1，新江湾城起源与规划2，类似案例对比分析3，新江湾城现状分析4，需求产品之目标客层5，对比分析之同类物业6，市场研判之区域板块7，建筑类型之物业产品起源与规划1新江湾城OriginNewJiangwancity旧机场的历史变迁。如今的新江湾城，原为空军江湾机场。1939年建立开始，一直以来是军事禁区；1994年7月机场正式停飞；1997年4月30日交还地方政府；2000年上海市政府提出新江湾城的区域规划，展示了新江湾城的美好未来与前景。新江湾城·富人区市中心最后一个大型生态花园城区。新江湾城的总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块。新江湾城将以中、高档住宅为主体，成为一个知识型、生态型的大型花园城区。新江湾城与复兴岛区域的联动，使得新江湾城成为市中心唯一一个私家游艇直达的花园城区。新江湾城整体规划平面布置示意图城投土地::城投用地建筑性质::::::::::::::用地性质用地面积（公顷）容积率低层住宅50.90.2低层、多层32.20.7多层住宅60.81.5多层、小高层79.12.0城投一期用地总建筑面积其中住宅面积公建面积210公顷168万平方米143万平方米25万平方米规划面积约3.6平方公里五五包括82公顷知识创新区中央社区角角场场··未来的江湾—五角场城市副中心将是以知识新新创新区公共活动为特色，融商业、金融、办江江湾湾公、文化、体育、高科技研发及居住为一体城城的综合型市级公共活动中心。五五角角目前区域内已建商业面积5万平方米；场场商商··业业已建商务办公面积8.5万平方米；新新及及江江湾湾办办为金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦城城公公城城物物、中环国际大厦等4个。市市业业副副中中心心五五角角场场商商·区域内在建中的商业面积9.2万平方米；·业业新新及及为上海万达商业广场、百联又一城购物中江江湾湾办办心、蓝天大厦等3个。城城公公城城物物规划的商务办公面积30.37万平方米。市市业业副副中中心心五五角角场场商商·待五角场环岛地块全部开发完成后，·业业新新及及江江整个五角场地区商业面积将达到50万平方米湾湾办办城城公公，城城物物市市业业副副30中中商务办公面积将达到万平方米。心心现状与未来2之新江湾城DevelopNewJiangwancity五角场，目前被夸大的城市副中心。复旦、同济等诸多名校聚集，主打知识牌；五角场作为区域商业核心功能地带，对周边商业辐射效应远远不够；杨浦是上海的老工业区，现有唯一的成熟聚居区——中原地区，整体品质不高；…………就目前这些与上海其他城市副中心相比，真是不可同日而语。五角场，旧貌换新颜！目标客层3之新江湾城ClientNewJiangwancity客客层来层来源源海外长三角地区创意产业高层人群上海市五角场办公区域高层人群杨浦区当地大学生创业人杨浦区临近区域群（杨浦、虹口、宝山、浦东等）大学教师人群客客层层特性特性购买动购买动机机客户比例10%自用型客户投资型客户90%客客层层年年龄构龄构成成客户年龄分析5%20%20%20-30岁30-40岁40-50岁55%其他客客层层承受能力承受能力需求产品4之目标客层DemandPropertyOfClient客客层层偏好偏好对比分析5之同类物业AnalogyOfEquallyProperty————市中心板块————市中心板块主力面积分析市中心板块主力总价分析市中心板块销售去化分析市场研判6之区域板块MarketAnalogyOfArea五角场板块东东上海中心上海中心怡福苑怡福苑单价范围为9500-12000元/平方米；单价范围为9700-11700元/平方米；销售均价为11000元/平方米销售均价为10800元/平方米主力房型为2房：85-90平方米/套主力房型为3房：102-111平方米/套；；3房：101平方米/套主力总价3房为：110-120万/套；2房：94-99万/套；3房：111万/套价格区间单价范围为9000-11000元/平方米；单价范围为9800-12000元/平方米；销售均价为10000元/平方米销售均价为11000元/平方米其主力房型为2房：98-106平方米/其主力房型为2房：103-110平方米/套；套；3房：120-150平方米/套3房：123-144平方米/套；2主力总价房：98-106万/套，3房主力总价2房为：113-121万/套（送等面：120-150万/套积地下室），3房为：136-158万/套；海上海上硕硕和城和城林林绿绿家家园园主力规模及总房型建房型配比销售价格销售均价主力总价物管费用销售率开盘交房名称地址开发商及面面积（%）元/M2元/M2万元/套元/M2·月（%）日期日期积M2M22栋高层住国顺路2房：东上宅，2栋办1房：102房：94-黄兴路上海新耀85-909500-公，1栋酒2房：4511000991.8510006.0607.12海中（东房地产3房：12000店，总建为3房：453房：111心侧）1018万99怡福国顺路2栋23层高3房：1房：59700上海沪裕3房：110-（仅余206.0366弄1层住102－2房：35-108001.9505.08苑房地产120套现房现房号宅，2.2万1113房：60117001期）12栋18层2房：1房：52房：海上、1栋8层98-106暂定：安波路上海硕和2房：5598-106、1栋6层3房：9000-10000未定未开盘未开盘07.12硕和333号房地产3房：353房：，总建为120－11000城复式：5120－15030万150由数栋小高2房：2房：林绿2房：50国顺路上海东惠层、多层组103-1109800-113-1213房：45110001.55506.0207.06家园193号房地产成，总建为3房120003房复式：52期5.3万123-144136-158五角场板块主力面积分析五角场板块主力总价分析五角场板块销售去化分析五角场板块销售去化分析五角场板块综合分析?相对配套优势?产品优化设计?商业经济联动?交通日益完善新江湾板块分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心等六大板块。将有淞沪路第一景、生态源、都市公园、江湾城公园四个集中景观区域。有着规划建设利好的强大支撑！受未来五角场商业区辐射的影响！现有中原板块成熟住宅区的配套支持！新江湾大学城校区对人文氛围和整体品味的提升！新江湾板块上海上海东东森森梦梦想想花花园园单价范围为8700-11000元/平方米；单价范围为8600-11000元/平方米；销售均价为9500元/平方米销售均价为9400元/平方米主力房型为2房：101-107平方米/主力房型为3房：135-151平方米/套；套；主力总价4房为：128-142万/套；主力总价2房为：96-102万/套；价格区间单价范围为9500-12000元/平方米；单价范围为7800-10700元/平方米；销售均价为10900元/平方米销售均价为9250元/平方米主力房型为2房：99-114平方米/套主力房型为2房：103-113平方米/套；3；房：125-132平方米/套；主力总价2房为：108-125万/套主力总价2房为：96-105万/套（送等面（送等面积地下室）积地下室），3房为：116-122万/套；11号号建德建德作品作品国际国际主力规模及销售房型房型销售物管费用开发总建销售均价主力总价率开盘交房名称地址及面配比价格元/M2·商面积元/M2万元/套（%日期日期积（%）元/M2月M2）M22房：新江20杨浦上海银由6栋小湾3房：3房：8600区政雁置业高层组3房：06.07.城·135-24-94002.0275悦路有限公成，总127-1420412东森1514房：11000288号司建6.9万花园50复式：62房：20余幢上海隆803期上海闸殷10－122房87002(1-2层,杰置业3房：2房3期为为07.梦想路180层小高101--9500免电梯费有限公1096-1093806.123期号层，总11411000用)司复式：07建15万10新江数十栋湾城1房：1由11~181号2房：上海珠层的高作品政和82江投资层和小2房9500-2房06.07.（合路9913房：109002.286有限公高层组99-11412000108-1250412生江号10司成，总湾国4房：5建为际公复式：228.6万寓）2房1房：8上海建103-2房：2房建德政悦迅房地全小高113387800-96-10505.07.国际路588产开发层92501.75653房3房：107003房1205公寓号有限公总7.5万125-50116-122司132复式：4新江湾板块主力面积分析新江湾板块主力总价分析新江湾板块销售去化分析新江湾板块销售去化分析新江湾板块区域房型面积比较图25025000220235002002000015015000套数941175010010000总面积5585255022500093500530001房2房3房4房复式?规划远景看好新江湾城板！块综合分析?周边配套缺乏！?知识底蕴浓厚！?交通条件改善！