银鑫·莲花半岛?，盈在与有半重宅岛庆莲谓，，结莲绿一花意湖缘半葱碧岛茏水。，之湖畔山，清有媚盈???爱说莲爱莲——————说不心家尽有园红莲有尘意爱?在爱莲—花—半岛家，园有有您想爱要的家。?（宝渝莲桐北花区大半道回）岛兴宝在圣哪湖里宝圣湖畔最后的净土——700亩宝圣湖波光滟潋，华人美术馆、大学城环绕四周，高品质社区比邻而居，成熟的湖居生活已然成型，有江的重庆不稀罕，温婉的湖水却更与人亲近……回兴?从重庆市区出城往北到空港，有一条20公里的高速景观大道。沿高速路前行，临近机场时，有一汪清澈的湖水，犹如晶莹剔透的翡翠，这就是重庆有名的宝圣湖。?????以此湖为中心，环绕于周围30平方公里的土地，就是渝北区回兴街道办事处的辖区。如今，在这30平方公里的土地上，高楼林立，工厂遍布，校园清新，居民小区内花团锦簇……一片现代化的新城区矗立起来。高速发展的回兴??2005年，回兴完成经济总产值40亿元，在1992年的基础上翻了近10番；入库税金1.7亿元，是10年前的100多倍。?????工业、房地产、文化三大产业，成为回兴的优势产业。?????以长安福特、泰山电线电缆为龙头的汽车摩配业、加工业、服装业等工业产业迅速成长起来。?????通过房地产业的发展来加快城市化进程。渝海集团等40多家房地产开发商，相继开发出100多个精品楼盘，吸引了重庆主城内一批购房者购房入住。?????文化是一个城市的灵魂。西南政法大学、海联专修大学、三峡联大外语学院、川外南方翻译学院等大学及川外双语学校等一批学校进来。到目前为止，在回兴辖区内的各类在校学生已达5万人。?????宝圣湖畔，一片新兴的城区已经初具规模，这片城区与重庆主城连为一体。交通条件极为优越?项目与210景观大道和渝北回兴转盘不过咫尺之遥，交通四通八达，江北国际机场近在咫尺，与西南地区最大的火车编组站——龙头寺火车站、长江上游最大的深水港——寸滩码头直线距离不到3公里，国道319、渝邻高速、机场高速、渝怀铁路、金开大道和即将开工建设的重庆中环高速路、轻轨3号线贯穿其间。项目的门口就是通往两路城区、空港片区、北部新区以及主城的重要通道，公交系统非常发达。现有穿梭两路全城的环城车，多达20条公交线路通往阳光城、龙溪镇、杨家坪、解放碑、菜园坝、沙坪坝、朝天门、南坪、烈士墓等地。从这里出发，驱车15分钟到观音桥，25分钟到解放碑，5分钟内直抵江北国际机场。宝圣???湖水圣在木湖水周青天一华域方边品质项目在向层形沿畔在,水布层呈湖一水局错多岸总方。落组线占一,位均团延地3于方价统规展002回5一划而0,兴0南已余宝北建依亩元,圣朝筑。地湖圣湖天域?水木青华规划总平面1、项目总占地300亩，依据地块的自然环境划分为三期开发。2、由多层洋房、小高层与双拼别墅构成3、低层低容积率，容积率0.96，4、以板式多层与点式小高层构成，最小间距20米。5、多层为5+1板式结构（一层2户），小高层为全部13层（一梯4户）、6、户型套内面积80-400，主力户型110-120的三房。??,,水房绿率为数水小15总为化超.2木木90区建主的过6青以3筑青0，生华户?高%，套华?共态，7层建内亲车小住，筑面幢水小位宅是密4积小8楼小3岛一度1、02。区7总小13小个.。1占1高低个岛8地%层密，3㎡.,花度容4，积园，绿总万率洋高地户方????与涵地项圣盖段目湖了基相天各本似域种无点项项居区较目住别多目形比尤态较为相似调整视角，深入审视自我?知人者智，自知者明宝圣湖?渝北区最大的湖泊，自然水体与人工湖泊的完美结合。?水质常年保持2级以上，在主城范围内甚为稀罕。独特的自然环境带给我们最大的生活利益回兴?主城区与两路镇的连接门户，金开大道、210国道并行穿越，交通设施非常良好。?渝北大学城的所在地，从主城一路行来，四川外语学院、西南政法大学、海联学院、南方翻译学院等高等学府遍布周边，还有重庆唯一的华人美术馆，人文气息浓厚。?渝海在水一方、水木清华、翠湖柳岸、山语间别墅等高品质住宅散布其间，生活氛围浓厚。?农业园区、模具工业园区为本地建立起良好的产业基础，都市化进程带来城市价值的提升。?生态基础良好，符合宜居城市标准。?银行、超市、中小学校、幼儿园、医疗设施等生活配套齐全。区域成熟度高，生活配套完备，城市环境良好银鑫·莲花半岛?景观很独特：三面环水，环境良好；?高层有优势：经过多年的限高，周边高层建筑稀少，具有独特的景观视野；?户型适应性强：70-120㎡区间是市场最为畅销的户型；?绿化有特色：全方位立体绿化设计，地下生态车库、地面绿化带、架空休闲层、空中花园、屋顶花园；?空间合理布局：外立面现代简洁，立体感强，无突出设备管线；室内无突出强面的梁柱，优化空间布局。?配套有品质：星级酒店、社区休闲商业。产品具有均好性特征，整体市场适应性强。周边配套?中小学:一中寄宿学校、海联学院（大、中、小学部）、川外、西政、综合商业:享受市政配套、小区自身打造的商业街银行:工商银行、信合、建行等等医院:重庆医学研究院、南丁医院、回兴医院等等面临的实际问题?离主城距离较远：从本案所在地距江北商圈仅20来分钟车程，但在心理上仍然属于两路镇，离主城较远。市场留给了我们一道半掩的门：城市向北，已是大势所趋整个住宅市场放量巨大消费意愿走强？210国道沿线住宅区发展成市场机会在哪里熟区域市场高层产品缺乏区域认同度提高直接竞争楼盘重点关注市场压力在哪里？整个住宅市场放量巨大消费意愿走强经过06年的沉寂，2007年房地产市场显示出强大后劲，各路开发企业都将在本年度推出自己的产品。从普通住宅、商务公寓、花园洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅等产品全线进逼；消费者经过长时间的观望，已经在逐步走出观望心理，市场趋于活跃，房屋需求呈现多元化，并显示出强大的购买力。210国道沿线住宅区发展成熟经过多年的发展建设，210国道农业园区至回兴段的发展建设已经成熟，随着几个大学校区的相继启用，周边楼盘的竣工入住，各种配套也日趋完备，公交系统发达。区域市场内高层产品缺乏由于多年内空港周边建筑限高的影响，区域内建筑以多层为主，很少有突破，近年来随着城市的发展，政策有所松动；并且，整个北部新区的物业以亲地性物业为开发主导，市场适应性更强的高层物业鲜见其踪；由此形成区域内高层景观住宅稀缺；区域认同度提高随着城市的发展，回兴已经逐步从两路的影响中脱离出来，形成以大学校区人文和宝圣湖自然景观为重点的区域中心；同时，区域内高品质社区入住人员不断增多，人气逐步旺盛，市场对本区域的认同度正在不断升高。直接竞争楼盘重点关注圣湖天域——相同地段、相同产品属性、相同物业特征……甚至是规划都是如此接近。与本案形成强烈的比对效应。该楼盘进入市场已经有比较长的一段时间，市场反响平平，目前处于胶着状态。总的来说，银鑫·莲花半岛是一个以宝圣湖为资源特征，以高性价比为核心的纯居社区。我们这样来表达产品定位——宝圣湖畔·高层集景洋房·纯居生活城——竞争定位竞争定位本案很有本案很有可能可能是后入市者是后入市者——错位竞争策略错位竞争策略市场缺什么？市场有没有需求？产品有没有差异可以深层挖掘？——错位竞争的细节思考错位竞争的细节思考?规划设计错位?景观诉求错位?品质形象错位?配套功能错位?价格策略错位?物管服务错位2007年重庆春季房交会置业数据?消费者需求的面积形态消费者需求的建筑形态?消费者需求的建筑形态?小高层建筑最受消费者欢迎，其次是中高层、多层，分别占28.7％、22.7％和22％。选择别墅和底层产品的消费者共占总数的12%。消费者购房选择区域(加权)购房区域与居住区域分样购房区域与工作区域分样结论大部分购房者置业时会选择与自己居住区域和工作区域相近的区域，以实现较为便捷的生活工作方式和节约工作和生活产生的交通成本。本次调查显示，购房者最垂青的区域分别是江北区、南岸区和渝北区，对这几个区域的接受比例分别是27.1%、24.0%和14.8%。大渡口区和其他区域则不为大多数购房者关注，总和仅2.9%。城市向北，已成大势所趋政府的宏观规划，开发商的着力打造，整个重庆城市重心向北扩张，都市生态圈已初具规模！市场的压力在哪里？?离主城的实际距离和心理距离都是比较远，但又不属于传统意义上的两路板块；?区域内替代产品较多，消费者可选择面大；?品牌力不够强势，对项目很难提供支撑；?圣湖天域的比对效应，如处理不当会构成相当大的市场阻力；?虽然区域逐步成熟，但市场及公众的关注度还是不够；?在公众认知上还是属于两路板块，对价值尺度的认可处于比较低的状态。市场的机会又在哪里？?项目占据宝圣湖畔绝版资源；?区域生活配套基本成熟；?交通条件良好；?处于农业园区、工业园区、大学城的核心位置，将带来大量潜在客户；?城市中心商圈不断扩张，很多居民向郊区转移，为此带来更多的市场机会。我们的观点?我们无法左右市场的变化，但我们可以改变市场对我们的看法；?我们无法改变产品的物理属性，但我们可以赋予其精神价值；?我们必须了解开发商的愿景，这个愿景将会为市场推广提供理念上的支撑。关于企业愿景从银鑫集团的企业质量观可以一见端倪：用户是标准，品牌靠品质这让我们对银鑫·莲花半岛的产品品质有了底气，有了标准；也给我们的包装推广提供了一个准则：品牌贯穿推广的始终，表现要体现出品质感。关于“高层集景洋房”相同的产品形式可以赋予不同的内涵，但精神价值需要用时间来体会；惟有两者的结合，才能够超越产品物理属性，进入市场竞争的蓝海。同时这一切又有赖于我们项目自身的价值追求。拨开项目的外表，看看其内核——【核心价值】宜人的居住环境——宝圣湖自然资源，且宝圣湖畔再无如此环境地段。成熟的生活区域——回兴