罗厂湾项目营销策划方案罗厂湾项目营销策划方案Luochangwan’scase罗厂湾项目营销策划方案Luochangwan’scase营产产市销品品场推建定认广议位知第一部分市场认知南岸区南岸区市场南岸区作为重庆的重要部分，位于长江以南、主城核心区内认全辖区6个街道、9个镇，面积265平方公里，人口60万知区内有10余个科研院所和5所大专院校是重庆市山水园林城区和环境保护模范区。由于南岸区优越的自然条件，长期以来形成了，旅游在南岸、居家在南岸的区域形象。南岸区的房地产市场也在近几年得到迅猛的发展,发生了翻天覆地的变化,形成了滨江地带、经济开区学府大道三个主要的住宅集中区，以及南坪转盘以及滨江路两个商业集中区，随着多条交通与轻轨路线的开通,与其他区域的联系程度加大，城市化进程加快。项目位于南岸区铜元局板块。本案市南场认知岸区铜元局片区——南岸区最重要的住宅区域之一铜元局片区——南岸区最重要的住宅区域之一市场认自2001年融侨集团进入重庆以来，通过对风临洲、云满庭的打造知，使铜元局片区逐步形成了以融侨半岛为核心区域的大型住宅区域，并拥有了良好的社区配套与教育配套；龙湖跨江首个项目——观山水的落座，更是提升了全市人民对于该区域的关注与认同，业已强化了铜元局作为南岸区规模最大、品质最高的高端人群聚集区的坚实地位。本项目的相邻关系本项目的相邻关系市场认知项目在同片区内位置示意：向北向北融侨半岛云满庭D区目前已经交房,因为高差关系与本项目相对隔离,本项目市地块可向北鸟瞰融侨半岛.场认知融侨半岛云满庭D区向西向西融侨半岛云满庭B区目前已经交房使用，而在项目地块与融侨半岛云满庭B区之间拥有一个大型露天生活垃圾场地，对项目有较大负面影响。通往融侨半岛风临洲的大型弧形桥，是融侨半岛投入巨资打造的道路之一，弧市形桥从一定意义上打通并改善了融侨半岛的内外交通衔接。场认知周边垃圾堆融侨半岛云满庭B区大型弧形桥西北方西北方正在开发建设中的融侨半岛云满庭A区目前已处于主体上升阶段融侨半岛云满庭A区向南向南中型汽车维修站市西南方向为亲江花园与南岸区国家级粮食仓库，以及仓库的办公和职工场宿舍，另外地块相南通过佳明路通向338厂地块。认知亲江家园汽车维修站粮食仓库南岸区经济水平相对主城其他行政区相对落后，房价相对较低、平稳上升2001-2005年南岸区施竣工面积对比图（单位：万平方米）900804722600528市366387300211178185场831092001-2005年南岸区商品房住宅交易分析0（单位：按建筑面积计算）认20012002200320042005知施工量竣工量257123402022172317421781641461159320012002200320042005交易面积（万平方米）交易价格（元/平方米）数据来源：2002-2005年重庆统计年鉴，2005年统计月报市小户小户型的市场型的市场消消化化速速度度普遍偏普遍偏高高场认知小户型由于其总价低、具有更广的客户群体，同时具有一定的投资价值，因此在众多规模不是很大的项目上，小户型成为项目定位的首选。而从小户型的消化速度上看，普遍上小户型是市场欢迎度比较高，同时也便于营销上制造不同的概念。市消费者亲睐性价比出众消费者亲睐性价比出众的项目的项目场认相对于南岸区众多的房地产项目而言，竞争的激烈不言而知喻，但是我们发现人们对于高质量生活的追求是没有变的，在整体消费能力有限的需求市场看来，物美价廉的高性价比产品一直都是消费者的首选，骏逸江南就是一个比较明显的例子。空间变化和户型创新在区位不是很成熟的区域市空间变化和户型创新在区位不是很成熟的区域场是一个是一个比比较较理想理想的市场的市场突破突破方方式式。。认知雪梨澳乡、东海长洲项目在区域投资价值都不是好的情况下，通过产品的创新同样取得了市场的认可。在区域不是很成熟的情况下，相对城市中心辐射区域的小户型项目的投资价值相对比较缺乏，强调居住的舒适性和空间变化，并且通过对区域规划描述，完善项目的整体形象，居家型小户型取得了市场的认可。第第二二部分部分产品产品定定位位产品定位产依托项目地势上得优势，具有较好的景观资源，建立以小户型品为主的特色青年社区，在根本上区别于融侨半岛的大社区，大配定套，取得市场的成功。位关键词：制制高高点点、特色特色、青青年年、差差异异化化创意生活、各自精彩MINEMINE英文的意思为：我的我的空间突出青年人那种独立自由的生活面产创创意意：构建一个具有个性的产品，品利用项目的空间变化使项目的整个定空间具有变化，符合年青人群寻求位相对变化的心理状态。青青年年：定义产品中小户型的属性，增强项目市场识别性。MINE空间、创意青年文化社区文化社区：构建一个具有文化和社区建设为主体的青年社区，加强项目的整体品质感，建立社区活动体系，成为一个具有相近价值气象的人群组织。厨房里你在为打碎的盘子尽力辩解——那是你的调皮面办公司你正在为项目定位激烈讨论——那是你的进取面卧室里你将叫了很久的闹钟关掉——那是你的懒散面穿衣镜前决定今天穿乞丐服去上班——那是你的时尚面大街上你忍不住零钱放在乞丐面前——那是你的善良面…………今天你是哪一面？哪一面都是属于你自己的！哪一面都是光彩的生活面！产品定位属于自己的光彩生活面区域区域特征特征财富财富特征特征20%从事目前市场上相对比南岸区IT渝中区较高薪的职务，、广告设50%九龙坡区计、美术、自由撰稿人等，具15%其他区域有比较丰厚的经济收入，对于产15%未来抱有较高的期望和理想。品定位年年龄龄特征特征消费特征消费特征由于对未来抱有较高的期望和15%很好的预期，因此在消费上都35%25岁以下比较积极，对于按揭这样的消26－35岁费方式非常的接受，大部分的36-45岁年轻人对于高品质生活的追求50%，在这部分人的身上得到比较权全面的显示。蜗居时代产品定位第三部分第三部分产品产品建建议议总体建筑规划指标建议产占地面积：17000㎡品容积率：4建议总建筑面积：68000㎡住宅建筑面积：60000㎡商业建筑面积：6000㎡公建面积：2000㎡目前市场同类产品:小户型单体建筑项目产品设计多为点式结构产大部分小户型面积单层面积为800㎡左右品单层户型基本在8—12户,略显拥挤。建本案:议周边建筑对建筑规划的限制较少较大限度的利用项目的用地——因此在建筑上采用　　小型蝶式建筑（单层6户/4户）以提高小户型的居住品质，同时由于单层面积的减少（单层面积约300—400㎡）整个项目的形象也会显得更加的挺拔。建筑单体：俊秀的外立面设计，挺拔、飘逸外面采用比较具有时代感的造型，玻璃、直线条，突出青年人率真、自我、进取的心理状态。产品建议户型产户型面积控制品将目的户型面积控制在40—70㎡（套内）建所占比例设置户型议面积区间（套内面积）40—50㎡35%一室50—60㎡35%一室/二室60—70㎡30%二室户型配比面积区间所占比例户型产单间配套35—45㎡10%品建一室一厅40—55㎡55%议二室一厅50—70㎡35%依据1：南岸区未来房地产供应以70—100㎡左右的户型为主，小户型的供应相对比较短缺。依据2：本项目规模较小，中等户型缺乏与周边大型项目的直接竞争优势。依据3：本项目的地势较高具建立个性项目、品质项目的条件。项目户型设计以中小户型设计为主，不考虑大户型设计，户型设计以一室、两室户型为主。结构特征结构体量形式所占比例平、跃结合设计1.5万方1栋单体22%产夹层设计1万方1栋单体15%品平层设计3.5万方3栋单体51%建商业0.6万方裙楼、会所9%议其它0.2万方配套设施3%合计6.8万方100%本项目的户型设计充分体现出项目“创意”的市场定位，户型设计参考目前重庆市销售火爆的“东海长洲”项目和“雪梨澳乡”项目，部分设置具有空间变化的产品，作为项目总体调性的补充和价值支撑，夹层5米设计设置5米的夹层户型设计，底层空高2.9米满足主要的功能使用，设置客厅和厨房，上层空高2.1米设置卧室、书房等，根据位置的不同可以考虑设置单卫生间或者双卫生间设计。夹层设计所创造出来的上层空间可以根据主人的偏好设置成为，卧室或者产书房，既可以增加居住的情趣也可以使整个空间更加富于变换，时尚感非常品强烈，符合年轻人对于高品质生活的追求。建议2.1米2.9米平层、跃层结合设计3米产3米品建3米议3米3米3米平层与跃层形成组合，每三层形成一个相对独立的空间。平层设置在底层，由公共平台直接进入，具有独立的院子。跃层设置在2层和3层，由平台上台阶到二楼，入户设置入户花园或平台平层设计（入户花园、大阳台设计）平层设计考虑让利户型设计，由于项目考虑在单层户型上设置的户数较少，因此具有较大的处理空间，在布置上具有更大的操作空间产部分户型设置入户花园较大的外阳台设置品多飘窗、花台设置建议产景观建议品景观总体风格建项目由于地块规模相对较小，整个社区的景观以现代简约风格为主，结合项目创议意生活社区的定位，在景观上结合“创意生活”、“文化社区”的理念设置的景观。构想一：修剪整齐的草坪坡地产品建议构想二：造型奇特的观赏植物产品建议构想三：笔直整齐的绿色植被隔离带产品建议构想四抽象造型的建筑小品（雕塑）产品建议构想五：灵动的喷泉水景产品建议交房标准常规交房标准天棚水泥砂浆点补墙面水泥砂浆抹平产地面水泥砂浆找平品卫生间防水处理建厨房局部防水处理议预留弱电箱（电线、电话线、闭路电视线）厨房预留接水口、天然气接口入户门为品牌防盗门外窗设置双层玻璃……□建议增设交房服务网络和电视的多线选择提供菜单式装修部分精装房社区配套设施□特色幼儿园（双语、艺术、美术）产品建议□景观休闲会所□LOFT创业展示馆产品建议物业