谨呈：深圳市******实业发展有限公司铭豪家居中心?策划报告13／11／25本报告严格保密1我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标?业态业种合理组合，实现可持续性经营?短期内实现成功招商客户的目标实质上是项?打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。本报告严格保密2思维导图??项项目目总总体定位体定位??市市场场背景分析背景分析??消消费费群体定位群体定位??家居商家居商业调研业调研??商家商家访谈访谈??未未来发来发展展趋势趋势??功能功能业态业态定位定位基础研究市场分析项目分析项目定位招商策略??发发展展历历程程??项项目基本目基本概况概况??招商核心思路招商核心思路??市市场场格局格局??项项目目对对比分析比分析??关键时间节关键时间节点点??项项目目SWOTSWOT分分??成功要素成功要素??招商招商营销营销推广推广析析??租金租金与与收益收益测测算算本报告严格保密3传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业向专业市场和大型物流园区配送市场转化家居市场三个发展阶段：?第一阶段：街铺传统建材一条街和零散街铺为主；以分散零乱、规模小、无统一规划为特征；?第二阶段：卖场大型家居装饰、建材等形成的专业市场；形成了体量较大、有一定市场规模、引进品牌商家的区域市场特征；?第三阶段：大型园区（配送中心）以结合物流配送、展示分销、强势品牌汇聚为特征的现代大型物流园区家居市场。本报告严格保密4广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地的国内外品牌商家上演升级版市场竞争主要知名品牌商家：香江、金海马、富之岛、好百年、百安居、乐安居、新时代、超凡家居…?广东凭借其经济、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两地；据不完全统计，两地聚集了多个世界500强、90多家国内外知名家居品牌商家。?借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。本报告严格保密5深圳家居市场格局：领先国内，专业卖场和大型园区配送中心市场共存?大型家居专业卖场笋岗物流商圈分布：主要集中在福田南和南山－福永两个片区；福田南商圈特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一南山－福永商圈管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级；经营品种涵盖家居、建材、装饰材料等；?大型物流园区家居批发配送中心分布：主要在清水河－笋岗物流园区；特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业蛇口招商花园城二期和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级品牌商家，辐射华南地区甚至全国。大体量家居专业卖场和大型家居物流园区（配送中心）共存，构成目前深圳家居市场笋岗园区金海马家居格局。本报告严格保密6以周边产业链和国际买家采购需求为基础，深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔以满足国际家居巨头采购需求为契机，提供产品交易的平台，深圳尚存差异化市场机会?采购需求国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、美克美家）等对中国市场的采购需求；需求主要有几个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、合资生产等；?提供产品广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家私设计产业等。本报告严格保密7大型家居送中心关键四要素：区位市场、交通条件、规划设计和管理服务区位、商圈交通条件区域经济：城市主要经济圈层；空间交通条件：通达性好，高速路网发达，城市主干道两边?市场支撑：需求潜力广阔的市场支撑大型商家成功要诀：或离主干道5分钟车程内鲜明的市场定位；商圈地位：所处商圈市场基础好，圈交商现状及未来规划：属于城市规突出的经营主题；具有广泛的知名度通划主要方向位条独特的经营模式；区件准确的经营内容；舒适的购物环境；管持续的管理服务。理管理服务服计规划设计?大型物流功能：统一性：统一招商、统一管理、务设设施规划设计：满足商家特商流、物流、信息流、统一形象、统一宣传：由1家管划定需求的高规格、高标准化理公司负责管理与招商规，建筑层高4.5米以上资金流融于一体；交易持续性：提供持续的专业化经营整体规划业态布局：空间布、仓储、运输、加工配服务局、业种分布达到最大合理送、信息传导、增值服化务。本报告严格保密8家居市场成功操作四个基本规律通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利准确定位用规模化优势做旺市场挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家品牌积聚进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结构产品结构，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管理专业化运作、提供高水准经营服务本报告严格保密9思维导图??项项目目总总体定位体定位??市市场场背景分析背景分析??消消费费群体定位群体定位??家居商家居商业调研业调研??商家商家访谈访谈??未未来发来发展展趋势趋势??功能功能业态业态定位定位基础研究市场分析项目分析项目定位招商策略??发发展展历历程程??项项目基本目基本概况概况??招商核心思路招商核心思路??市市场场格局格局??项项目目对对比分析比分析??关键时间节关键时间节点点??项项目目SWOTSWOT分分??成功要素成功要素??招商招商营销营销推广推广析析??租金租金与与收益收益测测算算本报告严格保密10深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬市场背景分析勃发展，家居业的商业价值急需释放?深圳房地产市场带动家居业的发展随着国民经济的快速稳健发展，全国各地的城市化进程加快，珠三角地区的进程日新月异，而深圳特区的步伐更是走在了前列。房地产的大量开发带动了相关产业链中家居装饰业的蓬勃发展，家居业的商业价值急需释放。?需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间据深圳市国土局统计，近5年深圳每年房地产投资金额保持在400亿以上；住宅供应量保持在700万㎡左右；商品房价格总体呈上涨趋势，且上升幅度快，2006年房价上涨率31.31%，全市均价9230元/㎡。表明了深圳房地产需求量旺盛，家居市场存在持续增长的空间。本报告严格保密11龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高；房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求龙岗历年住宅供应量(单位：万㎡)?龙岗房地产市场起步相年2003年2004年2005年2006年份对较晚，近两年特区内供土地资源稀缺,开发商应85.28163.04171.84192.9纷纷转战关外，龙岗、量增宝安房产得以迅猛发展长12.28%91.18%5.40%12.26%。率?由于利好预期，龙岗成龙岗历年住宅供应量为深圳未来地产发展的250重点区域。目前开发量200明显超过市区，所占份㎡150额越来越大，2006年万100占总开发量的27%。供应量50?房地产市场的快速发展0，带动了家居市场需求2003年2004年2005年2006年将急剧扩张。本报告严格保密12龙岗房地产价格稳步上涨，为家居商业租赁价格产生拉动作用龙岗历年商品房均价涨浮趋势(单位：元/㎡)年份2003年2004年2005年2006年均价3487417252886457增长率—19.64%26.75%22.11%?龙岗区的商品房价格总体呈上涨趋势，且龙岗历年商品房均价上涨图上升幅度快，客观上讲，房价的变动反映70006000了城市经济发展、人5000口增长、居民收入水㎡4000/平的提高。元30002000均价?商品房价格涨升为家1000居市场租赁价格的走0高提供了市场基础。2003年2004年2005年2006年本报告严格保密13深圳为珠三角家居产业提供国际交易平台，对深圳家居产业现状外贸易发达深圳家居行业国际贸易发达，具备三大条件：国际地理位置：深圳是中国对外开放的窗口，海陆空交通发达，毗邻国际大都市香港，具有不可替代的经济地理位置；也是中国特别是华南地区人流、物流、经贸通往世界和世界通往中国的重要门户和通道。深圳经济条件：深圳经济发达，城市基础设施完善，会展经济全国领先，具备整合珠三角乃至全国家居行业的实力。家居产业基础：深圳与周边的珠三角城市已经形成了全国著名的家居建材产业密集带，其中陶瓷、玻璃、涂料、门窗、橱具、家具、铝合金型材、照明灯饰和各种新型材料的生产量均已位居全国第一。本报告严格保密14深圳家居国际贸易优势集中在家具和灯饰两大业种，其他业种出口贸易逐步成长深圳家具出口快速攀升，出口品种日趋多样化，出口市场日益扩大。广东家具总销售额占全国的1/3，出口额接近全国总出口额家具行业：的50%，而深圳占据了广东家具出口的一半份额，并且一般贸易出口超过加工贸易出口。2005年广东家具产业销售额为1020亿元，出口额为56.58亿美元，总销售额占全国的1/3，深圳在2005年出口家具29.3亿美元，同比增长33.6％。灯饰生产企业主要集中在珠三角地区，其中深圳（主要集中在龙灯饰行业：岗区）、中山等地最具规模，灯饰是深圳的传统优势出口产品。据统计，2006年深圳灯饰出口额超过1亿美元。深圳及珠江两岸已经形成了全国著名的建材产业密集带，深圳建材出口获商机。香港是全球建材建机供应链在亚太地区的重要环建材产品：节全面，通过展会整合深港两地建材行业的产业优势和市场优势，为出口创造国际性交易平台。其他家居行业，如五金、木地板、洁具等，目前则出口较少，或主要是产品进口、技术引进。本报告严格保密15深圳家居市场集中分布在三大片区，主题定深圳家居市场现状