大红门西路项目住宅部分市场定位建议（一）、本案条件分析一、座落区位分析二、周边配套设施三、本案各项规划指标四、本案SWOT分析（二）、区域市场分析一、南三、四环之间在售项目供应量分析二、区域项目价格分析三、建筑形态及风格分析四、区域项目户型面积、比例分析五、区域项目景观分析六、区域项目配套设施分析七、区域项目销售率分析八、大红门区域项目客群分析九、区域项目物业管理分析十、区域项目车位状况分析十一、区域项目市场推广及客户满意度分析（三）、项目市场定位建议一、客群定位二、形象定位三、产品定位四、价格定位（一）、本案条件分析一、座落区位分析城市环线—四环路、三环路距离三环路1200米本案本案马家堡东路将距离四环路拓1300米宽四环路50米地铁4号、5号线距离地铁4号线马距离地铁5号800米家本案堡线东3600米路石榴庄路周边物流集散地分布状况1、木樨园窗帘布艺市场红桥批发市场2、沙子口文化用品批发市场3、红桥批发市场沙子口文化用品批发市场4、新发地物流中玉泉营环岛家具城心5、花乡花卉市场6、玉泉营环岛家草桥汽车交易具城市场7、草桥汽车交易新发地物流中心市场8、大红门服装城二、周边配套设施南三环路马家堡东角门路周边道路路中马家堡东路本案槐房路轴角门北路马家堡路马马家路马家堡西路家堡槐堡路房西路路南四环路周边公交运通108运通107343路本案957路807路14路百利宝603路商业大中电器美廉美超本案市鑫华鑫星商场鑫利厚农贸市场万客隆苏宁电器餐饮娱乐设施麦当劳肯德基本案渔公渔婆文韬蓝天酒店奇迹健身恋日美食城花港渔家KTV练歌房高尔夫练习场配套学校马家堡小学角门小学赵登禹中学本案欣宇幼儿园赵登禹小学十二中初中分校银行建设银行本案中国农业银行北京农村商业银行中国银行华夏银行中国工商银行医院同仁官苑医院本案博爱医院集贸市场福成大厦天雅大厦本案大红门服装城集美家居木樨园窗帘布艺市场三、本案各项规划指标四至◆东至马家堡东路石榴庄路汽车厂本◆南至西宿舍项马马场北目万客隆超市家里马场苏宁北里小区堡电器◆西至北东旅汽车路厂宿舍◆北至石榴庄路规划建设用地面积60483.692㎡，居住用地41000平米，商业用地16483.692平米，教育科研用地3000平米；代征绿地：6000平米；建筑规模：住宅102500平米、商业49451.076平米、托幼2400平米；容积率：住宅2.5、商业3.0、托幼0.8；建筑高度：商业金融60米、住宅60米、托幼12米；绿地率≥30%四、项目SWOT分析优势?1、本项目紧邻三环、四环主路，距三环主路1300米，距四环主路1200米，距中轴路1300米，公共交通发达，有8条公交线，距地铁4号线800米，距地铁5号线3600米，马家堡东路即将拓宽至50米，交通十分便捷。?2、项目周边物流集散产业发达，如大红门服装城、木樨园窗帘布艺市场，沙子口文化用品批发市场、红桥批发市场、新发地物流中心、花乡花卉市场、玉泉营环岛家具城、草桥汽车交易市场等。?3、本项目周边生活配套齐全，如东侧紧邻万客隆超市、苏宁电器城等，生活便利。?4、区域居住氛围基本成熟，周边邻近远洋自然、怡然家园、西马金润家园等项目都已经建成。?5、地块形状方正，东西长，南北短，比较容易设计出舒适度较高的住宅。?6、本项目商业面积49450平方米，商业部分对面是万客隆、苏宁电器城，又地处十字路口交汇处，有条件成为区域商业中心，从而对商业招商十分有利，又可促进住宅销售。?7、地块内规划有6000平方米集中绿地，便于规划，有利于提升项目形象。劣势?1、北京南城历史上一直是平民居住区，被冠以“下风下水”，虽然北京南城环境逐步改善，但短期内人们难以转变观念。?2、项目周边市政基础设施相对比较薄弱，周边除物流产业发达外，缺乏产业集群或经济板块的支持。?3、项目南侧紧邻木材厂老旧宿舍楼，一定程度上影响本项目的形象，建议与地方办事处联系以为奥运增光添彩为由，我公司出资给六栋楼粉刷颜色。?4、项目周边缺乏有一定档次且集中的商业配套设施。?5、周边区域自然、人文景观较杂乱，缺乏高档项目支持。?6、建设用地南侧有一座现状锅炉房，占地面积约1341平方米，对规划方案有制约。机会?1、在北京市两轴两带多中心规划中，处于重点发展区域。?2、北京市住宅市场持续升温，四环内的住宅项目越来越少，现阶段大红门西路地区土地供应非常有限。?3、近年来南城借助政府扶持快速发展，各项基础设施逐步完善，所开发项目档次逐步提高，人们逐步改善对南城项目的印象，区域形象逐步提升。?4、待本项目入市时，周边项目多数基本已经销售完毕，在近阶段少有新项目入市，为本案入市提供了良好的平台。?5、随着地铁5号线2007年、地铁4号线2009年相继投入使用，极大的提升该区域交通出行能力。市调得知目前地铁4号线是周边几个项目的重要卖点，比如：星河城、枫南世嘉、远洋自然、瑞丽江畔、西马金润家园。?6、区域住宅市场需求旺盛，从周边项目的销售周期、销售率来看，星河城三期建筑面积50万平方米，在两年半的时间基本售完。建筑面积65万平米的西马金润家园，其中45万平方米，在两年的时间基本售完。瑞丽江畔项目建筑面积33万平米，两年半的时间基本售完。而建筑面积24万平方米的远洋自然、14万平方米的名都家苑、7万平方米的枫南世嘉，都在一年左右的时间基本售完。?7、从周边项目的销售价格走势来看，大红门区域除去四环外的阳光倾城项目，去年年底销售均价区间为5800-6000元/平方米之间，目前在售项目均价在7500-8800元/平方米之间，价格涨幅配合销售率来看，说明目前在售均价已经得到市场认可，区域需求旺盛，价格还会有上升空间。威胁南四环内外仍有土地规划空间，如明年入市会增加供应量。（二）、区域市场分析星河城瑞丽江畔远洋自然本案名都家苑枫楠家园西马金润家园阳光倾城已全部售完星河城一期未建高尔夫练习场未拆迁未建星河城星河城四期二期在售尾房星河城三期星河城在售在售远洋自然金润家园45万平方米基本售完瑞丽江畔全部售完全部售完枫南世嘉全部售完名都家苑全部售完阳光倾城大红门区域在售项目供应量统计(单位:万平方米)300277.4325020015058.34100500项目体量（平方米）项目住宅存量（平方米）大红门区域277.4358.34分析：?大红门区域南三环到南四环之间在售的七个项目中有五个已引入尾房状态，只有星河城、西马金润家园住宅存量较大，两个项目共剩50万平方米，星河城四期规划示意为塔楼，准备建10万平方米中小户型，星河城二期20万平方米六层低密度大户型板楼，面积140平方米以上。目前可上市的土地较少，同时住宅存量有限，本项目入市时，目前在售项目基本售完，只有星河城、西马金润家园项目，又无邻近的新项目入市，为本项目入市提供良好平台。大红门区域项目(毛坯房)价格走势图(单位:万平方米)10000名都家苑90008000枫南世嘉7000远洋自然6000(板楼)5000阳光倾城4000西马金润3000家园2000星河城1000瑞丽江畔0原始开盘价格06年开盘价均价最高价分析：?名都家苑原始开盘均价为5800元/平方米，06年开盘均价为6000元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为3.45%，目前均价7500元/平方米，单价上涨1500元/平方米，涨幅为25%。?枫南世嘉原始开盘均价为6000元/平方米，06年开盘均价为7000元/平方米，单价上涨1000元/平方米，涨幅为16.67%，目前均价7800元/平方米，单价上涨800元/平方米，涨幅为11.43%。?远洋自然原始开盘均价为板楼6800元/平方米、塔楼5800元/平方米，目前均价板楼8500元/平方米，单价上涨1700元/平方米，涨幅为25%。?阳光倾城原始开盘均价为3800元/平方米，06年开盘均价为6600元/平方米，单价上涨2800元/平方米，涨幅为73.68%，目前均价6800元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为3.03%。?西马金润家园原始开盘均价为4380元/平方米，06年开盘均价为7600元/平方米，单价上涨3220元/平方米，涨幅为73.52%，目前均价7700元/平方米，单价上涨100元/平方米，涨幅为1.32%。?星河城三期原始开盘均价为5000元/平方米，06年开盘均价为7500元/平方米，单价上涨2500元/平方米，涨幅为50%，目前均价8800元/平方米，单价上涨1300元/平方米，涨幅为17.33%。?瑞丽江畔原始开盘均价为4300元/平方米，06年开盘均价为8000元/平方米，单价上涨3700元/平方米，涨幅为86.05%，目前均价8200元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为2.5%。?大红门区域除去四环外的阳光倾城项目，去年年底销售均价区间为5800-6000元/平方米之间，目前11月份在售项目均价在7500-8800元/平方米之间，平均涨幅29.31-46.67%。价格涨幅配合销售率来看，说明目前在售均价已经得到市场认可。本项目位置在南三环与四环之间，地铁4号线5号线之间，随着大红门区域整体环境的改善，会吸引更多区域的购房客户，区域需求旺盛，价格还会有一定上升空间。大红门区域项目建筑风格统计东南亚新古典风格,14%现代简约风格现代简约风格,43%现代风格东南亚新古典风格现代风格,43%分析：?上述七个项目中，有三个项目是纯板楼建筑形式，占到42.86%。其他四个项目为板楼、板塔结合楼两种建筑形式的社区，占到57.14%，无纯塔楼项目。?在板楼、板塔楼建筑形势的项目中，板楼的比重也大于塔楼，同时板楼的单价要高于塔楼的单价，说明一方面板楼受到市场追捧，另一方面板楼是提升项