您贴身的顾问和永恒伙伴CHUANGYEREALESTATECONSULTANT因城市而流传因中心而辉煌万豪城市广场策划提案深圳创野地产2008-4-12项目位置万豪城市广场万豪城市广场地处娄底中心城区成熟繁华地段，东临氐星路，正对春园商业步行街，南接邻娄星公园，北近长青街。本案位于娄底市核心商圈毗邻娄星公园，坐拥怡然美景项目技术经济指标住宅住宅77栋栋3232层：层：143360酒店：2424层㎡酒店：层一层（名店城）4680㎡大堂（二层挑空）1380㎡公寓公寓1818层层二层（名店城）3300㎡公寓部分31795㎡裙楼三层3300㎡公寓裙楼2层3533㎡裙楼四层4680㎡共计：35328㎡共计：17340㎡商业：商业：客房：酒店商业街720㎡客房：酒店26000㎡沿氐星路一层4200㎡写字楼20000㎡沿氐星路二层4200㎡共计：46000㎡沿氐星路三层4200㎡共计：13320㎡停车场：停车场：20000㎡总建筑面积总建筑面积：：275348275348㎡㎡优势劣势机遇威胁城市核心商圈临城市主形象干道南临娄星公园地块高差较大影响项目规划地块规模大形象面长开发商的实力和品牌优势对面临春园步行街拥有沃尔玛麦当劳等国际品牌主力店的支持SWOT分析宏观政策的经济环境娄底中心城市地位的不断凸现娄底较强的房地产消费力市场非规范的市场抄作项目区位的不可复制性娄底核心商圈的支持应对策略炒作城市CBD综合体概念，并结合项目核心商业板块地理及娄星公园生态环境资源优势打击市外竞争对手。建立娄底最高档的五星级商务形象，运用产品及地段优势打击市内竞争对手。借地势高差规划商业、住宅相对独立的形象面和生活小区。抢占国际生态高端CBD综合体的入市时机。品牌强势推广，推动营销进程。规范项目营销操作。顺应政府商业中心发展战略，借势推广，形成城市CBD\CRD合力的城市绝对商业、商务极核。根据市场竞争情况灵活调整策略。6核心价值提炼传统核心商圈拥有城市中心最好的生态资源临城市主形象干道、临街面长国际品牌商业的支持开发商的品牌实力强劲的消费力支持发展方向城市城市CBDCBD综合综合体体发展战略绝对资源——商业极核，中心公园高端形象——国际及CBD综合体高端市场——高端商业、商务市场项目市场形象定位湖湘湖湘CBDCBD综合体综合体第一标竿项目第一标竿项目区位、资源、规模、投入决定了项目的唯一性、权威性和排他性。项目定位城市城市CBDCBD综合综合体体功能组合项目的目标市场名店城娄底地区中小投资商时尚体验商业街区娄底及省内外高端投资客和品牌经营户娄底地区及有地域经济关系的高端商务五星级商务办公楼及办公客户国际商务公寓娄底地区及有地域经济关系的中、高端商务及办公客户生态花园商住楼娄底地区及周边县市的中高端商住消费者11目标客户的两大消费动机自用客户主要考虑的是：财富和地位的标志性、市场和社会认同度、绝版地段、绝版环境资源、成熟的商业商务极核、五星级品质管理等。投资主要考虑：绝版地段+成熟商业商务极核+物业档次+回报分析。客户心理分析客户的需要本项目能给予的显赫地段娄底CBD、CRD中央上午、商业中心。旺盛人流娄底市较强的消费人流。升值潜力核心中央商务商业区、五星级酒店。卓越素质专业规划、国际品质。购物环境五星级、现代、时尚、优雅、舒适、人性化。关键词：中央商业五星级酒店CBD\CRD双核心产品定位建筑规划主题酒店核心街区价值商住体量注解：1、以五星级酒店作为整个项目定位的核心支持和项目品牌品质形象的提升。2、以五星级酒店名店城，作为项目商业定位的龙头，规划以品牌旗舰店，特色店，高档中西餐，休闲娱乐，等商业功能相组合的mall式综合商业业态。以实现项目的销售产品规划，提升项目价值和利润增长点。3、以实量的商住体量，分摊项目的综合开发成本。建筑产品规划建筑风格简欧的建筑风格建筑类型高层建筑加商业裙楼小区园林风格香堤雅境泰式主题亲水园林闹17中取静：闹市里的私密天堂商业套型和面积的配比商业套型和面积的配比氐星路连接商铺3×80米套间。1层：任意分割2.3层：根据功能规划任意分割名店成街区：4×10米或4×15米（套型）名店城：小产权铺住宅户型和面积的配比住宅户型面积配比：以140平米和180平米户型为主公寓+写字楼：以60平米为最小套型分割，可任意组合。产品亮点和卖点设计1.商业核心和生态资源的完美组合2.五星级酒店提升项目的整体品位和品质3.名店街区和中高档消费的商业档次定位4.小区内大园林景观的规划设计5.生态和科技主题理念的全面运用6.大阳台、大露台、大飘窗、全车位配套的产品附加值体系建立产品差异化竞争优势项目总案名、分案名万豪国际广场万豪国际广场万豪城市广场万豪城市广场万豪国际大酒店万豪国际公寓万豪国际公寓万豪国际万豪国际花花园园万豪名品名店街21广告语湖湘首席湖湘首席城市城市CBDCBD综合综合体体集现代商务、生态办公、公寓、住宅、超五星级酒店、生态SHOPPINGMALL商业街于一体的大型CBD综合体。实现您实现您多元主多元主题财题财富富生活生活梦梦想想22营销策略区域价值的提炼：生态中央，财富核心生态中央，财富核心形象领先的项目概念：形象领先的项目概念：娄底独尊娄底独尊CBDCBD综合体综合体CBD概念诠释商务中心区，又称中央商务区(CentralBusinessDistrict)简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。营销推广的主题商业：不是买一个铺，而是抢占湘中的财富核心。公寓写字楼：CBD你撬动世界的支点住宅：Mall旁公园里附加值体系商业：套内面积。买一层送一层。绝版商业中心。?公寓和写字楼：五星级配套，公园里的办公，五星级物管。?住宅：大阳台大飘窗大露台入户花园公园里MALL旁户户观景窗窗观景五星级物管。25形象概念统摄下的营销体系五星级的营销中心五星级的个性营销和服务体系城市CBD财富论坛城市精英的高尔夫训练营CBD观光体验之旅万豪精英会26项目产品投资分析概算27娄底万豪城市广场项目投资收益概算表计算公式建筑面积单价总价物业名称住宅7栋×640㎡×32层143360㎡3500元/㎡5亿元公寓部分76.8m×23m×18层31795㎡3800元/㎡1.2亿元公寓项公寓裙楼76.8m×23m×2层3533㎡7500元/㎡0.26亿元酒店商业街48m×15m720㎡25000元/㎡0.18亿元目沿氐星路一层140m×30m4200㎡40000元/㎡1.68亿元商业二层140m×30m4200㎡20000元/㎡0.84亿元收三层140m×30m4200㎡7000元/㎡0.29亿元一层（名店城）78m×60m4680㎡20000元/㎡0.93亿元益大堂（二层挑空）/1380㎡//二层（名店城）78m×60m-1380㎡3300㎡20000元/㎡0.66亿元分酒店裙楼三层78m×60m-1380㎡3300㎡//裙楼四层78m×60m4680㎡//析酒店26000㎡//100m×23m×20层客房=46000㎡写字楼20000㎡5000元/㎡1亿元停车位/20000㎡//合计/275348㎡/12.亿元28娄底万豪城市广场项目投资收益概算表成本项计算公式总价项建筑、安装、设备275348㎡×1800元/㎡4.95亿元目财务、税收12.04亿元×10%1.2亿元成本地价/1.816亿元分营销12.04亿元×0.20.24亿元析合计/8.2亿元29娄底万豪城市广场项目投资收益概算表毛利：12亿元-8.2亿元=3.8亿元赢亏平衡：销售70%30TheEnd谢谢！