威时人民公园项目战略推广案中琦营销2008.3.6fdc.21ask.com中管网房地产频道三大步骤站在产品的角度思考市场站在市场的角度思考销售站在销售的角度思考产品思考原则fdc.21ask.com中管网房地产频道推广思路打造景德镇唯一原脉世袭豪宅第一门牌fdc.21ask.com中管网房地产频道站在市场的角度思考销售fdc.21ask.com中管网房地产频道?必须正视的市场20071949.53亩68.76万㎡景东大道10万㎡年20061563.5亩62.16万㎡福田坂10万㎡年20051011.45亩50.86万㎡梨树园10万㎡年历年土地历年商品经济适用房交易量房交易量年度投入存量大,同质化程度高机遇和挑战并fdc.21ask.com存中管网房地产频道目前市场个案推广概况套型比例主力户型规划景观物业水准外立面建材与设计风格营销推广水平fdc.21ask.com中管网房地产频道1、套型比例：一房两房三房四房其他8%31%52%7%2%趋势:户均人口2.88未来户型开始向小型化转换,两房\小三房\三房比例持平fdc.21ask.com中管网房地产频道2、主力户型分析高容地块出现，电梯房成为趋势高总价，面积经济性开始成为主流飘窗错层开始出现，受到客户亲睐私秘空间作用认知得到强化fdc.21ask.com中管网房地产频道3、规划景观多层、多层部分搭配小高层为主，市场对于电梯房抗性仍然存在兵营式排列或简单的围和式排列，建筑间缺乏韵律美感;人车分流设计刚刚实现,动线合理性布置有待提高未出现架空泛会所的整体规划设计，但是部分项目如南湖丽景、四季春晖等已出现集中式独立会所区间景观的简单植被布置，在居住的品质上有带提高fdc.21ask.com中管网房地产频道4、物业水平收费：多层0.5元/㎡·月、小高层0.9-1元/㎡·月服务：除圣罗帝景采用深圳长城公司作为顾问外，其余均采用本地物业团队fdc.21ask.com中管网房地产频道5、立面建材和设计风格风格：均加入少量欧式元素，暖色系为主建材：砖混结构，外墙砖，节能环保材料使用fdc.21ask.com中管网房地产频道6、营销推广：通路：传统通路——报纸（瓷都晚报、江西都市报）、户外（看板、T柱、公交站、罗马旗、公交车身）、其他（交通广播、电视、网络）特性：大众传播为主载体，表现手段单一，现场业务执行不过关，缺乏分众、体验营销模式fdc.21ask.com中管网房地产频道交通配套：公交2、4、5、9、28、108、K35共计七条线路经过，占全市公交班次1/3北向即为市汽车客运中心站，沿迎宾大道可以快速到达高速入口；教育配套：第十一小、七中、景西实小、五中二部、第一小、第八小、市卫校、市技工学校金融系统：信用社、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、医疗系统：道春堂大药房、利康药店、昌南门诊市政系统：市公路局、市地税局、珠山地税局、市土地管理局、市烟草局、市地税稽查局、市教育局、市林业局休闲娱乐：人民公园、梅苑公园、金源大酒店、好世界酒家商业购物：河西农贸市场、意达超市、金融超市、华达超市、广发家居大世界fdc.21ask.com中管网房地产频道站在销售的角度思考产品fdc.21ask.com中管网房地产频道首先是规划建议——成功的规划决定了项目成功的70%fdc.21ask.com中管网房地产频道师日本，国“宝共级规划主张：生、”世规界划级理建“共生”“灰空念筑创师始和间”者城市规划新陈代谢理论1.重视生命的成长、变化以及生态系统的原理。2.?重视历史传统、地域性、场所性和暧昧性等。3.?重视整体性、子系统和亚文化。4.?不一定是肉眼看得到的，例如文化个性和地域传统。5.?新陈代谢的建筑是不固定的。6.?时间上、空间上是“开放体系”7.?与过去、现在、未来共生，与不同文化共存。8.?中间领域、暧昧性、不确定性是特质。正如黑川所说，新陈代谢如果要简明扼要的表达的话，那么有2个基本原理：一个是通时性（diacharonicity），另一个是共时性（synchronicity）。同时性就是从各自的位置出fdc.21ask.com发，无论在哪个时间段，都可以得到同等的中管网房地产频道对待。这就强调了对历史建筑的保护和尊重。而共时性则是强调多种文化的共生，也就是空间的共时性。站在产品的角度思考市场fdc.21ask.com中管网房地产频道目标消费群放大对接产品候，的时？够好哪里品足？在当产是谁费者的消?fdc.21ask.com中管网房地产频道?发现DNA距离便利当代第一居所豪宅的首要条件?因为它拥有城市豪宅的4个标准fdc.21ask.com中管网房地产频道距离便利第一居所的首要条件景观一级在自然的边缘而不是附近?因为它拥有城市豪宅的4个标准fdc.21ask.com中管网房地产频道距离便利第一居所的首要条件边界清晰静巷住宅满足隔离愿望景观一级在自然的边缘而不是附近?因为它拥有城市豪宅的4个标准fdc.21ask.com中管网房地产频道距离便利第一居所的首要条件居者纯粹边界清晰你的邻居就是你静巷住宅豪宅的镜子风水邻景观一级在自然的边缘而不是附近?因为它拥有城市豪宅的4个标准fdc.21ask.com中管网房地产频道距离便利第一居所的首要条件边界清晰居者纯粹静巷住宅满足你的邻居就是你确立级别：隔离愿望的镜子景观一级自成一体的原脉在自然的边缘而不是附近顶级豪宅区fdc.21ask.com中管网房地产频道市场定位板块定位1——世袭豪宅区世袭地位转换地段独占地位独占昌江西岸，原脉世袭豪宅第一门牌fdc.21ask.com中管网房地产频道市场定位板块定位2——国际城市公园国际城市公园对抗公园喧嚣市中心最后的中央公园区市中心最后的公园宫邸挡得住窥探目光，挡不住世人的敬意！fdc.21ask.com中管网房地产频道市场定位板块定位3——尚层城市建筑尚层城市建筑上升现代建筑新古典主义建筑新古典主义，400载文明，城市王者的外衣fdc.21ask.com中管网房地产频道市场定位市场属性定位1——城市宫邸城市宫邸上升中央大宅中央纯粹豪门版图市中心纯粹豪门版图市中心77亩70-160㎡内外多重景主题风情园林精装泛会所唯一主题社区个性尊邸观岛式建筑通透式布局地下室城市层峰宫邸，镌刻荣耀之地fdc.21ask.com中管网房地产频道项目形象定位23万㎡景观世界城40-120㎡120㎡以上新古典主义建筑市中心唯一私有CLUB寓所层峰大宅主题风情园林江景、公园社区你的眼界，珍藏一个世界VS国际视野·品质筑家私藏山水·心观天下VS少数人的世界观fdc.21ask.com中管网房地产频道项目功能定位1项目核心竞争力城市复兴[地段的独占性]城市公园[资源的稀缺性]城市建筑[建筑的艺术性]城市宫邸[产品的纯粹性]用用““城市城市””系列强系列强调调市中心市中心豪宅豪宅的地的地位位，，串串联联起起四大四大卖卖点点体系，体系，顺应顺应豪宅回豪宅回归归市中心的市中心的趋势趋势，，构构筑筑项项fdc.21ask.com目目独独特市特市场场地地位。位。中管网房地产频道项目功能定位2城市系列应用世袭豪宅城市公园城市建筑城市宫邸项目前期板块炒作、专题网络后期营销样板区情境展示、住专题电视、专题媒体相应论坛交会参展、威时会活动等项目将撇开目前市场单纯的社区主题风情诉求，在规划和产品本质部分通过较大规模占地优势予以实现，除定位市中心静巷豪宅外其商业部分也将因为区fdc.21ask.com域稀缺性及充沛中管网房地产频道的体量成为区域商业中心。推荐案名：星河湾公园道1号备选案名：威时·新天地威时·观邸fdc.21ask.com中管网房地产频道前期推广暂定建议fdc.21ask.com中管网房地产频道卖这样的项目，我们根本不需要去找因为他们就是在我们眼前~~给卖谁？fdc.21ask.com中管网房地产频道周边县城富豪CEO企业主人政府公务员钱有———中高层管理者户客种一有只fdc.21ask.com中管网房地产频道线索。。。。建议。。。fdc.21ask.com中管网房地产频道?威时会fdc.21ask.com中管网房地产频道?香港半山维多利亚港顶级豪宅的入籍标准，美国比华利山庄豪门的盛宴排场，都会有一个公开的“上层密码”——你是不是这里的主人，你是不是有资格进这个圈子，一个重要的标志是“持续百年私享的CLUB会员身份”fdc.21ask.com中管网房地产频道没错，我们不着急卖楼，先卖会籍?威时会是如何作为导火线fdc.21ask.com中管网房地产频道在新天地，像威时那样生活威时是什么？威时在哪里？新天地就是威时社区新天地价值印证CLU地段循环建筑Bfdc.21ask.com中管网房地产频道?此CLUB非彼CLUB威时会——把威时作为一个符号推广fdc.21ask.com中管网房地产频道推广核心?公司品牌战略推广先建会所创建威时会fdc.21ask.com中管网房地产频道长期战略目的?威时品牌形象的载体威时与高端客户的外在联系威时与社会意见领袖沟通载体?短期项目效益?威时品牌与项目的内在链接新天地高层住宅的形象载体新天地高层的客户积累fdc.21ask.com中管网房地产频道?有了立意高远的第一步接下来需要全面的推广角度fdc.21ask.com中管网房地产频道?推广的载体fdc.21ask.com中管网房地产频道项目工程节点售楼部及样板正式开盘项目工程启动期房对外展示期2008年3月5月7月9月11月预热期品牌口碑传播期蓄水期导入期强销期策划推广配合节点推广配合1、前期“会员卡”发放2、户外网络等传统试出推广配合周边县城路演推广配合及礼品发放，广播强力推出电视、车体及