----------理想.价值.繁荣.传递-------------------西安明珠国际家居购物中心西安明珠国际家居购物中心项目整体营销项目整体营销执行策划案执行策划案让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------前　言如何在前期推广的基础上对阶段项目进行再次拔高和提升，如何对阶段项目进行有效资源整合及包装推广。在解决这些问题之前，项目推广必须从前期的形象诉求层面过渡到功能诉求层面,强调项目专业属性,同时从城市发展运营的角度对项目的销售推广作出全面的系统诉求。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------一部分，前期运作总结　让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------↘明珠家居商业统筹成效：明珠商业品牌显著，为后期的销售工作作了良好的基调。不足：良好的商业品牌因其业种的局限性并没有给项目带来足够的影响力。原因：营销宣传思想欠缺统一的层次感因此无法形成合力清晰的传达给目标群体让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------↘投资门槛成效：基于项目政策的相对包容性，项目B座的销售成绩可望实现开门红。不足：高端目标群体的投资欲望没有被充分的调动。原因：物业状态不佳,经营潜力暂时没被高度认同让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------推广↘物料配置成效：为项目的形象建立了最基础的识别系统。不足：物料并没有得到最大程度上的运用，销售现场显冷清。原因：内容虚,诸多环节不明确.让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------↘市场认可成效：项目在西安市场已经具备了一定的知名度。不足：对项目的整体及核心的商业价值认识还不具体，项目形象仍未充分挖掘和拔高。原因：目前广告及活动推广缺少对项目市场伟量商机和商业功能的具体诉求且并未涉及营销让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------↘市场反馈成效：客户对项目所在位置、地位、商业属性等有初步的认识并提出相关投资疑问。不足：客户太过于局限性,高端客户没露面原因：推广针对性不强或没推广。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------结论1，从前期的形象广告诉求主导，过渡到销售广告诉求主导；2，加大对项目专业市场的商业功能及商业地位的广告诉求，实现项目价值最大化；注：知己知彼，百战不殆。在以下的策划案中，我们会针对前期营销中所出现的问题作出优化解答！让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------二部分：项目营销目标让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------1，挖掘项目内在资源，充分拔高项目的形象，强调项目的稀缺性与唯一性,全面挖掘项目市场的商业价值。2，对项目的运营前景作出理性分析,确立项目在陕西西安的商业地位与商业意义。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------在项目前期运作基础上，结合我们在商业地产上的成功经验和调研观察对项目本身质素进行再次剖析挖掘，进而与受众形成广泛共鸣。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------三部分：解析【决策须参悟国政形势，此势也！】让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------思考：项目以什么优势来足够影响陕西商贸平衡？而当这种平衡被打破时，承载项目伟量商机的区域是否有足够的承载力？让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------鼎盛时代认为，针对陕西明珠国际，并非简单地从商业或商场实体的角度寻求营销概念，而是根据其规模大小、城市地理、行业组成，以及影响层面,经营状况作出更深的价值发掘，最终得到颠覆产业的物业核心要点。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------■项目认知■从规模上说：总规模25余万平方米。■从地段上说：北郊CBD核心地带，财富之源。■从构成上说：明珠国际品牌家居、大型家电、明珠商务酒店和各类专业市场、风情步行街、IT数码、商务公寓、中外美食.国际社区超市等■从功能上说：集购物、休闲、酒店、会展、商务等为一体的综合商业项目.■从规划上说：项目坚持规划高起点、建设高标准、管理高效能，并采用先进的商业管理运作模式及灵活多变的商业运作形式，实现第四次质的跨越.■从概念上说：城市MALL，是目前国际商业发展的顶级商业形态，号称第六次商业革命，正迅速成为现代零售业的主流。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------■区域认知■10公里家庭建设性消费商圈800多万经常居住人口，每年180亿可支配消费。■30公里常规性消费商圈623万常住人口，核心组团，立足北郊，辐射西安823万消费人口，255亿巨大消费潜力。■200公里旅游性消费商圈每年600万旅游人次，拉动城市消费，促进北郊商业发展。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------■产业认知■陕西明珠国际不只是一个简单的商业物业构造，更是一个城市商业综合体！以明珠国际为代表的城市产业图腾，将彻底改变西安凌乱、落后、陈旧、无序的商业市场状况，以完善的管理、良好的经营所取代，引领了全新的“生产力”商业地产模式，从而成为西安乃至整个陕西投资风向标。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------实现项目价值最大化的手段是与城市经济的有机结合从项目各项指标来看，项目出世最大优势在于其经营地位,同时鉴于商业地产创造的辐射效应，放大的价值形象出现是项目推广的关键所在。因此——应站在城市运营和产业投资的高度来对它进行总体战略把握!让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------四部分：价值让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------商业物业的“经营概念”在此颠覆！他不是单纯的商业体！他的价值体现在：让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------一、经济体系拥有极大区域的商业辐射范围，将带动人流，物流，信息流，资金流全面汇集，区域伟量商机乍现！二、商贸机制创新形式、改变观念；多元化商业、复合型商业已初具规模；行业分工合作、资源整合，消费人口和消费指数将以倍数增长。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------三、城市升级强有力经济辐射圈呈现，吸引周遍区域以有足够向心力而形成合力，强化区域概念，突出西安中心城市氛围，促进城市化进程！四、体验创新影响消费行为和消费方式，体验经济和体验生活将取代购物行为本身成为目的和方向！让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------意义：■在商圈建设上：陕西第一个家居CITYMALL，以此为核心原点的西安新商圈已显雏形。■在投资模式上：商业投资不再是投资一个、两个商铺，而今是对一种产业的投资，也实际上是对一种社会资源的投资。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------城市诠释高度，商业创造财富站在经营城市的高度去运营，与政府的规划方向保持一致，达到成本经济、社会效益的最优组合；以城市经济树立项目品牌价值高度，用商业前景成就投资者的财富梦想。让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------明珠国际是一个城市经济风向标！■明珠国际以广场形象展现，它具备活动展览功能——》商务会展经济平台■明珠国际以街铺形象展现，它具备商业休闲功能功能——》商业服务平台■明珠国际以酒店形象展现，它具备商务生活功能——》生活休闲平台■明珠国际以停车场形象展现，它具备物流功能功能——》物流配送平台■明珠国际以写字楼形象展现，它具备商务功能——》商务交流平台让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------五部分：定位【世道人心，得道多助，合资源，求共赢，此道也！】让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------思考：如何放大项目价值及如何对项目影响力准确的分析定位？项目是否已经具备足够的动力和能量来促发西安又一轮的投资高潮？让财富奔腾起来!----------理想.价值.繁荣.传递-------------------核心卖点提炼■唯一性集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务等功能的国际化大型购物广场，在地域上独具唯一性、填补经济开发区大型商业网点的空白，商业旗舰项目。■规模性首屈一指的国际化大型购物中心■交通便利交通四方通衢，多条公交线路直达■实力超强明珠家居已经成功运营二十年,目前经营状态良好,其产业规模已全面升级■特色鲜明高举家居标杆:超大体量\经营状况上佳\品牌意识强劲\产品持续高端■档次高国际化的商业规划思路，