長江實業真如項目策劃研究簡報New是否必要尋求創新概念ConceptNew是否存在先進經驗借鑑ExperienceNew如何合理兌現產品設想OperationⅠ項目概念導出NewConceptⅠ項目概念導出ShouldGetTheCouldWHATConceptWouldⅠ項目概念導出Question1WhatshouldwedoⅠ項目概念導出項目區域背景普陀區位上海規劃中心城範圍土地稀缺性日趨明顯Ⅰ項目概念導出商業佈局調整?战略重心转向居民生活区?商业发展的重心存在向郊区城镇迁移和扩散的趋势Ⅰ項目概念導出0706分區區縣地塊副數環綫位置分區區縣地塊副數環綫位置年年北區寶山3中外環、外環外目商北區寶山1中外環辦北區楊浦5内環内、内中環前商用北區嘉定1外環外北區楊浦1内中環地辦公北區閘北2内中環用地東區奉賢1外環外告東區奉賢7外環外出公讓東區浦東10内中環、中外環告東區金山1外環外分分東區南匯14外環外佈佈東區浦東1外環外西區閔行2外環外東區南匯4外環外西區青浦12外環外西區松江1外環外西區松江1外環外中心區徐匯2内中環/崇明1外環外中心區長寧1内中環/崇明1外環外合計11Ⅰ項目概念導出商辦用地由内環向外部擴張滿足新需求空間北部區域主要立足于内中環範圍的開拓普陀目前進程落後，存在先進入者的高獲利機會Ⅰ項目概念導出項目區域背景普陀交通滬寧鐵路204與312國道滬寧高速公路滬嘉高速公路中環綫道路軌道11號綫高速公路國道滬寧鐵路中環綫軌道11號綫Ⅰ項目概念導出01-05年一、二、三產業結構比重變化示意圖項目區域背景7066.465.664.764.362.8普陀經濟6050374034.835.4932.233.6第三產業長期居於至高地位30第二產業比重近年逐步上揚2010第一產業保持微乎其微狀態1.40.80.50.210.2020012002200320042005第一產業第二產業第三產業Ⅰ項目概念導出項目區域背景普陀近年年商業銷售額變化簡況示意圖3009.00%8.38%8.10%8.00%普陀經濟2507.00%6.58%2006.00%5.25%5.00%150商業業績近年連年遞增4.00%229.68244.8257.6100211.33228.43.00%2.00%商業銷售額保持較高上升率501.00%0.54%00.00%20012002200320042005商業銷售額（億圓）較上年增長百分比Ⅰ項目概念導出總體規劃方向按照“功能定位、產業定向、規劃定形、項目定格”的總體要求，聚焦項目區域背景重點，形成合力，加快推進現代服務業積聚區、科技產業園區和都市產業園區等重點地區的建設，提高區域整體發展質量。普陀規劃主要經濟發展任務大力發展現代物流業·加速發展新型要素市場·扶持發展研發設計產業·提升發展都市型工業·完善發展商業·穩步發展房地產業產業導向推動區域發展功能定位圍繞上海建設“四個中心”的戰略目標，充分發揮陸上交通區位和各類市場要素集聚的優勢，堅持以現代物流業為發展重點，進一步形成商貿物流的區域功能特色，努力將普陀區建設成上海輻射長三角、服務全國的現代商貿服務區，成爲上海建設國際貿易中心的重要載體和國際大都市亮麗的“西大堂”。Ⅰ項目概念導出項目區域背景普陀規劃規劃副中心所在地Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如現狀真如鎮+石泉部分交通路、滬寧鐵路以南，武寧路以北、曹楊路上海西站鐵路專用綫以西、万鎮路以東，縂面積6.09平方公里，之後又擴充了石泉部分區域Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如現狀曹楊路中環綫小範圍内幹道密集度不足武寧路中山北路Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如現狀真如鎮下轄31个居委会，人口约10万，加上石泉部分區域的7万人口，縂人口達到17万左右粗放型物流經濟由於臨近上海西站，區域内經產業以老式物流業爲主，鋼材等倉庫工廠較多，整體經濟以粗放型經濟為主，也導致區域整體區域人口層次低環境不佳、人口素質不高，經濟能力不強Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如現狀環境、配套滯後影響市場發展真如傳統的真如房地產板塊除真如自身行政範圍區域外，還包括真北路、金沙江路、大渡河路、武寧路圍成的梅川區域。梅川真如地區發展力度與速度與其他三個城市副中心區域相比，目前各類配套設施還沒有完全跟上，周邊的外來人口也較多，故目前真如的房價在四個城市副中心區域内是最低的。Ⅰ項目概念導出項目區域背景區域交易方式物業價格（元）真如現狀老公房8500買賣較新房9000小真如一室戶1200老舊物業居多租賃二室一廳1500-1600商辦氛圍較差新房10000板塊内房地產市場活躍度不高，住宅僅有星買賣次新房8500河世紀城在售，區域内多為80年代老公房。梅川老公房7500區域商業、辦公環境較差，相關物業匱乏，主要集中于嵐臯路、鎮政府附近。老公房1200-1500租賃新房、次新房三房4000Ⅰ項目概念導出項目區域背景11號綫真如規劃7號綫交通便捷度提高南北溝通範圍擴大?軌道7號綫真華路?快速道11號綫嵐臯路?嵐臯路-常德路?真華路南伸Ⅰ項目概念導出項目區域背景規劃在曹楊路、鐵路真如貨運站地區建設上海真如城市副中心，真如規劃建設商務辦公區，大型物流企業集散地、酒店服務區和低密度的文化設施以發展現代物流業爲重點，建設商貿採購、新型要素市場等特色的資源配置中心城市副中心規劃引進發展大型企業地區總部、國内外大公司營銷中心、研發中心、採購中心、投資中心和結算中心等Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如規劃核心功能區：以曹楊路、銅川路為發展軸，體現副中心核本心地區的功能，占地1.5-2平方公里，建築面案積200-300万平方米功能導向：生産力服務中心——產業服務中心、技術服務中心、現代物流服務中心和企業總部中心生活服務中心——地區商貿中心、大型公共文體活動中心、餐飲酒店Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如規劃混合功能區：沿核心區向周邊擴展個街區本1-2案進行公寓、住宅、辦公、商業、餐飲、文化休閒等功能的混合開發，作爲核心區補充和延伸外圍地區：主要為北部、西部居住區、石泉居住區Ⅰ項目概念導出項目區域背景真如規劃啓動區域：東起規劃真華路（50米）本西至曹楊路（42米）案南臨銅川路（35米）北接潮州路（24米）縂用地34.24公頃，商、辦、住混合長實單一項目進行區域啓動Ⅰ區域價值認同度偏低項目概念導出整體環境不佳、人口素質偏低現項目區域背景狀區域内物業市場成熟度不高，檔次欠佳真如規劃區域商辦氛圍欠佳城市副中心大型物流企業集散地、酒店服務區和低密度文化設施生産力及生活服務中心產業、物業推進未彌補區域現存落差商、辦、住混合開發區域來Ⅰ項目概念導出城市副中心之路如何起步Ⅰ項目概念導出上海其他副中心經驗解析真如花木五角場徐家匯起步階段發展階段成熟階段上海的規劃城市副中心Ⅰ項目概念導出淮海路上海其他副中心淮海路商圈經驗解析徐家匯1號綫形成主因：?軌道1號綫開通——交通樞紐向商業中心轉型?淮海路商辦空間不足擠壓出新商辦空間Ⅰ項目概念導出上海其他副中心經驗解析開發歷程：10年分批開發，以商業為中心由交通樞紐功能向商業中心功能的轉變1993年，地鐵1號綫市政工程掀起第一輪徐家匯開發熱潮，東方商廈、太平洋百貨、六百、大千美食林等幾傢商業企業組成徐家匯商城。1997年，徐家匯商圈以内部錯位經營率先跳出當時全市商店一個“面孔”的呆滯格局，人流商城、百貨圈、綜合消費圈到商貿商務圈的跳躍量驟增。2000年，徐家匯電腦產業升溫，並帶動文化、休閒、娛樂業蓬勃興起。2002年，徐家匯從“商業”徐家匯向商業、商貿商務徐家匯實現跳躍。Ⅰ項目概念導出上海其他副中心經驗解析新一輪規劃：兩圈框架以徐家匯廣場為核心，北至淮海路，東到岳陽路-楓林路，南至中山環路，西置凱旋路，形成開放式區域。真正構建徐家匯和淮海路商務圈的有機連接。Ⅰ項目概念導出上海其他副中心經驗解析五角場規劃範圍：殷高路-民京路、國京路、政立路、國和路-國定路、政立路。規劃面積：約3.11平方公里南部——商業商務區，規劃面積約0.96平方公里；中部——楊浦知識創新區中央社區（創智天地），規劃面積約0.86平方公里；北部——知識創新基地，規劃面積約1.29平方公里。Ⅰ項目概念導出上海其他副中心五角场核心区域經驗解析開發歷程：2005年后集中建設，衆多開發商傾力投入，原有9.06万平方米+2007年竣工80.51万平方米，商辦迅速膨脹為89.57万平方米創智天地大西洋廣場五角场辐射区域華聯商廈万達商業廣場巴黎春天又一城九龍坊金億廣場……Ⅰ項目概念導出五角场核心区域五角场辐射区域以知識創新、教育為特色Ⅰ項目概念導出軌道1號綫樞紐中心徐家匯淮海路商辦空間擠擴突出資源優勢+多樣輔助條件衆多商傢搶灘大規模建設推動開發企業傾力投入標誌項目牽頭+衆多項目聚集五角場教育資源雄厚商辦開發啓動需大體量、標誌性、綜合真如發展機遇存在，但資源相對單一，地域認同度不高，僅靠長實地塊啓動性、持續成長性項目支撐項目概念導出Question1WhatshouldwedoAnswer1Signal·Expansive·MultiplexⅠ項目概念導出Question2WhatcouldwedoⅠ項目概念導出項目開發條件用地指標佔地面積建築面積住宅建築面積商業建築面積建築類型住宅容積率商辦容積率（万m2）（万m2）（万m2）（万m2）住宅、辦公、商業217214.457.62.54.1項目開發導向：大規模以商辦爲主的复合型项目Ⅰ項目概念導出嘉定項目開發條件軌道交通本案銅川路站軌道交通11號綫途徑站點及可換乘綫路：嘉定北站、嘉定西站、白銀路站、嘉定新城站、馬陸站、環球樂園站、南翔站、白麗新村站、武威路站、祁連山路站、真南路站、上海西站站、銅川路站