高邮“三阳·第壹城”前期市场定位研究报告致:江苏弘盛建设集团由:大公务实咨询集团2007年9月报告总结论本报告通过对高邮市三垛集镇相关政府部门的走访，以及对当地及周边地区的实地调研，并结合对三垛集镇房地产市场现状及发展趋势的研究，以及与当地不同年龄不同身份居民的随机访问，形成相关结论如下：1.三垛镇目前处于房地产发展初级时期，正处于乡村分散式居住向集中式社区居住过渡的阶段；2.高邮及其镇区经济发展水平相对不高，居民经济实力有限，开发出符合当地实际需要、品质适当超前的产品，是项目取得成功的前提；3.三垛镇作为扬州市政府重点打造的高邮东部卫星镇，对周边集镇有集聚效应，为项目的成功运作创造了机会；4.项目作为三垛镇第一个大型楼盘项目，其有高性价比、最适宜的居住环境、适当超前的户型和设计理念，将打造成当地的一个高尚人文社区，引导当地房地产层次和消费理念的提升；5.项目宜采取快打快销的营销策略，在先期树立高端物业形象，分组团、小批量、多批次分期推盘；6.项目未来的增值收益空间将会更多地在商业的后期运作中得到体现。（针对商业的运作思路我们将在合作过程中进行更深入的调研，提交项目商业运作的详细方案。）2目录城镇属性地块条件市场现状项目定位开发策略3目录城镇属性1.地理环境：三垛集镇历史悠久，水陆交通便捷发达2.经济状况：六大产业快速发展，居民收入稳步提地块条件升3.社会发展：基础配套建设加快，决战三年跻身小市场现状康4.发展规划：实施沿河沿路开发，加快集镇北扩进程项目定位开发策略三垛“高邮东部卫星城”的定位，将使其成为高邮东部最耀眼的明星，这将为房地产市场发展打下坚实基础。4（一）地理环境：三垛集镇历史悠久，水陆交通便捷发达1.三垛有史可考1800年，历史文化源远流长?南朝梁简文帝之子武宁郡王之割封地；?北宋婉约派词宗秦观（字少游）之故里；?南宋民族英雄岳飞在此抗金“三战三捷”。?高邮三大名镇之首（三垛、临泽、界首）2.水陆交通便捷发达?省道高兴东公路、安大公路、南水北调三阳河、西　贯京杭大运河的北澄子河呈“井”字交会于镇区；?距离高邮市区约20公里左右；?距京沪高速公路龙虬出入口约10公里。【安大公路介绍】安大公路全长约126公里。它的建设将对加强扬州东部各乡镇之间的联系，促进沿江、沿运河产业带向纵深发展有重要作用。随着安大公路的建成，三垛的地理位置将更加优越。5（二）经济状况：六大产业快速发展，居民收入稳步提升1.农业资源富有丰饶?适宜的气候、肥沃的土壤、丰富的水源，造就出闻名遐迩的“鱼米之乡”；?初步形成以特水养殖、良种繁育、商品粮生产三大国资项目为主的特色产业；?少游牌罗氏沼虾、黑旋风牌黑大豆、银珠牌稻米等一批绿色产品走出国门。2.特色产业欣欣向荣?已初步形成纺织服装、五金机电、钢构建材、消防器材、农副产品加工五大特色产业；?以不锈钢拉丝为主的机械加工产业正在兴起；?“轻纺之乡”、“消防器材之乡”、“五金加工基地”?代表企业：扬州金利达工业园、金垛钢构、金益机械、亨利纺织、美华消防等3.园区建设特色明显?三垛工业集中区被列为扬州市乡镇重点工业园区；?园区占地2726亩，现有企业30余家；?纺织服装、消防器材、钢构建材、五金机电、农副产品加工等为园区主导产业。经济的发展带来的是农民收入的增加和一部分先富阶层的出现，为房地产消费提供了坚实基础。据了解，在三垛镇的武宁村，有很多小老板都纷纷到高邮、扬州置业。6附：三垛镇2007年度主要经济指标指标名称单位数额指标名称单位数额财政收入万元3332协议注册外资万美元430固定资产投资万元42000实际到账外资万美元200农业增加值万元16000自营出口万美元100农民人均收入元6464实际利用民资万元64500全部工业产值万元243000其中域外民资万元42500列统企业数个26新增民营注册资本金万元21800产值%49新增私营企业个95销售%49新增个体工商户个300利润%55建安总产值万元50000工业投入万元30000第三产业增加值万元33000按镇政府的经济目标，2007年全镇农业增加值16000万元，工业产值达24.3亿元，建安总产值5.5亿元，三产增加值3.3亿元，第二产业在镇区经济的作用将会越来越大。77（三）社会发展：基础配套建设加快，决战三年跻身小康1.三垛镇下辖5个居委会（前进、东风、光明、兴龙、武宁），和26个村委会。镇域面积113.76平方公里，人口约6.3万人，其中集镇常住人口近2万人2.基础设施建设加快?镇区环境逐步优化，完成1.2公里高兴东公路集镇路灯亮化，一号河护栏绿化、河岸硬化，以及光明桥西南拆改工程。?三垛高中于2006年七月成功创建成乡镇首家三星级高中，教育范围覆盖周边数乡镇；?三垛中心卫生院（一级甲等医院）服务业绩位列扬州市乡镇医院之首。上海华联超市三垛店（经营面积3800平米）投资3500万元建设的光福寺景区规模列扬州乡镇超市之首。83.高邮东部的政治、经济、文化、商贸中心“打造高邮东部卫星城，建设江苏重点中心镇”是三垛“十一五”期间的目标2006年初，扬州市委书记季建业在高邮调研时指出，三垛是高邮东部的中心和节点，对周边地区有辐射力、影响力，在空间布局上有文章可做，要把这个节点做大。按照这一要求，三垛镇在“十一五”规划中明确提出了打造高邮东部卫星城的建设目标。三垛的规划将使其在高邮东部迅速崛起，同时将吸引周边人群前来置业9（四）发展规划：实施沿河沿路开发，加快集镇北扩进程2007年三垛镇利用水陆优势，实施沿河沿路开发，加快集镇北扩进程；规划启动以社区便民服务中心为主的新区北扩工程，三垛行政中心将搬到高兴东公路北侧；?根据这一规划，集镇将向北扩展，目前优先发展高兴东公路（曹仪路）两侧；?工业将向东发展，优先沿安大公路一侧排布；?三垛作为高邮重点中心镇，规划到2020年人口达到5万人。在政府的规划引导下，本项目将成为集镇北扩的先驱社区，其规模和影响力在当地首屈一指。10　目录城镇属性1.经济指标地块条件2.地块四至市场现状3.户型设计项目定位开发策略作为“高邮东部第一城”，本项目面临机遇巨大，而风险更值得开发商警惕！11（一）经济指标（资料来源：开发商提供的建筑设计方案）总占面积：105570m?总建面积：109742m?住宅建面：70282m?北侧公建：13172m?商业街：21568m?占地面积：31670m?容积率：1.04建筑密度：30％绿地率：32.4％总停车位：416总户数：354地块东西长270米，南北长433米基本平整，高低无落差12（二）地块四至北侧曹仪路（高兴东公路）东侧紧邻光福寺路西邻三阳河南侧民居?高兴东公路是333省道，其在三垛集镇境内的1.2公里路段已全部实施路灯亮化工程；高兴东公路北侧除了将兴建新政府大楼，周边还将有地税分局、国税分局、国土分局等政府部门进驻，还将有农贸市场、农贸休闲广场、三垛大剧院、三垛中学、三垛初中等公建配套；这些配套的逐一落成，将为本项目营造舒适便捷的周边居住氛围。?三阳河为国家南水北调工程，是一条河畅、水清、岸绿、景美的“清水走廊”；其优良的生态环境，为本项目带来得天独厚的自然环境。13（三）户型设计（资料来源：开发商提供的建筑设计方案）面积户数（户型）独墅（2F）441014（A8＋B6）双拼（3F）944042（C20＋D22）联排（3F）43624180（E94＋F86）4＋1住宅17528118（G1＋G2）?从规划介绍来看，联排数量最多，户数占总户数50％以上，独栋、双拼、联排别墅面积占总住宅面积75%，其中联排别墅面积占62%——将会导致高总价户数偏多，市场消化速度缓慢?4＋1住宅目前户型只有3/2/2（116m?）和2/2/2（109m?）——户型单一，缺少2/2/1等大众最易接受的户型，可能会导致客户群体单一?2/2/2户型中，卧室部分规划为卧室＋卫生间＋书房的套房设计——户型过度超前，未考虑经济性、实用性14（四）SWOT分析优势（Ｓ）劣势（Ｗ）?项目近11万m?，将是高邮东部首个大规模社区?北侧曹仪路为交通要道，对商业人流带来影响，?住宅总价对当地人而言，承受力偏大且周边无可匹敌的竞争项目?别墅总价高、户数多，市场容量有待查证?紧邻集镇内外主干道，商业价值明显?商业体量与当地消费力比，相对过剩?紧邻三阳河，具先天生态资源?项目地块规整，利于统一规划，整体运作?弘盛集团为建筑工程施工国家特级总承包企业机会（Ｏ）威胁（Ｔ）?地处老商业街（光明路）和新行政中心中间，未?集镇本土消费力有限，高邮东部核心镇的地位尚来集镇核心位置?随着新区北扩及周边市政配套的建设完善，升值未形成，消费容量无法准确预估空间广阔?期房销售将会遭遇抗性?周边住宅、商业市场已开始预热，为项目聚集人?新行政中心和市政配套的建成时间尚未确定气做好铺垫?项目开发周期长，需密切关注后发竞争对手动向?周边暂无势均力敌对手，可形成一定高度垄断?农民集中居住小区的建设会形成大量的政策性住?借”打造江苏重点中心镇”机遇，打造高邮东部第房供应，对商品房市场形成冲击一生活城（规模、品质）?其它集镇开发进程加快，拦截本项目潜在客群?高邮城区房价不高，直接导致三垛房价提升有1515限，并对项目的高端客源形成较大分流目录城镇属性地块条件1.高邮房价相对不高，价格提升速度不快市场现状2.三垛房市正在启动，价格成为关键要素项目定位开发策略三垛房地产正处于从乡镇分散式居住环境到集中化社区居住的过渡阶段；消费者易受总价及广告引导；目前主要为价格竞争。16（一）高邮市房地产市场基本情况1.产品层次及价位特点?高邮市区在售楼盘均价区间为2000—2600元，主要集中在2200