目录第一部分、苏州市小户型公寓市场简析一、小户型公寓类型二、小户型公寓市场发展概况三、苏州市小户型公寓市场分析第二部分、酒店式公寓市场分析一、酒店式公寓分布区域分析二、酒店式公寓价格分析三、酒店式公寓户型分析四、酒店式公寓客户分析五、影响酒店式公寓销售的因素分析六、投资酒店式公寓应注意的几个方面七、酒店式公寓个案分析第三部分、项目定位分析一、项目分析二、项目产品定位分析三、项目目标客户定位分析四、项目价格定位分析第四部分、项目开发建议第一部分、苏州市小户型公寓市场简析一、小户型公寓类型1、小户型公寓的界定。小户型公寓的界定主要有两种标准：一种是两居室以下（包含两居室）的单位统称为小户型，另一种则是以面积来界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即称为小户型公寓。目前业界大部分以面积为界定标准的。2、小户型公寓的类型。小户型公寓根据其经营管理方式以及所提供的服务内容的不同又氛围四种类型：服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店和酒店式商务公寓。下面分别对这四种类型的小户型公寓进行简要分析。?服务式公寓服务式公寓是有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。?酒店式公寓酒店式公寓是能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。?产权式酒店产权式酒店是由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的部分产权，即发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者委托酒店经营管理公司进行管理，酒店管理公司定期给予投资者一定数额的投资回报和年终分红以及一定期限的免费入住权。?酒店式商务公寓酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。可以说，它是soho和酒店式公寓的组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群体的不同商务需求。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为客户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的50多种服务。二、小户型公寓市场发展概况1、苏州市场逐步成熟，市场进一步细分一年多来，苏州房地产市场发展迅速，激烈的市场竞争也使得市场进一步成熟和细分，小户型产品的出现，而其市场效应与其说是房地产市场细分的结果，不如说是房地产开发者为了应变千变万化的客户要求所采用的一种应变手段。2、项目区域位置优越，升值潜力大结合本埠以及外地的一些小户型产品，可以发现这些个案的区位优势十分明显，这些案盘大多地处城市CBD或CLD，而作为区域中心位置的案盘，其产品本身所拥有的市场升值潜力是巨大的。3、户型面积小、总价低，容易被接受小户型产品以其较低的总价、首付以及月还款的确对购房者有较强的亲和力，容易被购房者接受，另外，较好的平面规划即做到小而全的户型设计也是吸引客源的有利手段。4、投资回报率高小户型产品的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率，由于小户型产品可以用相对低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资客青睐。5、消费理念的更新和转变，也是小户型产品的市场契机苏州人已经越来越多的接受了一生多次购房（梯度换房），适时投资消费的投资理念。相对于投资型客户，自住型客户看中的就是将其作为一个过渡性的产品。若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型产品或租或售，也能得到较好的投资回报率。6、小户型产品多采用全装修，符合一部分客源口味因为小户型产品所面对的客源大部分是年轻的白领办公一族，他们对住房的要求也较高，精装修小户型产品也正合适他们的口味，居住、办公、待客均不失客户身份。7、客源层面较广，市场接受度高小户型产品需求客源层面广，能满足不同层面客源的居住以及投资需求。因其较低的总价和完善生活配套也能够被多数客源接受。市场反映好，接受度高。8、市场品牌效应提升明显作为房产开发商，小户型产品的开发往往因其相对于大户型较小的利润空间，设计上也多占用隔断及配套设施。对小户型产品的开发有一定的抗性。三、苏州市小户型公寓市场分析1、小户型公寓市场供应情况?目前在苏州市场上已经出现的小户型公寓类项目有25个，吴中区有一个，是“苏州凯悦”；市区有14个，分别是“时代晶华”、“中心广场”、“玄妙广场”、“协和金盛广场”、“粤海广场”、“都市e站”、“赛风梦想家”、“自由之邑”、“相皇国际”、“摩登99”、“锦地星座”、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩国际酒店”；园区有3个，分别是“春之交响”、“正兴水岸人家”和“白领公寓”；新区有7个，分别是“嘉业阳光假日”、“狮山丽晶”、“风华苑”、“狮山峰汇”、“青庭国际公寓”、“汇豪国际”、“御庭国际公寓”、等。没有正式公开的小户型项目有一个是位于市区观前街的“润亿皇朝”。?这些项目之中，产权式酒店有四家，分别是“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”、“伯恩国际酒店”和“相皇国际”。?同时，在这些项目之中套型比较大的有2家，分别是“御庭国际公寓”和“白领公寓”。表1：小户型公寓供应数量分析小户型公寓分区域数量分布161414121087643210吴中区市区园区新区说明：从上图可以看出：目前苏州市场上已开的小户型公寓以市区为最多，有14家之多，接下来是新区有7家，然后是园区和吴中区。成因：市区的小户型的出现是由于市区两大商圈的集聚效应以及市区房价的不断上涨，加之土地资源稀缺，房源紧张，房屋总价偏高。因目前市场上一般住宅物业已经达到了相对饱和的状态，所以，低总价、首付低的小户型就有了市场存在的机会。表2：已售小户型公寓物业情况汇总表物业区域地址总建筑面积m2建筑面积均价元/m2苏州凯悦吴中区东吴南路153号230004600时代晶华金阊区金门路、石路交叉口340005900中心广场金阊区石路商业圈内约100006080协和金盛广场金阊区金山路88号325645500都市e站金阊区干将路与阊胥路交界处435005500赛风梦想家金阊区金阊阊胥路302号－324号60006000粤海广场平江区平江乔司空巷22号900006000正兴水岸人家园区娄跨大桥与312国道交汇处400002200白领公寓园区园区工业园区星汉街168号454837000风华苑园区东环路与机场路交界处340003500春之交响园区苏惠路与星海路交界处800007100狮山丽晶新区新区新区商业街东、国新大酒店180006000西狮山峰汇新区新区狮山路89号250006000嘉业阳光假日新区玉山路和金枫路的交叉口37万(200套)4000（资料来源：苏州博思堂研展部）注：以上均价为实际销售实现的均价。说明：?从上表的数据可以看出，已售完的小户型公寓市区占到了6个，平均售价达5860元/m2；园区占到了4个，平均售价达4950元/m2；新区有3个，平均售价达5333元/m2；吴中区有1个，平均售价达4600元/m2。?从价格上来看，市区是最高的，吴中区则为最低。?同时，从供应的量体来看，市区也是最多，接下来是园区和新区。表3：在售小户型公寓物业情况汇总表物业区域地址总建筑面积建筑面积平均售价m2元/m2自由之邑(二期)金阊区金阊区阊胥路70号460005575茉莉花大酒店金阊区苏州市阊胥路345号3421612000摩登99沧浪区人民路28号289326900相皇国际沧浪区十全街与相王弄交叉口的240008000西南角锦地星座(二期)平江区干将路938号近乐桥400008500(一期);11800(二期)伯恩国际酒店平江区苏州市平江区乔司空巷20000950027-33号青庭国际公寓新区狮山路43号12万9250汇豪国际新区新区狮山路和滨河路交叉386987500口御庭国际公寓新区新区长江路318号243008300（资料来源：苏州博思堂市场研展部）说明：?目前市场上在售的小户型公寓主要集中在新区和市区，其中市区有6个，平均售价达8395元/m2；新区有3个。平均售价达8350元/m2。?从价格上来看，市区比新区稍高一点，但是两者十分接近。?从供应的量体来看，目前市区的量体最大，新区其次。表4：未售小户型公寓物业情况汇总表物业区域地址总建筑面积建筑面积m2平均售价元/m2玄妙广场平江区干将路818号8300010000润亿皇朝平江区乔司空巷近人民路18000约10000新五洲大饭店金阊区广济路近石路7750（资料来源：苏州博思堂研展部）说明：?目前市场上即将推出的小户型公寓主要集中在市区，有3个，平均售价达9250元/m2。?从价格上来看，这个价格比目前在售的小户型公寓要上升不少，这其中有地段因素也有产品本身品质的因素存在。2、小户型公寓市场需求情况?从目前整体市场来看，小户型公寓相对其它物业而言，要好销得多。?小户型公寓物业之所以旺销，主要源于小户型物业有低总价，地段好，物业管理服务比较专业、到位等。从市区的自由之邑一期快速售馨，到二期持续热销，再到新区狮山峰汇和汇豪国际的旺销，不难看出，目前消费者对于小户型物业接受度总体而言比较高的。?值得一提的是，目前的产权式酒店物业相对于传统的酒店公寓物业来看，销售形势不容乐观。位于观前街的伯恩国际四星级产权式酒店目前已经撤掉了代理商上海中原，之前所达到的销售率也仅为30%。而茉莉花大酒店的大套型房源迟迟卖不出去，也是产权式酒店市场接受度低的表现。表5：2004年10月在售小户型公寓项目销售率统计表：物业区域总建筑面积建