新天地商圈地段分析由于城市发展和消费习惯等因素的影响，景德镇消费相对比较集中。以珠山中路和人民广场两大商圈最为鼎盛，项目新天地地处人民广场商圈腹地，看图而言应该是人气核心，但事实果真如此？景德镇属于丘陵地带，城市中大大小小的坡不计其数，其中以人民广场表现最为明显。珠山东路、马鞍山、广场北路、莲社北路到人民广场全是下坡路而且坡度都比较大，即便是人民广场，落差都很明显，珠山中路明显要比广场南路地势高出很多，项目新天地地处新村西路，新村东路与广场路，原市体育馆项目地段，正好处于广场路开始上坡的地段地形阻隔人气，本案商业地利打折。从交通上看，与人民广场直接联通的就有8条城市主干道，几乎涵盖景德镇所有交通命脉，车流人流量相当的大，而且广场路是环形单行道，换言之，假设从珠山中路开车到项目，必须上珠山东路从广场北路绕广场一周才可以到，与此同时，由于周边环境比较繁杂，停车实为不易。即便是步行，也很不方便，如从珠山中路到项目，至少要横过两条街。本案商业便利性打折。以珠山中路为商业主干，古街、十八桥、新悦广场……几乎涵盖了景德镇人生活的方方面面，成为几乎所有景德镇人购物逛街首选；陶瓷街是外地人来景德镇参观旅游必到之处。景德镇市中心商圈已有初步的定向消费习惯。如果纯粹来广场逛街购物，很多人首选在珠山中路下车，这就容易解释为什么景德商厦地处莲社北路和珠山中路交汇除了外围临街商业还行，里面商铺空置现象严重。即便是人民广场，人民更习惯直接到珠山中路，而不是项目所在地。其次下车地点是妇幼保健院，这部分人群多数去往景客隆周边大型商场。新村方向消费力不足景客隆周边消费分流珠山中路消费分流综上所述，虽然本案位于市区核心，其实商业区位面临多方压迫景德镇人消费比较集中，同样是一个地段毗邻的两条路有时候生意相差很大。分区域消费趋向明显。很多时候在什么地方选购什么样品牌产品都可能成为景德镇人攀比面子的资本。商品品牌及商业品牌对本地消费者有潜移默化的影响力新天地SWOT分析规划起点高室外直通二层连廊的自动扶梯，空中花园，下沉阳光商业广场等设计。阳光中庭25.2长，宽12，约307.44平方米地下通道连接广场“地下时尚走廊”是本案商业人气实现的重要途径。由此化解上节分析中地段人流的局限性，将本地最大消费力聚集地人民广场的休闲人潮引入卖场。建议将此“走廊”作前期建设及推广包装的重点。“三首层”创新结构四面临街2.25万m2商业空间四层分区功能各异新天地不同于常规商场的多层封闭格局，在本地属创造性形态，类似商业建筑在国内也属前沿吸取瓷都传统元素（瓷窑）为基础颇具颠覆意味的后现代新锐立面造型突破常规的商业空间（三首层）结构新天地都代表一种全新的商业载体，其商业业态也应体现规划的超前，成为在本地商业的领导形式。业态和其他商城比较雷同，业态规划无明显特色。业态过于分散，前期定位中缺乏主力店、大卖场为项目带来暖场建筑在同区域的消费水平上，再注入差异性捕捉市场空白点，避免同质化经营利用并延续开发商的品牌效应，创造更大的市场价值传统地铺的影响固有的消费习惯决定了地铺的高价值所在，从而受到了众多的商家追捧，因此对商场铺所造成的冲击较大。来自周边商场的项目的威胁本项目区域附近多个附近存在多个综合性商城项目，由于彼此的先天环境、质素接近，导致项目定位、目标客户群极为相似，给客户造成同质化、区域商业饱和的印象，影响客户购买。消费者的固有消费习惯珠山中路、广场北路为传统消费热点区域，从而令到部分的商户会担心本项目能否吸引足够的人流支撑经营，使商户对经营前景未见乐观。宏观调控，商铺物业投资大回报高在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。不可预计的地产宏观调控政策，打击投机者的投资信心。挖挖掘掘潜在的潜在的倡倡导导消消费费新新观观念念消消费费需求需求（潮流、品牌、（潮流、品牌、旗旗舰舰店店））项项目出路目出路引引领经营领经营新新模式模式辐辐射射区区位位（（创创新、主新、主题题个个性化）性化）项目的市场出路在于挖掘潜在的消费需求、倡导消费新观念、引领经营新模式及辐射地区这几方面的要素决定的，这些因素共同影响着项目的定位及未来发展。因此，寻求项目的发展路向时，建议以这些关键要素为突破，确立项目的市场定位。综观市内各家大型商场，均没有十分明确的一群目标消费者，普遍都是面对普罗大众，全面照顾到不同阶层，不同年龄结构的人士需要，缺少针对性。有个性才有竞争力中高端白领阶层年轻时尚一族a.目前市场上没有专门针对该类人士的大型商场。本项目的定位正好弥补了市场的空白。b.随着中国经济的飞速发展，社会各阶层层次也从“金字塔形”的递进结构变为中段膨胀的“橄榄形”结构，因此，中产阶层将迅速扩大。换言之，本项目的目标客户群数量呈现上升势态，消费能力强大，市场空间广阔。c.作为有经济能力的一群，容易接受新的消费观念，对潮流品牌十分热衷，表现出极大的忠诚度。?中高端白领阶层年龄介乎于25?家庭经济负担较轻，个人消费——35岁。年轻时尚一族年龄能力强。介乎于18—25岁。?两者都对新生事物感兴趣，消?中高端白领阶层多于大机构中费意识超前。从事知识型、技术型、管理型?个性鲜明，讲求生活享受，追，政府公务员、私营业主、有逐名牌产品。持续上升的发展空间。年轻时尚一族以高校学生群体为主。?接收信息快，渠道主要来源于电视、电台、杂志、书刊、网?收入稳定、丰厚，并已维持了络等潮流媒体。相当长的一段时间。项目消费群体定位为中高端白领阶层、年轻时尚一族，现有业态和其他商城业态同质化比较强，并且业态比较分散。故针对该消费层，业态分布应做相应调整品牌品牌服服装装为为主主提升提升购购物物档档次次引引进进肯肯德基德基麦当劳麦当劳等等国国集中集中44楼楼际际快餐快餐连锁连锁打造打造特色特色，，减减少少黄黄金金美食美食广广场场珠珠宝宝店店，，扩扩（民以（民以食食大首大首层层消消费费为为天）天）面面增加增加电电玩玩等等取消取消家家饰业态饰业态（（楼楼娱乐项目如娱乐项目如层层及地段不及地段不适合适合））数码数码广广场场//，改做健身、美容娱乐娱乐广广场场，，，改做健身、美容充充分利分利用用地地场馆场馆及相及相关关商商业业，，下商下商业业空空间间吸引吸引白白领领消消费费力力潮流、风尚均有针对目标群体生活消费形态的描述，“心”既是消费趋向，也是项目地段属性，“城”则概括多元商业聚合体。户外/现场包装+路演+电视+短信+DM根据阶段目标组合发布此阶段，对项目开盘销售是否成功起着举足轻重的作用。在本阶段中需要建立本项目相当大的市场知名度，树立良好的市场形象，需要吸引客户的眼球，牢牢抓住客户的心，积累一批诚意购买的客户。本阶段亦需整合开发商、策划公司、广告潮流之心风尚之城公司、媒体等内外部资源，相互配合，集中发力，共同做好产瓷都中心商业新地标品的“造势”工作。时尚、高尚风尚商业崛起人潮。钱潮潮流指日可待潮流之心，财富之心风尚之城，魅力之城50万人的消费聚会场抢滩人民广场潮流商业城！推广是辅助工作。作为城市中心综合商业体，第一阶段应结合前期特色业态定位，大力引进人气餐饮、美容健身等示范店的招商，对其给予特殊优惠政策，以期对后期招商推波助澜的作用。潮流新天地：当瓷都遇见麦当劳以举办“环球风情美食节”，有意大利、泰国等、中国各地特色小吃等，拉开认筹的帷幕。活动期间安排美食表演，免费品尝活动，以此快速地聚集人气，产生轰动效应，快速地加深人们对本项目的了风情节，风情街解，从而促进认筹。来新天地分享财富盛宴邀请体育用品产商、青少年参加，吸引关注的同时，传播项目业态定位。组织美容时尚健身活动，表现特色消费对城市人群的吸引力。并可与服装业态形成联动。极限运动表演赛人潮韵动商潮运动抢滩人民广场潮流商业城！“SHINE我夏日”美丽特训营A.邀请名人参加开盘仪式品牌荟萃新天地邀请娱乐界名人，在开盘节点举行名人现财富聚首风尚城场见面会，利用名人效应大量聚集人气，抢滩人民广场潮流商业城！引起市场轰动效应，提高项目知名度。B.知名品牌进驻新闻发布会本项目租、售并行，利用招商、销售引进的知名客户、品牌客户，集中举行一次新闻发布会，利用这些客户的影响力、号召力，提升项目形象，扩大项目的知名度，引发市场关注。充分利用人民广场人群聚集地。举办聚人气的现场活动将项目态势逐步炒热缤纷新天地创富商业城抢滩人民广场潮流商业城！特色不仅体现在推广、业态上，更应在项目本体上得以彰显。对新型商业聚合体而言更需要独特的项目特征来打造差异化推广，吸引消费群眼球，许多城市中心商业体都附带了标志性景意外精彩，惊动时尚观。快来人民广场潮流商业城！建议本案借鉴这种思路，充分利用商城内部阳光中庭，做一些融合文化与现代科技感的结构或特色塑像，如图例中的模拟恐龙。南昌市中心商业“旗舰”蓝天碧水购物广场生活/运动/娱乐/美食/时尚上文论述，与人民广场连通的地下时尚走从从此此进进入新天地入新天地廊是解决本案消费人快来人民广场潮流商业城！流引导的关键途径，建议在这条通道的包装上花费比其他部分更多的有效设置及推广投入。可以参照的案例有南京市区商业地下走廊的规划和包装。