谨呈：深圳市中信城市广场投资有限公司目标下的战略总用地14515.7m2总建面17969.75m2商业面积16251.74m2——中信地铁营销策划报告18/4/2005报告结构项目目标面临问题解决问题的关键思考战略形成销售执行项目目标。项目目标。项目简介中信地铁商业项目位于深南中路与中信地铁商业项目位于深南中路与上步路交汇的地下空间，东部与深上步路交汇的地下空间，东部与深南路－上步路人行地下通道相连，南路－上步路人行地下通道相连，北面有科技大厦，南面与商业银行北面有科技大厦，南面与商业银行大厦、上步大厦相连；整个地下商大厦、上步大厦相连；整个地下商城分城分44个区：西南侧为个区：西南侧为AA区，南侧为区，南侧为BB区，东南侧为区，东南侧为CC区，西北侧为区，西北侧为DD区区总用地：总用地：1144551155..7m7m22总建面；总建面；1177996699..775m5m22商业总面积：商业总面积：1166225511..774m4m22其中：其中：AA区商业面积区商业面积99665555..663m3m22BB、、CC区商业面积区商业面积33555577..663m3m22DD区商业面积；区商业面积；33003388..448m8m22建筑层数；地下建筑层数；地下一一层层（（AA区区CC区区局局部部为地下为地下两两层层））周边概况燕南上华联大厦购书中心中核大厦茂业百货路华联街D区市委深南大道WE步·B、C区A区·商业银行中信城市广场统建楼丰隆大厦路上步大厦国际商场项目各层关系D+5.600A、B、C、D区地下一地层深南大道下A夹层+6.600通连接中信C地下一层城市广场道+2.200+3.780A地下一层C区地下一层扶手电梯B-0.390-0.500地铁扶梯B—CC地下二层C区地下二层A区商业面积B、C区商业面积D区商业面积一层：306.65一层：154.95一层：145.74夹层：3884.18地下一层：1184.76地下一层：2892.74地下一层：5464.8地下二层：2217.92项目工程进度预估总建筑面积：17969.75㎡2005年2006年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月地基动工主体施工主体完工竣工预计可拿预售证项目投项目投入入资金资金达到达到总建设总建设资金资金3535％％以以上时可上时可以以拿到预拿到预售许可售许可证证，预，预计本计本项目于项目于今年今年55月左右月左右可以预可以预售。售。项目开发目标梳理本本项目项目以以售为售为主主，，并期望并期望于于20052005年年1111月月3030日前达到日前达到快速销售快速销售8080％％整整体体销售销售率率；；1212月月1515日前达到日前达到9595％％整整体体销售销售率率，，77个个月月销售销售完毕完毕1373613736平米平米商商铺铺，，月均月均销售销售19621962平米。平米。20052005年年底实现年年底实现3.53.5亿元亿元的销售的销售回款回款，，采采用整用整体体销售销售资资金回笼金回笼方案方案，，则均价不低则均价不低于于3.23.2万元万元//平米平米；；采采用分用分割割销售销售方案方案，，则均价不低则均价不低于于4.54.5万元万元//平米平米面临的问题。面临的问题。Q1项目面临怎样的竞争市场？深圳现有八大商圈简析：874325161人民南商圈→2东门商圈→3深南中商圈→4华强北商圈→5华侨城商圈→6南山商圈→7宝安商圈→8龙岗商圈商圈名称商圈特点商圈简介人民南商时尚潮流商业面积约32万，为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，具有圈型口岸优势，市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案将人民南建设成为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的。代表城市水平和景观形象的标志性商业文化中心东门商圈传统综合商业面积约50万，东门商圈由东门老街沿变而成，它一直是深型圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。改造后的东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。深南中商国际都会商业面积约40万，以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐圈型射，商圈内有地王、岁宝、国际商场，大型mall华润万象城等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。区域商业以中高档次为主，吉之岛、西武进驻中信城市广场更是大大提升深南中商圈的品位及档次华强北商完全复合商业面积约80万，融合了电子、餐饮娱乐、零售百货、服饰、圈型家电、专业市场六大业态。华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所，到上世纪九十年代末，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。主要有赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商场、紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。商圈名称商圈特点商圈简介华侨城商圈旅游休闲目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、式步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、外国人和游客休闲购物的好去处。南山商圈滨海度假商业面积约30万，南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度型最快商圈，已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。主要有海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、西部电子城等深圳知名大型连锁商业宝安商圈关外新兴商业面积约30万，宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，商圈目前还处在一个蓄势积累的过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商业体进驻龙岗商圈关外新兴商业面积约100万，龙岗商圈指龙岗中心城区域龙岗世贸百商圈货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，目前在建的有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个加起来超过６０万平方米项目面临怎样的竞争市场？05年部分待售、待租商业项目调研项目名称位置商业属性商业面积租金/售价均价备注华强地铁商城华强北地铁商业0.5未定售华强北18-28华强北地铁商业0.95未定租售并举华强1号华强北集中商业1.0万未定租售并举君悦阁华强北住宅底商，内街铺0.5万3.5万售华联街华强北地铁商业0.3200元/平米·月只租不售华强广场华强北集中商业2万未定未定锋尚街华强北住宅底商，街铺0.3万未定售明年广场车公庙地铁上盖商业物3.0万未定未定业，地铁商业街车公庙地铁商业街车公庙地铁商业2.5万未定租售并举星河购物公园中心区集中商业8.3万未定晶岛国际广场中心区集中商业11万租售并举金地中心区地铁商中心区地铁商业3万未定租售并举业除中除心关关区怡外外景商商项目业项业项中目，目，心区仅仅地铁上华华强强盖北、商业北、物业车车公公租8庙庙万售、、2万福田福田未定中中心心区区三三租个个售并片片举区龙岗区22在00建0505待年年建MA待待LL售、售、龙岗待租待租集商业商业中商业面积面积至少至少约60在在万4343万平米以万平米以未定上上。。未定项目面临怎样的竞争市场？2005年2006年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月华联街0.3万平米华强北18-28商业街0.95万平米华强北地铁商城0.5万平米车公庙地铁商业2.5万平米明年广场3.0万平米华强1号商业1.0万平米怡景中心区项目2万平米金地中心区地铁商业3万平米锋尚街商业0.3万平米君悦阁商业0.5万平米华强广场2.0万本项目1.6万除除集集中中式式商业、商业、街铺街铺、、地铁上地铁上盖盖商业商业物物业业外外，，同同期期推推出出的的纯纯地地铁商业铁商业至少至少88..5555万万平米平米，，市场市场供应供应量量大，大，竞争竞争激烈激烈。。目标消化速度、销售均价是否有市Q2场支撑？华联街华联街商业面积商业面积约约30300000平米平米，，共共计计6262个个铺铺位，位，主主要要面积为面积为35-35-4545平米平米//间，间，只租只租不不售，售，租租金均价金均价220000元元//平米平米··月（月（租租550000平米以平米以上上额额外外有有折扣折扣）），，租租期期22-3-3年年，，前前八八个个月月享享受受三三个个月月免免租租，，五五个个月月租租金金打打66折折优优惠惠。。项目名称位置销售商业面积销售期月均消化月均消化铺位数量面积八达商城东门约0.5万，连通地地铁商业销售期317个714平米（地铁开通前）铁层商业面积约月余1700平米华联街华强北约0.3万3个月，目前仍有19个900平米（地铁开通后）10％铺位空置本项目深南中约1.4万7个月——1962平米深圳地深圳地铁铁商铺商铺月均月均消化面消化面积在积在700-900700-900平米左右平米左右，本，本项目项目目标销目标销售售速度速度是市是市场平均场平均水水平的平的22-3-3倍。倍。目标消化速度、销售均价是否有市Q2场支撑？大部分大部分已已经经银行银行拒绝拒绝接接受受为为反反租租类类商业商业物物业业放贷放贷，，对对街铺街铺外外的商业的商业物物业业物物业售业售卖卖增添难增添难度。度。项目名称销售方式销售均价八达商城与地铁相分割销售3.5连地下一层商业华联街分割租赁按租金均价200元返算售价为2.9万本项目整体销售均价3.2万元/平米；分割销售均价4.5万元/平米；根根据市据市场场实际情实际情况况，本，本项项目目标目目标消消化速化速度