石龙汇联商业步行街销售方案分析德思勤置业制定方案的前提条件1.方案的制定跟据不同的目标来制定2.各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定3.各个方案统一按实现较好的销售率90％计算4.各方案的销售时间不同，仅根据经验判断5.经济测算均为静态的测算德思勤置业方案一：价值最大化，以利润为导向目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。价值递减比例市场价格（元/建筑面积层数市场价值（万元）(相对外街)㎡）（㎡）一层外街100%31,0006532,025一层内街69%21,3905,91812,658一层内铺50%15,500313486二层15%4,6506,4122,982三、四层11.50%3,5655,4821,954合计－10,70618,77820,104注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算德思勤置业方案一销售预序号项目经济指标单位备注测：1市场价值20,104万元未计5、6层2销售率90%　　3销售收入18,094万元　?实现销售收4取得成本9000万元取得权属入1.8亿元4.1土地购买成本6800万元　?税前利润达4.2建筑购买成本(含税)2200万元　到6.6仟万元5营销费用905万元（3）*5%?税前投资利6销售税费1585万元SUM（6.1～6.8）润率为73％6.1营业税905万元（3）*5%6.2城建税45万元（6.1）*5％?销售周期约6.3教育附加税27万元（6.1）*3％为一年6.4印花税5万元（3）*0.03％6.5堤围费18万元（3）*0.1%6.6城市建设专用金543万元（3）*3%6.7交易服务费6万元建面*3元/㎡6.8监督管理服务费36万元（3）*0.2%7税前利润6,604万元（3-4-5-6）8税前投资利润率73%　静态指标德思勤置业方案一优劣势分析?优势?充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值?从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优?劣势?价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多?项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼?销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值德思勤置业方案二：快进快出，以速度为导向目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元价值递减比例市场价格（元/建筑面积层数市场价值（万元）(相对外街)㎡）（㎡）一层外街100%23,0006531,502一层内街69%15,8705,9189,391一层内铺50%11,500313360二层15%3,4506,4122,212三、四层11.50%2,6455,4821,450合计－7,94318,77814,916注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算德思勤置业方案二销售预序号项目经济指标单位备注测：1市场价值14,916万元未计5、6层2销售率90%　　3销售收入13,424万元　?实现销售收4取得成本9000万元取得权属入1.34亿元4.1土地购买成本6800万元　?税前利润4.2建筑购买成本(含税)2200万元　2.57仟万元5营销费用671万元（3）*5%?税前投资利6销售税费1178万元SUM（6.1～6.8）润率为29％6.1营业税671万元（3）*5%6.2城建税34万元（6.1）*5％?销售周期约6.3教育附加税20万元（6.1）*3％为半年6.4印花税4万元（3）*0.03％6.5堤围费13万元（3）*0.1%6.6城市建设专用金403万元（3）*3%6.7交易服务费6万元建面*3元/㎡6.8监督管理服务费27万元（3）*0.2%7税前利润2,576万元（3-4-5-6）8税前投资利润率29%　静态指标德思勤置业方案二优劣势分析?优势?低价入市，高性价比优势明显，能迅速冲击市场，造成市场热销?预计半年内即可达到90％甚至更高的销售率，能实现资金快速回笼?劣势?实现利润较少，投资回报率降低?降低项目的市场价值和档次，容易造成产品不良印象?降低产品品质，不利于公司品牌形象建立德思勤置业方案三：稳打稳扎，以综合效益导向目标：首层外街销售价格为27000元/平方米，平均单价约9300元/平方米，总体市场价格约1.75亿元价值递减比例市场价格（元/建筑面积层数市场价值（万元）(相对外街)㎡）（㎡）一层外街100%27,0006531,763一层内街69%18,6305,91811,025一层内铺50%13,500313423二层15%4,0506,4122,597三、四层11.50%3,1055,4821,702合计－9,32518,77817,510注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算德思勤置业方案三销售预序号项目经济指标单位备注测：1市场价值17,510万元未计5、6层2销售率90%　　3销售收入15,759万元　?实现销售收4取得成本9000万元取得权属入1.57亿元4.1土地购买成本6800万元　?税前利润4.64.2建筑购买成本(含税)2200万元　仟万元5营销费用788万元（3）*5%?税前投资利6销售税费1381万元SUM（6.1～6.8）润率为51％6.1营业税788万元（3）*5%6.2城建税39万元（6.1）*5％?销售周期约6.3教育附加税24万元（6.1）*3％8为个月6.4印花税5万元（3）*0.03％6.5堤围费16万元（3）*0.1%6.6城市建设专用金473万元（3）*3%6.7交易服务费6万元建面*3元/㎡6.8监督管理服务费32万元（3）*0.2%7税前利润4,590万元（3-4-5-6）8税前投资利润率51%　静态指标德思勤置业方案三优劣势分析?优势?低于市场价入市，根据销售情况调整，有利于控制风险，实现价值把握性较大?实现利润4.6仟万，投资利润率为51％，经济效益良好?符合正常的销售节奏和思路，灵活性强?劣势?销售周期为8个月，时间有点过长德思勤置业项目销售方案评价及建议?方案一虽然可实现价值较高，但销售周期无法预测，市场风险较大，从动态考虑其投资回报会降低，不建议采用；?方案二虽然能快速实现资金回笼，但以牺牲利润来实现，无法满足最求经济效益的基本目标，建议不采用；?方案三较为适中，既控制销售周期，又能满足经济效益目标，同时贴合市场情况，建议采用。但本方案仅是初步价格方向，具体的方案需要在执行中另外详细制定。德思勤置业销售目标可行性分析销售目标：取得销售销售目标：取得销售许许可可证后证后三个月内实现回笼资金三个月内实现回笼资金60006000万万目标分解：假设按照方案三平均9300元/平方米的价格销售，则销售面积约为6451平方米，销售率达到34％。初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后被市场追捧，实现热销销售条件：策划定位：项目包装：营销推广：价格策略：完成相关合开展详细市重新对本项目售报广、户外超出客户预法证件，取场调查，重楼现场、项目档、电视等全期的低价位得项目销售新准确定位次、业态等进行方位强势推入市，短期许可证本项目包装，以全新形广内形成热销象亮相，营造氛围德思勤置业销售目标可行性分析序号目标实现具体条件预计时间取得土地使用权证1销售条件取得房屋权属证书2个月取得销售许可2策划定位前期定位；执行方案1个月3项目包装现场和宣传物料设计、制作1个月利用户外、报广、电视等媒体进行高密销售前1～2个4营销推广度、立体式的轰炸；相关炒作和造势月开始根据前期市场和客户摸底，以低于市场5价格策略销售3个月评估价入市合计部分条件时间有所穿插6～7个月德思勤置业销售目标可行性分析结论及建议1、本项目实现该销售目标有一定难度。2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。德思勤置业初步销售思路打造“与金牌商家共创财富”推广主题，树立“无风险商业物业投资”市场形象。德思勤置业初步销售思路通过区域炒作提升项目商业价值，制造市场热点，吸引市场眼球，深化石龙商业中心形象，引起市场关注并形成购买热潮。德思勤置业初步销售思路价格低开高走，销售进度先快后慢，前期以快速回笼资金为目标，规避市场风险；后期逐步提升价格，实现利润价值最大化。德思勤置业德思勤——值得信赖的合作伙伴深圳市德思勤置业有限公司二??五年九月二十二日德思勤置业