送呈:长沙市嘉宇·盛世华章项目开发商嘉宇·盛世华章整合推广方长沙导航企划有限公司案2007年6月2日版权所有不得拷贝、翻录纵观长沙楼市，群雄逐鹿。如何在日趋激烈竞争中突围而出，已然成为每一纵观长沙楼市，群雄逐鹿。如何在日趋激烈竞争中突围而出，已然成为每一个项目最重要的问题。个项目最重要的问题。嘉宇嘉宇··盛世华章传承了华夏文化的精髓，在各种建筑风格漫天飞舞的今天，盛世华章传承了华夏文化的精髓，在各种建筑风格漫天飞舞的今天，坚持走中国特色建筑这条道路。坚持走中国特色建筑这条道路。但是，新晋楼市星辰要在整个星城地产的天空绽放璀璨光芒，占据一席之地，但是，新晋楼市星辰要在整个星城地产的天空绽放璀璨光芒，占据一席之地，也决非易事。也决非易事。我们应该怎么办呢？我们应该怎么办呢？三三个个字字！！树树品品牌牌！！我们应该如何做呢？我们应该如何做呢？一一个个字字！！！主题挖会！！机场挖市挖力！挖潜！客户！挖段手挖品牌推广广告执行者。挖市市场场长沙房地产市场概况◆◆长沙房地产市场发展逐步上扬，呈现火爆趋势。长沙房地产市场发展逐步上扬，呈现火爆趋势。◆◆商品房销售较为活跃，个人购房成为主体。商品房销售较为活跃，个人购房成为主体。◆◆住宅价格逐步走向规范，市场竞争逐渐成熟。住宅价格逐步走向规范，市场竞争逐渐成熟。◆◆项目创新不够，跟风的发展商多，楼盘同质化比较严重。项目创新不够，跟风的发展商多，楼盘同质化比较严重。◆◆随着居民经济水平的提高，总体购买力大大加强。随着居民经济水平的提高，总体购买力大大加强。◆◆促销期楼盘增多，房地产市场供应量大，造成市场竞争激烈促销期楼盘增多，房地产市场供应量大，造成市场竞争激烈挖市市场场据不完全数据统计，长沙市据不完全数据统计，长沙市20072007年年1-21-2月商品房均价为月商品房均价为31363136元元//㎡㎡，同比上涨，同比上涨4.714.71％；其中，商品住宅均价为％；其中，商品住宅均价为28872887元元//㎡㎡，同比上涨，同比上涨9.119.11％。雨花区今年住宅均价％。雨花区今年住宅均价已经突破已经突破30003000元元//㎡。㎡。值得关注的是，值得关注的是，9090－－120120平方米户型仍是购房者最爱，供不应求；购房者平方米户型仍是购房者最爱，供不应求；购房者50%50%已非长已非长沙本地人，包括省内各地县极市、省外长沙就业人士纷纷选择在长沙购房安家。沙本地人，包括省内各地县极市、省外长沙就业人士纷纷选择在长沙购房安家。20062006年，我市房地产业仍然保持较好的发展势头，房地产业完成地区生产总值年，我市房地产业仍然保持较好的发展势头，房地产业完成地区生产总值70.770.7亿元，同比增长亿元，同比增长17.9%17.9%，占同期地区生产总值的，占同期地区生产总值的3.9%3.9%，拉动，拉动GGDPDP增长增长0.70.7个个百分点百分点，，对对经济增长的经济增长的贡献率贡献率为为4.6%4.6%。。20062006年长沙年长沙共共完成房地产完成房地产开开发发投资投资299.78299.78亿元，比亿元，比去去年同期增长年同期增长35.7635.76％，占同期地％，占同期地区城区城镇固定资镇固定资产产投资投资的的30.8230.82％；％；从投资用途来看从投资用途来看，住宅，住宅投资投资242.75242.75亿元，占总亿元，占总投资投资的的80.9880.98％，比％，比去去年同期增长年同期增长41.7241.72％。％。挖市市场场随着国家随着国家宏宏观观调控调控的各项的各项措施措施逐步逐步落实落实，长沙市的房地产市场仍，长沙市的房地产市场仍将将保持持保持持续续、、健康健康地发展。地发展。由于投资惯性由于投资惯性的的影响影响，，预预计计20072007年房地产年房地产投资投资、、施工面积施工面积、新、新开工面积开工面积、、竣工竣工面积面积、销售、销售面积等面积等仍然仍然会会保持一保持一定定的增的增幅幅，特，特别别是房是房屋竣工面积会有屋竣工面积会有较大的增长。市场供较大的增长。市场供应应充足充足，住宅比，住宅比例有所例有所增加，商业增加，商业营营业业用用房、办房、办公写公写字楼比字楼比例下降例下降。随着。随着政府政府住房保住房保障障体体系系逐步完逐步完善善，住宅供应，住宅供应结构进结构进一步趋一步趋于于合合理理，中，中小小户型、中户型、中低低价格住宅上市量价格住宅上市量会有会有较大较大幅幅度度的增加，但高的增加，但高档档住宅、商业住宅、商业营营业业用用房竞争房竞争将更将更加激烈。加激烈。通过对通过对市场的市场的调查挖掘调查挖掘，我们，我们对对本项目做出如本项目做出如下分析：下分析：挖市市场场项目PEST分析P：长沙楼市近年普遍看好，政府宏观调控下市场发展平稳。E：国民GDP总值不断上涨，居民购买能力增强，市场需求空间很大。S：传统华夏文化根深蒂固，湖湘文化源远流长，市民文化品位不断提升。T：新中式风格建筑品质，蕴涵极深高新科技含量，更容易塑造独特品牌。挖市市场场项目SWOT分析S：地段好、实力地产商、升值潜力、大师级团队、项目特点针对性强。W：同区域品牌开发商林立、同质化产品较多。O：中式建筑风格、纯电梯高层住房、市场需求依然大。T：品牌竞争楼盘多、价格战、销售手段的不断创新。通过对通过对市场的市场的分析挖掘分析挖掘，我们，我们再从再从本项目本项目入手：入手：挖潜潜力力新新康桥康桥项目项目用用地地位于位于长沙市长沙市东部东部，，南临南临长沙大道，长沙大道，西靠西靠沙沙湾湾路，路，东东依京珠依京珠高高速公速公路，路，处于处于最最具具火力的火力的东东城地产城地产板块板块区区域域，，周边许周边许多大型居多大型居住住社社区区正正在在兴兴建，居住的建，居住的氛氛围日渐围日渐兴旺兴旺。。从从大大环境来看环境来看，，用用地地西面西面为长为长沙最大的沙最大的物流集散物流集散地高地高桥桥大市场，大市场，南部南部为体为体育育新城新城及即将兴及即将兴建的建的武武广高广高速铁速铁路路客运站客运站，，东侧有东侧有规规划划中的长沙中的长沙报报业文化新城业文化新城等等；；结结合城市合城市基础设基础设施施的的进进一步完一步完善善，项目，项目有有着极好的发展着极好的发展前景前景。。挖潜潜力力项目总用地135520平方米，净用地104000平方米，地面总建筑面积308533平方米，容积率2.97，拟建高层住宅28栋58单元，分为十一层住宅9单元，十八层住宅37单元，二十一层住宅2单元，二十四层住宅10单元。小区共有住宅2362套。从项目规模来看，本项目从地形及地理位置都很利于形成特色化住宅小区，与其他楼盘形成风格迥异的对比；从建筑规划而言，纯高层住宅也符合目前的市场需求。在项目区域，要取得销售一路飘红，关键在于在性价比上能否更高人一筹，这需要我们更深层次的挖掘。我们要我们要继续挖继续挖，，挖出我们的出我们的机机会会：：——————————我们我们先从先从区区域域竞争竞争对手入手—————对手入手—————竞争对手（一）楼盘名称：万科西街花园开发商：万科南都长沙宏程房地产开发有限公司占地面积：164502平方米总建筑面积:250000平方米总户数：约1300户价格描述：起价4100元/平方米，最高价4600元/平方米绿化：绿化率50%楼层状况：以4-5层为主车位情况：停车位配比70%物业管理：浙江南都物业管理公司项目位置：位于人民路与高岭路交界处，长沙市东城板块人民东路10号。东面与南面毗邻浏阳河风光带、圭塘河风光带。交通便利，距市中心五一广场约7公里，距离机场仅30分钟车程。周边配套周边配套日益完善，距芙蓉区政府大楼、旺旺医院仅数百米，学校有二十九中、田家炳实验中学,幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园,综合商场:沃尔玛（在建）、台湾大润发超市也在建设中，也将在近期陆续投入使用。马王堆集贸市场、万家丽建材大市场、好百年,银行:建行,医院:建设银行,其他:酒店：华雅华天、玉楼东等，另浏阳河风光带预计将于2007年上半年竣工，西街花园还将兴建30班的小学，在东方城（暂名）兴建12班的幼儿园。万科西街花园项目以花园洋房为主，价格涨幅较大，对于本案类比性不大，客户定位为小资等高端客户群体。竞争对手（二）楼盘名称：长远·华樟名府开发商：湖南长远房地产开发有限公司投资建设总建筑面积：65449㎡价格描述：2800.00元/平方米绿化：近100亩土地上是草木郁郁葱葱，西边临火星大道是一个2000多平方米的绿化广场，三栋高层之间有两个1000平方米的小花园，商业裙楼顶上是一个4000平方米左右的屋顶花园车位情况：地下有200个车位的停车场、地上有近100个车位的停车场项目位置：处在人民东路与火星大道交界区域的东南角，是长沙市东部的核心地带，交通四通八达，西临66米宽的火星大道，连通长沙市中环线，北邻人民东路，南接雨花大道、机场高速路；到火车站、汽车东站、飞机场都极为便利、快捷。火星大道是长沙市仅次于芙蓉路的第二大南北向的南北大道，而人民路将成为长沙市东西向的最长的主干道。周边配套：在火星大道上有两个路口直接出入长远·华樟名府，周围的商业网点包括陶瓷、建材、汽配、服装、家贸、食品、家具、百货等数十个专业化大市场，如高桥大市场、友谊汽配大市场、高桥建材市场、万家丽建材市场、马王堆商贸城、马王堆建材市场、马王堆陶瓷新城、马王堆蔬菜批发大市场、马王堆汽贸大市场、三湘大市场、南湖大市场……，附近的单位有长沙市交通局、樟木坝军干所、台商投资5000万美元的旺旺医院、芙蓉区人民政府；居民区有新世纪家园、德政园、东方新城等大型社区。设有银行、宾馆、商务中心、中