庆阳市新区诚鑫国际商住区项目项目定位提案前期沟通：?物业类型（开发产品以住宅为主、商业为辅）?建立发展商品牌（庆阳新区最高端物业）本次解决问题：?阳光行对市场和客户的理解?对项目的定位?对住宅部分定位建议第一部分：前期市场调查分析庆阳市位于甘肃省东部,习称“陇东”.全市辖七县一区，总面积2.7万平方公里．庆阳市政府所在地西峰区为全市政治，经济，文化中心．西峰西去兰州，南下西安，北至庆阳，东抵延安均有干线公路相通．庆阳人口：06年末常住人口250.89万人，总人口为260.51万人。其中：城镇人口51.02万人，农村人口209.49万人。其中西峰区人口33万，城市人口13万。?城市位置：地区中心城市，陕，甘，宁三省交汇唯一中心城市，交通环境逐步改善，为保证庆阳经济的高速发展提供了优越的基础条件；?中国农耕文化发源之地，西北黄土地文化精髓所在，全市2700多个历史文化遗迹，是甘肃省第三大城市，支柱产业是石油产业。?宏观经济：总体较好，保持快速发展的势头，庆阳经济一直处于高速稳定的发展阶段。良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。但城市经济总量小，总的需求量有限。?近几年人均可支配收入稳步增加，每年涨幅在10%（约），收入增加而产生的大量需求将有待于进一步释放，消费能力得到提高，市场需求得到扩大，住宅价格仍有一定的上升空间。经济利于房地产市场的发展，房地产行业已经进入快速发展阶段2003年恒美奥运康城进驻庆阳，房地产开发概念萌生2005年地产进入城市开发，快速增长阶段2006年圣鼎国际获得“2006中国十大商业地产名盘”称号2008年。。。。。。市场成熟速度极快，受众接受能力极高居住地标建筑群不断的出现，居住品味逐步升高。庆阳商品住宅开发面积5045403530252015105002年03年04年05年06年07年房地产项目开发量逐年稳步增加，年入市商品房项目5—6个。房地产价格走势2400210018001500120090002年03年04年05年06年07年08年庆阳房产价格阶段稳定与快速攀升交替出现。建筑形式多层——市场主流产品，不错的利润普通多层：市场主流产品，没有产品特色；小高层——有接受度，潜在供应量大小高层逐渐被接受，未来市场供应将出现较多的小高层产品，市场竞争激烈；高层——高档小区的标志；现代化城市形象的塑造初级阶段的房地产市场，高层在相当长时间内都会成为高档物业的代表，目前市场是仅有凯尔国际主打自己高层住宅形象，其定位也是庆阳地区首个高层住宅社区。营销模式分析?整体营销模式以传统座销为主，主动行销意识及方式应用较少?营销人员服务意识欠缺，专业化培训不足?营销诉求以项目硬环境及建筑指标为主要诉求点?营销平台目前主要以宣传单页或楼书作为媒介手段。?城市地产广告投放渠道单一，数量不足。房地产营销初期阶段，市场上升空间巨大庆阳市房地产市场总结市场处于初级阶段：无论是小区规划、户型设计、价格体系还是营销手段，都比较初级，没有真正的高档楼盘出现，未来本项目的出现将会刷新多项纪录；整个市场主要以多层建筑为主，小高层逐渐会成为市场主流，而高层建筑刚刚出现在市场上；市场需求特点：主要以庆阳本地希望居住改善和升级换代的消费者占绝大多数未来竞争激烈：依照目前庆阳城市规划项目所在区位将来会成为城市距离商业中心最近的居住区，因此未来3—5年内周边可能会有大量楼盘涌现，而这些都将直接形成对本项目的竞争。竞争楼盘数据价格建筑形式卖点及购项目名称体量及工期(元/户型㎡销售状况付款方式备注及梯户数买人群㎡)分期为：5（首付）：多层及纯一期为多年占地200亩，总建一周前开始认多为公务4（封顶）：恒美·奥多层2200板小高层前入住，为面28万㎡，60栋84-137购，尚未开盘员及生意1（交房）；运康城小高2300，1梯2户庆阳市第一，2000余户，只有两证人按揭：首付、1梯4户个楼盘，40%，最长20年占地80亩，总建面多层6栋、多层07年11地段较好14万㎡，其中住宅1梯2户；月开始认购，，主要购分期、按揭：6万方集中式8万㎡；多层270昊鑫名苑多层2400板点结合94-170现已售完，高群：周边首付40%、商业配套。套08年12月交房高层2栋，层预计08年4县城人、一次性付清　、高层300多套091梯4户月开始认购公务员年10月交房07年年初开始主卖点为分期为：5蓄水，6月13占地90亩、总建面12层小高商业街，（首付）：日开盘目前剩14万㎡，其中商业层，纯板购群为各4（180后）：110-余100余套、06年中国十圣鼎国际7万㎡、住宅5万小高2480式1梯2户县机关单1（交房）；按303其中60余套房大商业名盘㎡，共404套公摊，顶层为位工作人揭：首付源未推出，已20%复式员及生意40%，最长20推房源剩余为人年；两室及复式户型模型较07年12月开始主卖开发128.13细致、外立总建面约3万㎡，认购、截止08区发展前板点结合137.7一次性付款较面墙砖、每凯尔国际19层高层3栋，共2600起年3月售出40景，购群1梯4户140均多三层送露台204套余套，预计3：西峰油为三居，准备设置月15日开盘田职工样板房产品状况总结庆阳房地产市场自2003年起步，并快速发展目前住宅产品以多层为主小高层产品自2006年末进入市场市场产品目前处于满足居住需求阶段小区体量维持在10万方左右会所配套主要以商业为主，缺乏主题社区内景观单一，小区布局同质化程度较高庆阳房价每年集中上涨1——2次，中间平稳期较长产品主力户型为120——140平方米三房两房小户型及复式产品市场接受度较低满足三代之家居住，且在快速发展的房地产市场客群分析客源购买力分析月还款年收入月收入（月收入总价承受力首付（4成）客源置业次数40%，20年）960080032010971443886一次置业14400120048016457165829一次置业19200160064021942987771一次置业为主一次置业为主，二次置21600180072024685798743业为辅一次置业为主，二次置252002100840288000115200业为辅二次置业为主，一次置3000025001000342857137143业为辅4200035001400480000192000多次置业目标客群客群圈定核心目标客群市级政府部门中高层区县政府部门中高层重点目标客群农产品外贸企业中高层石油伴生行业高端人群私营小贸易主随机目标客群国有或集体企业中层其他客群客群扫描业主特征：30-40岁，私营业主、专业人士三代同堂非常普遍，且多有兄弟姐妹主要居住区域：庆阳周边区县，当地农产品资源丰富购房特征：购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高；硬件上，看重房型设计的合理性，有属于自己的天地，城市购房目的在于将家庭搬迁至城区内，对于物业及周边配套设施看中度较高。软件上，看中社区服务及社区生活配套心理上，由于深处商界，极度关注自身的价值的体现。典型特征：企业发展步入正轨，处于自我意识最为强大的阶段。第二部分：项目属性阐述我们拥有什么？关键词：三线城市组团新城区中心组团规划完善标的性建筑本项目有5大强力支撑点庆阳新区最高端物业13万建面的城市综合体刷新庆阳高档物业标准集商业、住宅、酒店、写字楼于一体新城区中心组团核心区位（唯一性）城市核心区位价值，打造庆阳新区城市印象世纪大道上的标志物本项目承载意义：（发展（发展商）、阳光行联手商）拓展庆阳市场的基石和开创庆阳市场标志规划要点：规划总面积：36001.80平方米总建筑面积：120503.55平方米开发强度：容积率3.33建筑密度：34.69%绿化率：30%思考：项目的想象空间？Consider?地段?客户?竞争?价格地段的想象空间目前整体市场状况：不成熟的新区市场市场反映：?三线城市新区?发展时间漫长?客户市场相对封闭?市场信息不对称?营销手法滞后地段的想象空间大趋势：未来庆阳房地产发展的主流方向庆阳新区规划确立了将庆阳新区建设为新的城市中心的城市目标，和老的市中心一样这个区域将成为未来庆阳的商住中心。庆阳新区规划图以庆阳新区为中心，30公里为半径的范围内，将形成一个经常性商圈，覆盖范围达到整个庆阳地区，服务人口达260万人。地段俯视本项目地处城市发展的中心节点，成为新兴城市枢纽，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目宽阔的发展空间。典型人群：典型人群：区域界定：区域界定：政府机关公务员政府机关公务员本项目本项目—庆阳地区—庆阳地区传统产业私营企业主传统产业私营企业主本项目本项目—庆阳地区—庆阳地区都市白领一族都市白领一族本项目本项目—庆阳地区—庆阳地区庆阳地区商务人士庆阳地区商务人士本项目本项目—庆阳地区—庆阳地区客户的想象空间庆阳地区公务员及商务人士群体是目前庆阳中高端物业的主流客户销售情况：圣鼎国际07年年初开始蓄水，6月13日开盘目前剩余100余套、其中60余套房源未推出，已推房源剩余为两室及复式。昊鑫名苑07年11月多层开始认购，现已售完，高层预计08年4月开始认购。客户情况：客户以各县机关单位工作人员及生意人为主，多为二次置业，经济能力强，一次性付款比例占30％。客户喜好：?注重项目区位及周边配套；?圈子效应明显；?对套型面积120㎡—140㎡接受度最高。竞争的想象空间市场热点集中在庆阳老城区项目名称体量及工期价格(元/㎡)户型㎡销售状况占地200亩，总建面28万多层2200恒美·奥运康城84-137一周前开始认购，尚未开盘，只有两证㎡，60栋，2000余户小高2300占地80亩，总建面14万㎡，其中住宅8万㎡；多层270套08年多层07年11月开始