铜锣湾绿色生态农贸市场营销推广计划一、营销目标营销推广二、项目现状计划三、重点问题四、营销策略一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略目标：◇打造合肥市生态农贸市场标杆；◇塑造公司成功项目品牌；◇创造盈利，快速回笼资金。销售额：700万一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略工程：目前项目测绘基本完成，铺位、摊位分割完成，现场工程施工正在进行中；价格：摊位和铺位已根据各个位置的优劣势进行价格定位；销售：前期已有约50组客户对二期农贸市场有一定垂询意向，5月初在销售案场已通过展板方式传播二期菜市场信息，计划6月11日起正式启动菜市场推广计划。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略形象：◇项目整体形象在周边有一定认知度；一期整体经营氛围不瘟不火，租金略高，人气一般；◇一期菜市场内部装饰形象普通，家禽、水产区域现状脏乱；◇二期菜市场位置不占优势，二期菜市形象不容易包装。管理：◇物业管理公司为集团公司所有；以每年26万的成本从顺昌物业移接管理；◇整体管理运营情况收支基本平衡，经营管理现状有提升空间。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略项目优势：◇琥珀社区，地段成熟，潜在消费群体乐观；◇通过前几年的市场运营培育，菜市场有相当稳定人气；◇物业管理机构为集团公司下属机构，便于协作运营。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略机会所在：◇依托成熟地段及高端商业形象，给予差异化整体产品定位；◇高端形象，全面迅速启动媒介推广计划；◇现场、案场包装配合是关键：如围墙、广场、停车摆放、折页单页等；◇物业管理全面配合，鼓动一期客户投资经营租赁二期；◇二期工程进度加快，美观装饰实景稳定客户置业信心。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略☆问题1：规避业态矛盾物业如何协调？为增加公司盈润，二期农蔬市场规划有家禽、水产、肉类摊位；与一期农蔬市场家禽、水产、肉类经营业态重复矛盾。为了实现二期菜市有效销售，必须遵循“科学规划、规范管理、统一经营”的思路，将一期家禽水产摊位迁移出。其中，物业经营管理协调是关键！一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略☆问题2：二期如何出彩？◇整体定位科学新颖；◇内部外部装饰做足功夫；◇媒介推广高端、实效、精美；◇租金收益利润回报实际动人。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略☆问题3：如何在短时间里把握客户？◇把握全市有效客户，宣传单页一周内传递到所有菜市场；◇迅速全面启动媒介传播计划，把握投资客户；◇系统经营思路，你买铺位我出租金，稳定投资回报支撑；◇高端现场、案场形象配合。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略☆问题4：二期家禽类加工区布置？◇家禽区域整体面积本来有限，不可能给每户经营业主预留加工空间；◇家禽区只有一个公共加工空间，正常销售；实行收费加工经营模式；◇物业公司补偿一年家禽加工费用；一年后市场成熟，客户自理加工费。补偿细则：◇物业公司发给每户家禽经营摊位专属牌号；◇每只家禽加工费用0.5元；◇凭物业牌号免费加工；◇每天加工经营摊主凭所收牌号到物业处领取现金。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略☆问题5：价格如何引导？一期的价格已经通过客群在小众范围内形成口碑传播，部分客群对该地段菜市价格形成心理定势，而二期价格比一期明显高出很多，如何扭转客户对二期价格认同？◇整个市场升值；◇总体定位高；◇绿色农蔬市场概念；提升二期心理价位◇管理水平先进；◇硬件设施完善。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略阶段总体战略：弱化一期亮化二期（做死一期，盘活二期）一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略总体市场定位：合肥市绿色农蔬市场合肥市中心重点菜篮子工程一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略观点：一、拉大一期、二期的品质形象差距感。通过工程措施、物管配合、案场口碑及其他媒介宣传配合，动摇一期客户心理，渲染造势二期将重点扶持，培植二期客户对未来“钱”景信心；二、物业协调及物业费用补偿补贴是铜锣湾绿色农蔬市场快速顺畅销售的核心。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略总体价格策略：平价入市，低开高走；早订早惠，订金翻倍一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略策略一：现铺实景、工程先行◇即买即得，极大促进客户置业信心；◇通过切实可见的室内装饰水准来拉大与一期菜市的品质差距。策略二：蓄水抢动、把握客群出于回笼资金需要，项目蓄水期时间有限，因此当前推广过程中要把握好几大关键点：◇时间：要在一周内落实报纸媒介、现场包装以及相应的销售道具；◇目标：要针对目标客群争取花最小的费用得到最大的传播效果；◇客群：分析一期客群，安排好有效的媒介实施计划。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略策略三：平价入市、速战速决价格定位：目前各摊位和铺位的价格已全部完成，主要依据其功能定位、公摊大小、销售面积等因素。◇外铺：9600----11800元/㎡◇内铺：5600----8980元/㎡◇家禽水产：8200----9000元/㎡◇水果摊位：7200----8000元/㎡◇肉类摊位：7500----8500元/㎡◇蔬菜摊位：6800----7800元/㎡一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略策略四：合同把关、物业协调一期、二期经营业态种类需要统一规范经营；简单而言物业能否将一期家禽、水产成功协调迁移将成为本项目能否快速回笼资金目标的关键因素之一。◇对前期签约家禽、水产、水果、肉类业主原则上不再续签合同；◇如果必须续签，将租金翻倍（1—3倍）提高；◇物业在衣着规范、执行方式上要规范、严肃、正式；◇物业统一散发言论，二期是经营重点，一期市场不预留做家禽、水产经营区。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略策略五：定点谈判、条件特惠只有让一期客户看见更好的投资前景和利惠汇报，才能真正消除一期客户心理抗性；要给予一期业主若干优先特惠◇定点谈判：物业管理及销售案场与每位家禽、水产、肉类、水果业主展开一对一专项沟通；给予思想引导和规划说明；◇给予一期业主：优先选铺权（针对性的内铺、摊位；原则上无外铺优先权）；◇给予一期业主：相应大幅度价格优惠；◇给予一期业主：相应正常利润补贴补偿；补偿合同未到期的相应租金；补贴经营二期之后前三个月的正常经营利润（如每月补偿300元等）；◇若一期业主配合迁移购买二期，也可以针对性的给予免收3—6个月物业管理费等补偿条件。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略策略六：你买旺铺，我付租金投资利润有保证，投资回报看得见，鼓动投资客户信心；◇给予投资客户承诺：铺位你买，租金我付；根据不同摊位的功能属性，给予每月100---300元/月的租金补贴。具体细则届时依据情况拟订；◇物业公司与其他经营客户签订租赁合同，减少或赚取物业租金补贴损失。一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略VIP绿卡一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略商报头版耀世亮剑一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略领号确认书编号：认购方：身份证号：联系电话：通信地址：付款方式：诚意金：大写人民币（）￥：元需求类别：①内铺②外铺③摊位接受总价：万元需求面积：㎡备注：领号协议1、领号方将取得商铺或摊位优先领号权，在填写本表时自愿交付诚意金人民币2000元整；2、领号人的姓名必须出现在定单上，否则该号码无效；3、领号方签交本书后，本公司将统一通知至现场解筹。逾期未达到现场者将取消认筹资格，其已付诚意金予以退还；4、领号解筹后日内，应与本公司签订预售合同并预付规定首期款%；5、购买方未能按时与本公司签定预售合同的或支付足额定金的，视为购买方自动放弃相关权益，本领号确认书自行失效，其已付诚意金予以无息退还；6、购买方销售合同签定后，本领号确认书自行失效，已付诚意金将全部转为应付首期款内；7、本认购书需要本公司盖章后方可生效，一式两份。购买方持一份，本公司持一份，具有同等法律效力。领号原则：1、凭本人身份证或其他相关证件至铜锣湾广场售楼部申领，同时交纳诚意金人民币贰仟元（￥2000）；2、每人仅限申领一个编号，每个编号仅限认购一个摊位或商铺；3、本领号确认书作为您参与本次认购的权益证明，所交诚意金并非铺号认购定金。享受权益：1、获得优先选铺权；2、在申领人未能成功选购摊位或商铺，诚意金可全额不计息退回；3.具体相关优惠细由售楼部统一解释。本领号确认书最终解释权归合肥国轩置业有限责任公司购买方：合肥城改置业有限责任公司代理人：经办人：日期：2007年月日日期：2007年月日一、营销目标二、项目现状三、重点问题四、营销策略媒介计划实施时间媒体版面及推广主题费用（元）6.10领号确认申领原则、程序及相关细则（1.5×100）150书6.10现场横幅铜锣湾绿色农蔬市场公开预定6.12VIP绿卡落享受优惠、优先选铺（2×100）200实6.11安徽商报头版1/4版面，铜锣湾绿色农蔬市场全城盛情邀约6.11菜场单页落合肥市重点菜篮子工程（1.5×2000）3000实6.14新安晚报铜锣湾绿色农蔬市场全城公开邀约，100席VIP尊享预2000约6.16礼品伞“清凉一夏，国轩有情”，看铺有礼！（6×500）30006.18现场围墙包生态、绿色、旺铺、金砖等8000装6.19新安晚报铜锣湾农贸市场公开认筹20006.20销售通道美铺设地毯、绿色植被点缀等/化6.20DM+其他铜锣湾绿色农蔬市场给你N个赚钱的理由！30006.21新安晚报铜锣湾绿色农蔬市场席卷财富商暴20006.26新安晚报铜锣湾绿色农蔬商位分秒流失！20006.28合晚报纸