荷塘月色市场\营销提报汇报内容宏观\区域消费者分析项目媒体建议附加值建议市场分析宏观市场分析-深圳:6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现商品住宅销售均价走势图2008上半年，深圳市各区大部分1800016315楼盘均就销售价格进行了调整,关160001508013618外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度1400011962120001101411159较大，区域内多数在售楼盘降价10000800030%以上，其中有的项目降价幅度6000高达40%。关内的项目调整幅度较40002000小，但南山、盐田也有降价近30%0的楼盘。1月2月3月4月5月6月深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。宏观市场分析-北京房地产市场需求情况：　?房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。房屋销售价格情况：房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。宏观市场分析-上海典型个案：中远两湾城位置：轨道交通3号线中谭路站预计销售价格：21000元/平米实际销售价格：16000元/平米销售成果：该批房源全部售罄启示：上海房地产市场07年上涨过快，存在泡沫成分，08年价格开始向价值理性回归。从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑的迹象。宏观市场分析-昆山同比07年成交量600040002007年2008年200002月3月4月5月6月2007年81221832356384841882008年12081881323931403271从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势，从5月份开始市场出现波动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。昆山08年1月至6月别墅成交量08年别墅成交量2001441501211008578500阳澄湖板块森林公园板块南部乡镇南部水乡2008年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。与07年同期相比与07年同期相比100868060424034171820121565033220丰泽园檀香园天使湾泰泓花园克拉水城锦绣蓝湾天伦随园阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。区域竞争项目1锦绣蓝湾占地13.8万,联体.双拼2龙城卡布琪诺6.2万,纯叠加菏塘月色苏园金湖3天伦随园银滩6万独栋4丰泽园17万平米,独栋、双拼5天使湾11万,独栋6檀香园11万,独栋7克拉水城5万,独栋、联体8泰泓花园30万,双拼、联体、叠加9鼎园美墅13万,独栋1010品院8.6万，联排区域板块竞争激烈8月份别墅销售情况表注：截止至9月4日8月份销售量项目名称产品面积/销售套数独栋双拼联排锦绣蓝湾11双拼200/1、联排168/1檀香园1独栋509/1丰泽园1独栋230/1泰泓花园-1独栋233/1天使湾无成交天伦随园无成交玉山胜境1独栋468/1鼎园美墅-1双拼235/1品院无成交中大易墅4独栋221/1、252/1、238/2总计711?阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。别墅去化表：项目名称独栋(总/售)双拼(总/联排(总/售)叠加(总/未来供应(户)售)售)锦绣蓝湾/80/57108/86//苏园////联排249（一期47）品院//87/20/联排220少量双拼檀香园93/5920/1///丰泽园137/11028/25//双拼66泰泓花园112/60///独栋99天使湾84/39///独栋20天伦随园40/22///独栋38玉山胜境43/14////鼎园美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//独栋77金湖银滩////双拼8/联排292/叠加156河塘月色////独栋74澄湖水岸////联排77金乔项目////独栋78总计667/355192/91195/106/联排838/双拼74/独栋386/叠加1567、8月别墅成交对比图7、8月成交对比图1413121010877月68月42112000独栋双拼联排叠加?7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要原因，小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。阳澄湖别墅未来供应量未来供应量1000838800600386400156200740独栋双拼联排叠加?未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供应量有所上升。产品分析:阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主，及少量双拼和联排部分项目指标：中大易墅0.36独栋、双拼天伦随园0.32独栋玉山胜境0.39独栋天使湾0.6独栋丰泽园0.36独栋、双拼品院0.66联排檀香园0.38独栋、双拼清风华院0.68联排、小高层建筑风格天使湾丰泽园檀香园欧洲各式风格中式现代风格西班牙风格清风华院天伦随园?地中海风格泛滥，阳澄湖周边度假别墅群近1/3为此风格，极少数的中式现代和苏式园林风格，局限颇大。?容积率从0.3到0.6，面积从200到600平方米，从独栋、小独栋、双拼到联排等类低密度产品。西班牙风格苏式风格综合分析:项目总规划套数主力户型价格（元/容积率绿化率㎡）建筑面积：226套双拼：198㎡8600-120000.3640.2%本项目180000㎡独栋：230-330㎡建筑面积：74套独栋：250-280㎡独栋：17000-0.3265%天伦随园19446.6㎡18000建筑面积：43套独栋：300-500㎡独栋：200000.3963.6%玉山胜境25073㎡建筑面积：247套独栋：230-330㎡双拼：7500-0.3652%丰泽园60000多㎡8000独栋：11000建筑面积：230套独栋：9200-9500㎡独栋：9200-0.645%天使湾60014㎡9500建筑面积：328套联排：190-280㎡联排：6800-0.6640%品院300000㎡8000建筑面积：106套地上层面积：283-双拼：90000.3870%檀香园50000㎡424㎡独栋：12000地下层面积：160-地下室：4000238㎡竞争分析:竞争矩阵(高端)玉山胜境天伦随园15000以上荷塘月色檀香园丰泽园天使湾中大易墅9000~13000(品院低清风华院端7000~9000)慢销快销玉山胜境地址：巴城镇临湖路88号价格：独栋20000元/㎡左右主力面积：300-500㎡主力总价：600-1000万风格：新苏式容积率：0.39绿化率：63.6%推售时间：07年12月推售状况：仅43套独栋别墅，售出10多套物业管理费：4元/平方米·月开发商：天元置业玉山胜境阳澄湖阳澄湖一线一线湖景湖景、、阳澄碧玉公园阳澄碧玉公园苏式苏式建建筑风筑风格格主要卖主要卖主要卖主要卖点点点点文化概念嫁接文化概念嫁接檀香园2期地址：玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧价格：独栋11000元/㎡双拼9000元/㎡地下面积4000元/㎡主力面积：地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.主力总价：420-720万风格：西班牙风格容积率：0.38绿化率：70%推售时间：07年12月推售状态：89套独栋别墅+17栋双拼别墅，目前二期在售物业管理费：2.50元/平方米·月开发商：苏州长德置业公司檀香园优越优越位置，位置，毗邻毗邻国国宾馆宾馆主要卖主要卖主要卖主要卖点点点点纯粹西班牙独墅纯粹西班牙独墅、、坡景坡景缺点现场展示现场展示系统薄弱系统薄弱丰泽园阳澄湖上、岛居别墅、户户临水、伴水而居、星级酒店会所巴城镇湖滨路路与城项目地址绿化率50%北路交叉口三期物业公司昆山志远物业物业费1.70元/平方米·月开发商龙宇置业物业类型独栋、双拼二期在独栋11000元/平售代理商新聚仁报价米双拼9000元/平米一期独栋230-400平米总建规模77000平方米主力面积双拼210-230平米占地面积170000平方米开盘时间二期07-10容积率0.45客源昆山、苏州、上海8月二期的230平米独栋别墅成交了一套。丰泽园户型配比丰泽园独栋丰泽园双拼面积范围总套数已售套数面积范围总套数已售套数230-2393025210-2191614240-2492218220-2291211260-2693325总计2825270-2792719280-2891717310-31954390-39932总计137110一、二期都在售。二期湖心岛于07年10月开盘，推出75套独栋。双拼别墅198万起，独栋别墅255万起。丰泽园二期户型配比丰泽园二期独栋面积范围总套数已售套数2301411240-249128260