鸿隆东江项目策略总纲报告思路与框架目标界定目标下问题解决思路营销总攻略发展商目标本体分析项目竞争力分析形象攻略市场分析客户分析推广攻略问题界定案例借鉴展示攻略策略推导服务攻略推售攻略工程进度货量集中于9、10月推出2月底3月初9月中旬9月底11月中旬4月7月初10月底11月底2007年2008年8栋33套联排别23栋92套叠拼别开工墅墅取得预售许可证取得预售许可证2栋样板房及幼儿15栋64套联排别园完工墅样板房及会所完工取得预售许可证12栋24套双拼别14栋420套平层单墅位取得预售许可证取得预售许可证一批主要道路、绿化及多层部分主干道及多层主干道及绿工程不确定因素：主入口景观展示到位。绿化展示到位。化整体展示到位1.雨季影响：6-8博罗县月为梅雨季节；1.5个月2.拆迁影响：宗地内尚有部分农作物需作青苗补偿；6个月发展商目标短期目标：1.2008年销售收入5亿元；2.平层产品均价3500元，双拼别墅7000元，联排别墅6000元，叠拼别墅5500元长期目标：增强鸿隆地产珠三角区域的品牌影响力；07.11中旬第3【【销销售目售目标标曲曲线图线图】】批房号24套双拼07.10第2批房号576别墅开盘07.12.31第2套开盘，包括420套平批房号100%层单位，64套联排别销售，第3批墅，92套叠拼别墅70%08.5第1批房号8栋07.11.30第2超过，消化17套。33套联排别墅开盘第2批房号批房80%销售，消化180套07.5开盘当周第消化300套1批房80%销售第1批房号3月中旬，消化26套；月消化33套起积累客底100%销售完户按成单率10%计，需毕4200批平层客户上门，周均111合计周均上门量批。179批按成单率8%计，需2575批别墅客户上门，周均68批。思路与框架目标界定目标下问题解决思路营销总攻略发展商目标本体分析项目竞争力分析形象攻略市场分析客户分析推广攻略问题界定案例借鉴展示攻略策略推导服务攻略推售攻略一期概况城市发展过渡带的核心位置发展后劲足北区板块博罗纳入泛江北老城区片区，成为惠州东区板块发展乏力板块市场的重要组成强势发展中部分所在板块分布范围板块特征代表项目老城区板块东起商业中街，西至溶溪路，北为博罗房地产最早的开发区域，早期项目有祥兴花园、东江花园、至博罗大道，南至解放路，范围小、开发年份早，现已天第花园、穗丰花园、阳明花约1.5公里半径范围内。进入开发晚期，在开发项目园、富华苑等，正开发中项目不多。有一景大厦。东区板块沿商业东街两侧，环绕东山森林以邻近东山森林公园、近靠县城东森华庭、城市绿洲、华桂园、置公园沿线2公里范围内。成熟配套为主要特征，并呈信花园、城市山麓。现出向东趋近惠城发展的趋势。北区板块博罗大道以北，以行政新区为核位于行政新区发展方向的轴线上榕城华庭、华达花园。心，板块范围尚在形成中。，处于开发初期。一期概况别墅产品多样化，小区水系景观丰富项目基本资料占地面积：约55万平米建筑面积：约75万平米博罗中学③：420套平层单位项目一期经济技术指标占地面积：120580平米①：33套联排别建筑面积：126055平米墅容积率：1.045总户数：633②：92车位数：673，地上52④：64套叠拼别墅35%套联排别绿化率：墅会所建筑面积：1927.16平待定项目米⑤：24套幼儿园建筑面积2569平米双拼别墅一期概况简约现代中式风格叠拼别墅高层双拼别墅联排别墅一期概况本项目户型拥有超大的附加值高层阔宅联排别墅赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送关键点：产品户型面积区间套数套数比户型方正实用双拼别墅6房241.37244%50%3房-5单位享有水系景观联排别墅182-2299715%100%户户超值赠送房4房-5超大露台及主卧享受叠拼别墅184-2089214%板式结构，南北通风房3房-4一梯一户高层137-16042065%房室内形成空中花园街商业街79+3所有空间对外开窗，通车位673透明亮合计633100%项目属性核心区域教育配套双景观资源优质产品低容积率大盘开发商?1、项目区位优势日益明显，属于未来城市核心区域?2、项目规模大，密度低，简约现代中式建筑?3、项目地块原生，地质形态丰富，并拥有东江和东山双景观资源,共享省森林公园?4、项目教育配套优越，博罗省重点中学近在咫尺，规划幼儿园、小学，教育一步到位。?5、产品户型具有竞争力，各类户型都拥有较大的赠送面积及附加价值。?6、香港上市公司，深圳品牌开发商思路与框架目标界定目标下问题解决思路营销总攻略发展商目标本体分析项目竞争力分析形象攻略市场分析客户分析推广攻略问题界定案例借鉴展示攻略策略推导服务攻略推售攻略市场利好城市规划本项目?城市向南、向北拓展，拉开骨架?逐步充实完善新城区，?改善旧城区环境和功能，?重点发展高新技术产业、城市服新城区务业、旅游业、科教产业、物流业、批发性商贸业等，二环?突出历史文化与自然景观资源特三环色，增加吸引力和凝集力，全方位带动全市经济社会发展。旧城区主城区不断拓展，为景观四环地产项目提供了更新的发展契机。市场利好“五横三纵”交通规划主要对外交通干道2008年2009年2010年以后地铁3号线延长深汕高速：沿海高速公路：线：城市轻轨西接罗湖，途经清平西接罗湖，途经深高速、水官高速、机圳盐二通道、盐坝由龙岗龙兴街道连荷高速、深惠高速、高速、沿海高速，接过来，施工中地铁3号线深圳高速，共计50-60与深圳距离70公分钟里，共计30-40分厦深铁路：钟起自福建省厦门市杭福深铁路深惠公路拓宽：杭福深铁路：，终点到深圳市。始于吉联检站，止于预计07年年底动全长495.25千米计深惠交界处,全长为工的杭福深铁路惠划07年底开工，预35.99公里。拓宽后的州段，经过惠阳、计在2010年通车。深惠路宽度将从目前惠东两地，2009的33米扩大到70米.年底建成通车，届完工后从布吉海关到时将直接接通深圳大亚湾只需30-40分龙华火车站。南坪快速钟。深惠公路路交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，大大节省了时间成本,深圳惠州城界逐渐消失。“1小时”生活圈概念将从理想走到现实。市场利好产业转移1.深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。2.深圳的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右,惠州有望承接2000亿元。3.惠州承接“深港莞”区域的产业转移的趋势进一步加强。4.至2010年，惠州工业产值可增加6000亿元以上，新增产业工人30万人以上，相关人员70万，形成新的消费群，其中白领估计净增20万人，购房层增加50万人。按照产业梯度转移的规律，产业转移首选方向是惠州。产业转移也将为房地产市场需求带来直接动力。市场机会客户构成项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例独栋1.2金山湖一号别墅34套5月3日万联排100%35%8500洋房94套2500格林童话6月16日一天售罄80%别墅68套5000领墅别墅联排25套6月2日9900当天销售80%80%一期第六批奥林匹克花园别墅6月30日10000发售当天销售率40%51套联排50%，基本售罄嘉和名苑三期小高层393套6月30日4300一天售罄20%阳光假日三期小高层70套6月30日4700累计成交100%30%当天成交70%卢浮公馆小高层197套7月15日460045%基本售罄峰景国际写字楼135套7月15日7800累计成交85%80%骏园春天酒店公寓约1000套6月11日5500累计成交80%70%独栋2.5雅居乐白鹭湖别墅96套11月8日万65%20%四联体1.1项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例一期第七批奥林匹克花园别墅10月1日1100070%50%39套联排5800（带三期二足团荷兰水乡小高层11月3日1000装40%35%B栋72套修）麦景新苑小高层84套9月29日530080%惠州客户为主东江学府小高层102套10月3日440075%20%10月28山水华府情景洋房40套5500100%20%以上日山水江南小高层228套11月3日650075%60%1期2批88万林湖小高层11月1日520070%10%套11月18水云居小高层276套530060%20%日2批联排30雅居乐白鹭湖别墅12月8日2500060%10%套东江学府小高层2期700套12月2日4600————附2007年5月-12月惠州部分楼盘成交状6300（带况深圳光耀城市客户广场具小高层有强大购买力400套12,月惠州1日市场1000装早已成为——深圳市场的——修）一部分。新政之后，虽价格坚挺，但深圳客户比例下降。市场考验政策风险1.土地增值税从严起征2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大2.政府有可能增收物业保有税保有税的增收将会加大投资者的投资成本，会对投资客的收益预期造成影响，从而影响期投资购买决策。3.对于已购买一套住房海外人士禁止再次购买今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等方面对豪宅的调控力度加大。市场考验金融控制1.9月15日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。2.各大银行纷纷缩紧二手房贷，暂停二手房的商业贷款或者对5年内二手经济适用房贷款进行限制。3.央行和银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%由于房产政策的不断出台，对整个楼市造成了一定的冲击。珠三角楼市迅速降温，