010年郑州市域内总人口将达810万人，城镇化率为65％。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。郑东新区的发展目标是到2008年，三年累计完成全社会固定投资450亿元，建成区面积达到80平方公里以上，居住人口达到20万人以上。3、宏观政策政策机构房产相关内容目的“十一五”全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商调整房地产市场供应、规划纲要品住房和经济适用住房，严格控制大需求结构和控制房地户型高档商品房。加强对房地产一、二产行业金融风险，确级市场和租赁市场的调控，促进住房定了“十一五”期间梯次消费。完善房地产开发融资方式，房地产市场发展的稳加强资本金管理，规范住房消费信贷定基调。和保险。国六条及其国务院、九调整住房供应结构，合理控制城市房以结构调整、政府责细则部委屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场任为重的2006年房秩序等。细则提出了中小户型70%比例、地产调控开始。营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。《关于落实新建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商明确“国十五条”中建住房结构品住房中，90平方米以下住房面积必模糊的概念和指标，比例要求的须达到70%以上；为各地的细则制定、若干意见》政策执行确立基础。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。《河南省实施河南省建设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程质设厅住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分量分户验收户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。工作的指导意见》《关于加强城郑州市规凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公市规划“一划局示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。书两证”审居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批工作的通知》批准后再公示。为促进房地产要稳《国务院办公河南省建一、加强规划编制定住房价格，合理厅转发建设设厅二、严格控制新建住房结构比例调整住房供应结构，部等部门关支持和引导群众改于调整住房三、严肃查处违法违规行为善住房条件的合理供应结构稳需求。定住房价格四、加强监督检查，落实责任追究制度意见的通知》六类违法违规行为将被重点整顿规范《关于开展整市房管局、对商品房预售、房1、商品房预售管理顿规范房地市工商局地产广告发布、房产交易秩序和市物价2、商品房预（销）售活动的动态监管地产展销活动、商专项活动的局3、房地产广告发布管理品房预（销）售合通知》同管理等六个交易4、房地产展销活动管理5、商品房预（销）售合同管理环节中可能出现的6、房地产经纪（中介服务机构）管理违法违规行为进行重点整顿规范。综述：虽着宏观经济的快速发展和人均国民生产总值的不断提高，人们的生活水平也相应的在不断的提高。人均住宅面积的提高，等这些因素为房产的开发和发展提供了一个较好的空间和舞台。第二节、市场分析1、整体市场情况（1）1—8月份商品房投销分析2006年1—8月份，郑州市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，1—8月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在。1—8月郑州商品房投销比较1001008060504020001月2月3月4月5月6月7月8月投放面积43.2811.0949.1392.6351.4888.6840.9859.58销售面积50.0632.3663.7777.8169.786650.6281.94（2）1—8月份商品房销售价格分析1-8月份商品房销售价格走势3400320030002800260024001月2月3月4月5月6月7月8月价格28223013305329843251330533163138分析显示：1—8月份郑州市商品房的销售价格整体呈平稳上升态势，单看4月及8月的销售价格相对有所下滑，是因为这两个月有价格相对较低的大盘推出。2、区域市场情况项物业类规模价格主力户型及面积销售备注目型率民航多层17.5万㎡3800元/㎡1-1（70㎡）60%民航局内部花园2-2（91㎡）购买一部分3-2（130-150㎡）4-2（170㎡）绿地多层总45万㎡4100元/㎡2-2（87、96㎡）70%银行购买500老街3-2（112、123、136、140套二期㎡）4-2（168㎡）第一多层占地450亩4100元/㎡3-2（130、140㎡）90%目前销售4大街4-2（160㎡）期，基本接近尾声联盟多层4800元/㎡2-2（108㎡）40%目前销售3新城3-2（143㎡）期4-2（194㎡）5-2（214㎡）5-3（257㎡）绿城多层总45万㎡4300元/㎡3-2（125、133、140㎡）70%目前销售2百合4-2（162㎡）期阿卡多层、小高总21万㎡4400元/㎡3-2（140㎡）65%目前在同类迪亚层4-2（156、158㎡）物业中售价5-2（214㎡）最高龙腾小高层、高10万㎡未定2-2（90-110㎡）前期咨10栋高层、小盛世层3-2（125-140㎡）询高层，总5474-2（160㎡）户盛世高层20万㎡未定2-1（57-72㎡）前期咨16栋高层年华2-2（80-90㎡）询3-2（115-140㎡）东方小高层、高占地58亩3800元/㎡3-2（138、141、154㎡）60%488户名都层4-3（170、212238.27㎡）立体高层13万㎡3200元/㎡错层买90㎡送23㎡70%2梯6户世界买110㎡送28㎡运河小高层18.7万㎡4100元/㎡2-2（95㎡）65%995户上郡3-2（139㎡）5-3（299㎡）3、楼盘分布图第三节、项目SWOT分析1、项目概况本地块位于CBD的北部，南临龙湖，西接金水河，景观状况优越，基地平坦，适合开发大型居住区。项目指标总占地（住宅）110亩（合73337㎡）总建筑面积75797㎡户数515户2、项目SWOT分析★优势(W)*区域优势――项目所在区域为新区高档住宅密集区,距离市区比较近,生活环境的优美与交通的便利,会是客户心动的主要因素。*环境优势――项目位于运河的北面,仅与宽阔的运河一路之隔,景观状况优越，基地平坦，视觉感极强，档次性极强。*规模优势――项目地块面积较大,又有区中路相隔,规模与区间功能分隔自然.绿化、景观相辅相成。*配套优势――项目周边有北大外国语小学、省实验中学、47中等名校遍布是项目配套的优点。★劣势(W)*竞争劣势――周边项目的相继建成，对本项目的建筑风格与建筑档次要求有很大的影响，是客户群争夺战中的强硬对手。*开发劣势――开发工期较长，前期投资大，资金回收较慢，整体与郑新区快速的发展步调相比拼。★机会（T）*城市人口的不断增多。*市场状态――郑东新区建设步伐的加快，配套等生活实施的健全，人气的不断上升。*区域发展――伴随着郑州社会、经济、文化的持续不断发展，区域内会产生投资居住两相宜的局面，对项目的规划带来多样性发展空间。*意向客户――项目的位置与规划会吸引社会新锐人士、中产阶级和省外一些购房者等。★威胁（o）*竞争威胁－－郑东新区各楼盘的竞争威胁。*潜在威胁――潜在的项目带来的开发威胁。*宏观政策的进一步调控，商品房等到拿到预售证时才能上市销售，前期资金回笼慢带来的资金压力。第二章、致胜点如何？（项目定位）第一节、定位原则地块条件通过地块条件分析，初步确定项目的几个可能发展方向市场条件结合市场环境，剥除市场空间小、竞争压力过大的方案开发意图尽量避免与开发战略相违背的方案投资回报率相同条件下，选择投资回报率高的方案第二节、客户群定位郑州市私营业主郑州市及周边县市富有阶层其他客户居住物业客户圈层图第一圈层客户：这类客户以郑州市的私营业主、企业的中高层管理者，以及外来郑州经商的商业主。因为地缘优势的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。第二圈层客户：这类客户包括郑州市个体老板、郑州市公务员、周边县市富有阶层。中央商务区（CBD）中心区和龙湖居住区南区组成，聚集了金融、商务、旅