龙龙南南项项目目营销营销策策划报划报告告深圳XXX地产顾问机构--九江市XXX世纪房地产经纪有限公司2008.4.XXX颠覆龙南地产市场颠颠颠颠颠覆覆覆覆覆龙龙龙龙龙南南南南南生产地人营活品产文销方设历理手式计史念段操盘思路紧紧围绕33万m2的销售任务制定操盘策略地段潜力的挖掘包装策略的强化项目定位的精准核心任务33万m2销售策略的创新产品设计的创新推广策略的突破实效图示操盘要点营销任务分解一、市场√四、包装√1、市场分析及预测（市场、产品、客户是1、平面、户外包装谁？）2、售楼处包装二、定位2、市场结论（畅销的产品、价格、人群分级）√3、样板房包装4、销售物料包装1、SOWT分析及结论2、得出解决本案营销的关键点五、销售√3、产品定位（得出本案应做什么产品？）1、销售额（能卖多少钱）4、价格定位（应该卖多少钱？）2、销售周期（多长时间）5、项目整体定位（什么档次）3、销售节奏（短平快）三、推广√4、推广预算（花多少钱）1、推广主题（推广什么概念？）六、建议√包括：案名、主题、广告语1、产品建议2、推盘次序（先推什么，后推什么？几步？）2、财务建议3、营销措施（采用什么营销策略？）3、物业建议4、推广策略（广告、促销、活动、媒介）4、环境建议实效策划以开发商最关心的问题为出发点和归宿整体规划建议1号地块专业市场（小高层17栋+16栋别墅）1层商业（层高5米）二期均价2562元/㎡2号地块商业10800㎡一期物流均价2000元/㎡物流中心（多层16栋+别墅163号地块栋）一期住宅均价2151元/㎡花园洋房18栋+小高层41层6米的架空层栋+高层2栋+18栋别墅商业16560㎡5号地块4集中型商业三+酒期均号地块价2508高店元层/㎡商业：3600㎡工作目标均价销售总额(万完成比分期面积（㎡)套数启动时间完成时间(元)元）例住宅107,6702,15189823,160一期2009年5月2011年5月90%物流46,2582,0009,252二期111,2652,562102228,5062009年9月2011年2月90%三期69,7802,50827017,5012011年9月2012年3月90%合计334,9732,341219078,418面积含商业，商业以50m2为一间价格定位产品类别销售均价（元/㎡）多层1800花园洋房2100小高层1900高层2400别墅2700商业4,500专业市场6000物流市场2000本案住宅户型总体比例本案住宅户型总体比例（以下数据均为估算，以实际设计为准）产品类别套型面积套数总面积面积比例套数比例452109,4509.62%20.55%一房551689,2409.41%16.44%90726,4806.60%7.05%两房100828,2008.35%8.02%小高层110222,4202.46%2.15%一号地块12010012,00012.22%9.78%三房12510012,50012.73%9.78%13020626,78027.26%20.16%四房180509,0009.16%4.89%三房16046400.65%0.39%别墅四房18047200.73%0.39%四房20048000.81%0.39%合计102298,230100.00%100.00%商业面积为13035平米合计建面：111265平米本案户型总体比例本案户型总体比例（以下数据均为估算，以实际设计为准）产品类别套型面积套数总面积面积比例套数比例仓储8,55021.14%二号地块多层配送7,80019.28%综合服务16,50040.79%别墅四房200387,60018.79%100.00%合计3840,450100.00%100.00%商业：5808平米合计建面：46258平米本案住宅户型总体比例本案住宅户型总体比例（以下数据均为估算，以实际设计为准）产品类别套型面积套数总面积面积比例套数比例90756,7506.27%8.72%两房100757,5006.97%8.72%110758,2507.66%8.72%花园洋房120759,0008.36%8.72%三号地块三房130759,7509.06%8.72%1407510,5009.75%8.72%小高层三房13019224,96023.18%22.33%高层三房13520027,00025.08%23.26%别墅四房220183,9603.68%2.09%合计860107,670100.00%100.00%以上户型面积仅供参考，可能带来总面积与实际开发总面积不符本案户型总体比例本案户型总体比例（以下数据均为估算，以实际设计为准）产品类别套型面积套数总面积面积比例套数比例两房110849,24026.42%31.11%四号地块高层三房14012617,64050.43%46.67%三房135608,10023.16%22.22%合计27034,980100.00%100.00%产品类别物业类别面积五号地块高层酒店31,200多层商业3,600合计34,800以上户型面积仅供参考，可能带来总面积与实际开发总面积不符本案户型总体比例本案户型总体比例（以下数据均为估算，以实际设计为准）户型配比户型套数面积套数比例面积比例一房3781869017.26%5.98%两房4854884022.15%15.63%三房121315887055.39%50.83%四房114220805.21%7.06%物流配送78000.00%2.50%仓储85500.00%2.74%综合服务165000.00%5.28%酒店312000.00%9.98%合计2190312530100.00%100.00%商业面积：22443㎡总计建筑面积：334973平米以上户型面积仅供参考，可能带来总面积与实际开发总面积不符一、入市时机及销售计划1、销售时机的建议：2008年8月派筹2、销售控制计划：结合现在工程情况，假设本项目花园洋房全面入伙时间为2009年5月2009年10月末，花园洋房及别墅产品销售90％二、各个销售阶段的工作安排阶段目的执行具体推广手段平立面确定工地围墙看板现场接待中心设计完成各项销售工具之发包，施工重点据点户外形象广告申请水电及工地电话引导酝耳语传播，酝酿网站架构广告宣传作业程序确定酿期确立企划方案细部内容会员分析区域性布椿完成销售准备VI体系设计完成定点看板制作样板房装饰销售准备预告公开日期定点看板。以电话拜访方式与公司既有客户掌握公司既有客户资料先期DM派发做先期销售成交报纸广告定点统计及追踪公开期完成现场准备工作参加展会报纸广告出现传达传达本案本案进场进场前前销销售信息，售信息，网站发布排定媒体计划实实施派施派筹筹媒体发布全面启动现场指示牌，旗帜等张挂完成说明书、平面图册入住接待中心来人来电最后过滤扩大宣传面，开发潜在客源报纸广告实施销售控制延续公开期热潮进入第二阶段强杂志广告强销期举办宣传活动，配合报纸等媒体销户外广告媒体广告发布集中掌握来人来电之成交速递广告充分掌握案情发展阻力产品促销有希望客户再过滤困难产品突破报纸广告持续期对竞争个案采顺势而为的机动作第三阶段强销销售员及客户队伍宣传法未成交客户分析及追踪项目结案报纸广告清盘期未成交客户分析及追踪项目总结销售检讨第一阶段：销售引导期该阶段核心任务：为全年销售6万平方米做好前期基础工作核心任务：前期基础工作工工物营作作料销内时准活容限备动第一阶段：销售引导期1、阶段工作目的：为全年销售6万平方米做好前期基础工作。2、工作内容：平立面确定、现场接待中心设计、申请水电及工地电话，广告宣传作业程序确定、，户外广告布点、看板制作、销售准备、销售中心修建（或临时售楼处）。销售人员到位、销售电话到位，项目200问、周边导示系统。3、工作时限：2008年5月1日—8月1日4、物料准备：总平图、户型图、认购意向书、客户登记本、条幅、入口导示牌、灯杆旗（小区内外）。5、营销活动：工地围墙看板、重点据点户外形象广告、网站架构、会员分析、VI体系设计完成、样板房装饰方案、通过“新闻发布会”进入地产品牌导入第二阶段：派筹期该阶段核心任务：沉淀900人，派卡收筹900人以上的派筹量工程进度保障产品上市计划核心任务：产品数量2倍客营销造势活动户工作时限安排具体工作内容工作内容和工作时限工作内容：预告公开日期、以电话拜访方式与公司既有客户做先期销售、定点统计及追踪、排定媒体计划、报纸广告出现、主打主题形象、活动造势工作启动执行、现场指示牌，旗帜等张挂完成入住接待中心、收取诚意金实施派筹工作时限：2008年7月15日—10月31日营销造势活动和工程进度营销活动：定点看板、DM派发、报纸广告、参加展会、网站发布、媒体发布全面启动、说明书、平面图册、工程进度保障：主体出地面第三阶段：第一波解筹2008年11月至来年1月间为期2个月该阶段核心任务：解筹完成推盘量的30%约1.8万平方米工程进度保障产品上市计划核心任务：销售1.8万平方营销造势活动米解筹时间安排具体工作内容1、产品上市计划解筹阶段的上市产品仍以派筹阶段的上市产品为主，根据实际情况进行适当调整。上市产品类型以花园洋房为主别墅为辅；以大三房和小三房为主；主打面积在120-130平方米；2、工作内容和解筹时限解筹时间：2008年11月至来年1月间为期2个月结点1：选房日工作条件：预售证、银行按揭、报纸软文、开盘系列活动物料准备：销控板、茶点、小食、背景音乐、知名主持人结点2：开盘物料准备：生活手册、楼书、条幅更换、围墙道路开盘活动：抽奖、开盘系列广告、影视广告、开盘礼品开盘活动：开盘日：远宏塞纳维拉公馆主题音乐会3、