爱普家园地产再演惠州传奇【听涛雅苑营销策划提案】爱普家园地产2007/7/28目录项目认知产品塑造价值实现爱普家园优势?市场背景分析?外立面及泛灯?市场楼盘分析?公共空间?价值提升?N个理由?消费者分析?户型、园林?营销思路?精英陈营?项目分析?智能化、物业管理项目定位物业发展建议营销推广策略增值服务爱普家园地产听·涛·雅·苑项目认知(1)我们在哪里？——听涛雅苑的市场背景分析爱普家园地产一、惠州市房地产整体市场分析：1、惠州市经济发展状况：惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调整，使到惠州的经济得到快速的发展。爱普家园地产2、惠州楼市兴旺的5大原因：（1）中海壳牌南海石化等项目的带动下，惠州固定资产投资呈现出成倍增长的态势，成为全市经济增长的新亮点，对拉动惠州经济快速增长起到积极作用。2003年上半年,全市完成固定资产投资84.11亿元，比上年同期增加54.07亿元，增长1.8倍,增幅比上年同期的18.6%高出161.8个百分点，增幅居全省同期各市首位，投资额和增幅均创历史新高，由此而带来的惠州经济总量加大、产业结构变化等等，给予了惠州房地产业坚实的发展后盾。爱普家园地产（2）惠州市行政区划调整。2003年6月，经过调整后，惠城区由原来管辖的10个镇（办）增至22个镇（办、场）。惠城区面积从原来的419平方公里增至1471平方公里，区域面积扩大2.5倍；新城区户籍人口由40.03万人增加到67.07万人，增加67.5%；再加上经济总量的增加，财政收入的增长，一个新城区、大城区的雏形已显现出来，城市化进程进一步加快，房地产业作为第三产业将迎来更大的发展空间。（3）惠州基础设施建设加快，投资环境进一步优化。惠州已经囊括四块金牌，2005年又被评为“广东省文明城市”称号，加上市政府对两江四岸的整治以及惠州大道和旧城的改造，市民乐园及体育馆的建成等等，惠州整体环境大为改观。目前，广（广州）惠（惠州）高速、惠（惠州）河（河源）高速、惠（惠州）大（大亚湾）铁路已全面贯通，惠州大道四期工程即将完工，惠州过境公路已完成总量的50%，惠（惠州）淡（淡水）大道改造进展迅速等等，又将加速惠州经济的腾飞、城市建设规模的扩大。惠城区的房地产市场已呈现出向四周延伸之势。爱普家园地产（4）惠州市金融运行良好。据了解，2003年1至9月惠州市全市金融机构居民储蓄存款余额比年初增长了16.5%；贷款投放力度在基建贷款和消费贷款的主导下进一步加大，贷款余额比年初增长了16.9%；外汇结售保持大额顺差；现金回笼同比增加；资金流动性、安全性、盈利性明显提高，全市金融机构近年来首次出现整体性盈利。（5）惠州经济出现了强劲的发展势头。近几年来，我市经济连续以2位数速度增长，2003年1-9月份，我市国内生产总值407.01亿元，比去年同期增长12.9%。经济总量和居民生活水平稳步提高，居民收入不断增加，支付能力显著增强；据统计，1-9月份我市城市居民人均可支配收入为10241.22元，比去年同期增长25.4%；用于住房、教育、旅游、汽车等支出显著提高。由此，潜在的购房消费群不断增多，为楼市的发展提供了保障。爱普家园地产二、惠阳区房地产整体市场分析1、惠阳区经济发展状况：惠阳区地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接；区中心距省会广州１９０公里，离深圳５８公里，水路到香港４７海里。全区总面积２１７８平方公里，辖１０个镇：淡水镇、秋长镇、新圩镇、镇隆镇、永湖镇、霞涌镇、澳头镇、沙田镇、良井镇、平潭镇，人口50.77万，其中城镇人口１４.６６万。市民以客家方言为主,普通话也广泛使用。全市有侨胞和港澳台同胞３０多万人，是广东著名侨乡之一。爱普家园地产2、惠阳房地产发展现状惠阳区行政区划、总户数和总人口乡镇政村委惠阳区合地理面积府会社区居委会平均人口暂住人口计1910平方/　公里1825240566048227488227488城镇从业行政区域人员国有土地面积建成区面积企业经济集体企业外商投资城镇私营城镇个体1910平方22.5平方/公里公里330562823321394836911718爱普家园地产3、惠阳房地产特征分析惠阳旅客吞吐量港口旅客离港量备注15.70万人12.50万人惠阳单位从业人员及劳动报酬概况单位从业人员人数在岗职工其他从业人员平均人数备注155006人154558人448人151701人惠阳分行业在岗职工年末人数农、林、牧、鱼业制造业金融、保险业房地产业批发零售餐饮教育业、体育和电影影视业电力、煤气业803人114652人1498人2046人4083人7981人1143人爱普家园地产大亚湾市场机遇（N种利好）[1]1、天时地利人和珠三角房地产业持续走好2、外地大鳄再入大亚湾　惠阳房地产再度“火”起来3、惠阳28项重点项目动工4、深圳人置业惠阳当地房价稳步攀升5、惠州全力打造大亚湾滨海城区6、石化产业助商住中心区升级7、澳头商住领地宜住更宜投资8、澳头渐成“生活海岸线”爱普家园地产大亚湾市场机遇（N种利好）[2]9、大亚湾片区的亮点10、惠州八成市民看好大亚湾房地产11、宏观大势：珠三角产业互补，大经济圈成型12、异地置业浪潮13、深圳东进实现惠阳与深圳的无缝连接14、规划中的地铁3号线连接惠阳15、盐田港与惠州港即将开通16、深厦高速经过惠阳17、南坪快线连通惠阳爱普家园地产天时地利人和珠三角房地产业持续走好惠州：壳牌等大鄂带地产趋旺据惠州市统计局提供的数据表明，惠州1~9月房地产开发投资保持较高增长，完成9.42亿元，增长30.7％；房地产市场销售也相应活跃，商品房销售面积29.89万平方米，增长61.8％。1~9月全市建筑业对GDP增长的贡献率为18％，拉动全市GDP增长1.9个百分点。惠州房地产局有关负责人分析说，惠州房地产的大好形势与中海壳牌项目的带动是分不开的。据悉，至今年9月，中海壳牌项目已完成投资65.2亿元，占全市基本建设投资65.8％。惠阳房地产业的景况是惠州经济发展见旺的真实写照。多年来，惠阳房地产业一直处在90年代初那场房地产开发热的阴影中。2003年称得上是惠阳区房地产转折的一年。6月上旬，惠阳城区曾经最棘手的烂尾楼——29层的富景大厦，其200多套住房经过改造后全部出售完。数据表明，去年惠阳共卖出1500套商品房，绝大部分都是1992、1993两年遗留的房产，新建楼盘比较少。爱普家园地产外地大鳄再入　惠阳房地产再度“火”起来曾经是我国房地产虚热三大重灾区之一的广东惠州市惠阳区（原惠阳市），经过10年沉寂之后，如今房地产业再度红火。浙江省赐富集团的“新阳城”项目，这是继惠州、深圳、东莞、广州的房地产“大鳄”游入之后的又一外省“大鳄”前来开发新领地。??惠阳房地产业，是“中海壳牌”南海石化项目等多个特大型建设项目“锤定”大亚湾之后开始复苏，并迅速“火”起来。“中铭豪园”的房地产公司抢先“出闸”，第一期工程数百套楼房1个月时间就销售了70%，掀起了惠阳房地产开发第二次浪潮。与此同时，惠阳以前开发的“烂尾楼”等存货旧楼盘也开始盘活，一个开发商进场开发锦惠大厦后，半个月便卖了200多套。刹时间，惠州、深圳、东莞以及广州的房地产商先后注资淡水房地产业。日前，记者在2003年惠阳区房地产开发项目一览表中见到，已批准预售、建设中和筹建中的各种花园、大厦、商住楼等项目近20个，其中包括浙江省民营企业赐富集团的“新阳城”项目。??据悉，今年在惠阳开工的房地产项目约有10个，主要经营中高档的住宅，他们都非常注重小区的环境建设，大多数开发项目还设有直饮水、智能化管理等。项目的开工数量和小区的环境质量是当地过去近10年来所没有的。据分析，惠阳的房地产客源主要是由本地居民、“中海壳牌”南海石化项目员工和惠阳籍外出人员组成，也有深圳、香港等珠三角的物业投资商大批量购买。他们之所以看好惠阳的房地产业，主要是惠阳的地理位置优越，正在成为大惠州海滨城市的新城区，投资回报潜力大。浙江赐富集团董事长赵张夫直言，惠阳有“中海壳牌”石化项目带来的历史机遇，正是投资兴业的最好时机。?爱普家园地产惠阳28项重点项目动工本报讯?（记者于?泽?特约通讯员卢舜辉）昨日，惠阳区２８项重点项目动工奠基仪式在区、镇同时隆重举行。惠阳区由此迎来了一个崭新的发展时期，拉开了全面建设滨海新城区的序幕。市四套班子领导柳锦州、黄业斌、李秀峰、刘品谋、林惠纯、杨有义、谢端，来自新加坡等国和我国香港、澳门、台湾地区的客商及内地的民营企业代表，惠阳区四套班子领导、各镇（办事处、开发区）及区机关干部等参加了该区主会场的奠基仪式。????市委书记柳锦州发表了热情洋溢的致辞。他说，新年伊始，万象更新，惠州大地到处涌动大发展的热潮。惠阳撤市设区后，成为惠州市现代石化数码名城的重要组团，在推进经济社会全面协调可持续发展中迈出了坚实的步伐。惠阳区委、区政府积极推进实施“一二三四五”发展战略，致力抓好园区经济、民营经济、外向型经济和城市基础设施建设，引进了一批投资超亿元的项目，建成了市政广场、影剧院、体育馆、图书馆、档案馆等一批高档次的文化市政设施，成为海内外客商投资的宝地，实现了国民经济快速增长和