客户/无锡中大客户/无锡中大诺卡小镇下半年营销推广策略市场简述：本案首创6800桑达园售完洋房：均价主力：90-200㎡多层：均价5400主力：94-148㎡金科东方王榭洋房：均价7300主力：130㎡高层：5280-6590主力：89-92㎡洋房：均价7200高层：均价5700主力：200㎡以上小高层：均价6100主力：94-140㎡高层：均价6800高层：均价5800主力：95-134㎡主力：92-146㎡主力：121-146㎡华夏春江花豪门金科银仁园三期观天下御墅项目名建筑形态均价主力面总推剩余销售率优惠活动积出量套数(㎡）无顺驰天鹅湖多层、小高680078-92208634484%8月7日??8月17日推出20套特锡层，高层,惠婚房，购买婚房的客户还将参花园洋房与抽奖活动，有机会享受万元奥代运大礼包表万科魅力之城高层，小高780080-140490499180%楼层，多层购买2套97折盘顺驰理想城市多层，小高4300111-126129520884%购理想城市120平米以下的指定层，洋房户型，10000元现金优惠及价值3000元的清凉家电组合；购120平米以上户型，15000元现金优惠以及价值5000元清凉家电组合。万科东郡多层750098-141160534678%一次性98折，以及其它合计八重高层93-214优惠常工城尚城高层10000138-14541632023%买房送车库，赠送西门子恒温冰箱，送五星会所VIP健身卡绿地世纪城多层洋房467087-143127931775%洋房92折，小高层95折小高层起多层3724起区御墅花园多层洋房7200200以上83724766%工程事故过渡时期域高层5800121-146竞金科观庭高层680092-14664017273%一次性付款97折，按揭98折争金科东方王榭高层5280-659089-27023113243%开盘当天优惠258元/平方米，楼洋房均价8000现在优惠208元/平方米盘春江花园三期小高层均价610095-13488226470%价格现场可谈首创隽府多层多层550096-14894620179%一次性付款98折，按揭99折高层洋房6800多层实际成交均价5200左右诺卡小镇成交情况40323020131091004月5月6月7月系列11013932??同同区区域域竞争个竞争个案成交情案成交情况况首创隽府首创隽府春江花园三期春江花园三期151514141515121211111010101010108866555500006月6月7月7月4月4月5月5月6月6月7月7月系列1系列1881212系列1系列1661111141410107月推盘销售10套6月推盘至今销售10套?市场代表个案成交情况万科魅力之城万科东郡100250862108020060541508640100264553235020004月5月6月7月4月5月6月7月系列1210864553系列186542623顺驰.天鹅湖阳光城市花园4037201615302815131219201014105004月5月6月7月4月5月6月7月系列128193714系列116151312?市场代表个案成交情况金科东方王榭金科观庭38504240403024301819202020161010004月5月6月7月5月6月7月系列142192016系列1183824御墅花园城尚城15812710106445200004月5月6月7月6月7月系列1012100系列174客户/无锡中大市场现状:?市场低迷,量价齐跌,个案月度成交量在10套上下?个区域不同价格都有所回落，本区域情况也不容乐观，本案已无价格优势可言?周边直接竞争个案中新推出户型将对本案产品巨大竞争（金科的高层及首创的多层）?市场观望气息浓烈,现场来电来访客户量急剧下跌?常规推广途径效果大幅减弱,来电量上门量无法有效提升,奥运等热点事件成为主要的社会热点?各案促销战遍地开花,都希望以低价策略抢夺为数不多的客户资源,9.2-9.3折的高额折扣不在少数,但从成交情况看效果也并不理想因此,我们认为如果仅仅通过促销手段来吸引客户购房,我们将会淹没在市场的价格竞争中,并且所达到的效果不一定理想客户/无锡中大推盘计划调整客户/无锡中大本案分析:?本案继推出一期最后一批房源后,在7月的成交量达到35套左右,虽然相对其他各案来说成交量名列前茅,但是同时也消化了原先的客户积累,目前二期的客户积累量仅仅为35组,难以在短期内有实质的突破,必须寻找有效的方法得以改变?目前的常规传播通路效果差强人意,一张报纸及杂志稿的投放仅仅只有十组左右的来电量,因此,仅凭常规媒体的投放,本案很难在短期内为二期的开盘积累足够的有效客户量.?临近九月底一期交房,目前的业主对小区立面及景观的态度较为满意,矛盾聚焦点在于小区南侧的新明路的贯通以及一期北侧的河岸建设上,对于河道及河岸的建设工程上还需加快施工进度,一方面能避免交房时的客户争端,也能为二期的开盘带来有力支持;而对于新明路的贯通非我方所能控制,从政府方面的施工进度来看,今年难以贯通,因此在交房时,必定会有一定的客户产生争执.?九月底的一期交房为提前交房,虽然总体说来是利好,但是由于各种各样的原因,也会有一部分的客户会拒绝提前交房,比如新明路的贯通、房屋的整修、不急于入住产生物业费等原因，因此，我们仍然需要采取一定的办法，提高业主的收房比率?二期第一批房源预计在9月初推出，由于工程的施工节奏变化、客户积累状况以及市场的成交惨淡，我们必须对原先的推盘计划作出调整，以保障本次开盘的成功及现场场面的控制。客户/无锡中大推盘策略:C-1结合左图及以上的户型排布来看：C-2C-1至C-4以及C-9楼栋户型种类较多而C-5至C-9楼栋皆为123㎡的户型，C-10至C-12皆为137-145㎡的户型，相对户型单一；在分阶段销售节奏中，需要合理控制户型的搭配，以C-3及综合考虑推盘区域的整体性C-4初步推盘计划：C-8C-99月初：C-5C-6推出C-2、C-5、C-10，合计99套房源C-7C-12C-1010月下：C-11推出C-1、C-4、C-6、C-7，合计97套房源11月中：暗推C-11、C-12，合计44套房源明年4月初：推出C-3、C-8、C-9，合计96套房源客户/无锡中大08年销售计划：房交会二期景观8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月开盘交房开盘开盘暗推11、12#一期车位销售1\5\10#1\4\6\7#3\8-9#99套97套96套面积段户数比例面积段户数比例面积段户数比例70下1870下1270下630%81-901271-80881-90524%50%121-1304748%81-902091-10012均价131-1402222%91-1008121-1306972%5600小计99100%121-1304950%131-14044%小计97100%小计96100%11000㎡均价5300总销6160万均价53009810㎡总销5200万总销5900万7800㎡客户/无锡中大现场支持一期实景稳定价格平台的保障沿河实景促进房源去化的催化剂周边配套提升市场定位的保证客户/无锡中大下半年营销策划思路：由于目前的市场处于低迷状态，客户观望心态严重，迫切购房需求不强，即便通过高强度的销售信息发布及广告推广也难以引起其看房兴趣，因此我们在下半年度要做的事情归纳起来有三点：?争取尽量多地吸引刚性需求客户亲临现场，通过现场的实景感官及销售措施吸引其购房?如何利用老客户资源带动新客户置业?扩大项目的社会影响力，使得无锡全面认知诺卡小镇的存在，创造项目的脑海占有量，一旦需要购房就会想到诺卡小镇那么，我们认为，最好的途径莫过于通过活动来形成社会效应及楼盘知名度，因此，下半年的营销工作开展将围绕一系列的活动展开活动营销先解决来人量的问题，在通过现场的接待促进成交客户/无锡中大来人量不足促销活动Vs非促销活动促销信息满天飞结合奥运齐参与促销活动不促销扩大影响人人知聚焦点发生转移楼盘形象眼见实交房时机不适合公益性质众人爱非促销活动为主吸引人气促销活动为辅促进现场销售客户/无锡中大系列活动营销方案?公益型社会热点活动?指向型坐标方位配合活动?积累型客户预约促销活动?促销型开盘优惠措施?扩展型以老带新活动?展示型社区派对活动?维护型年末业主联欢活动客户/无锡中大活动主线构思：““小资小资”情怀”情怀达人达人何谓何谓“达人”“达人”—网络新词，—网络新词，形容在某一领域非常专形容在某一领域非常专业，出类拔萃的业，出类拔萃的人物。往往是相关领域时尚、情调、品位等的代言，是较前沿先锋型人物。往往是相关领域时尚、情调、品位等的代言，是较前沿先锋型人群。人群。运动达人品位达人派对达人生活达人……客户/无锡中大活动一活动主题欢乐向前冲！！！---诺卡小镇全民健身竞技活动口号：做无锡的运动达人活动目的?创造市场热点，在市场平淡期为项目聚集人气?制造口碑效应，在短时期内最大化的扩大项目知名度?发展外部客户，提升客户积累数量?借用活动关注度，在现场及赛程决赛阶段进行提前交房的信息披露活动时间?8月中旬至9月下旬?周一至周五为报名时间,周六为比赛时间,共分7轮海选?第8次为所有过关选手间的总决赛客户/无锡中大可参考借鉴湖南卫视的奥运向前冲的节目:客户/无锡中大活动内容?飞跃滚筒、鳞波牵引、飞檐走壁、独木桥、蜻蜓点水、勇攀高峰。客户/无锡中大场地选定：诺卡小镇三期地块内（动线必须穿过一期主景观轴及二期工地）报名机制：主要商业广场设点路演，举办推广活动及报名，结合售楼处报名推广老业主内部报名