【无锡崇安寺项目】报告纲要?市场研究?产品布局市场研究1.土地核心价值是什么？2.我们所面临的市场竞争？3.我们的市场定位？4.我们如何在市场中脱颖而出？5.我们的客源在哪里？6.我们项目的面积和价格？北塘区解放东路地理位置中山路县前东街新生路解放西路崇安区政府区本案南长区人民中路新区人民西路位于市中心崇安区，位置优越，交通便利解放东路周边环境中山路县前东街新生路解放西路崇安区政府区本案城中公园人民中路人民西路地块南侧为城中公园，自然环境优越国际饭店配套设施中国解放东路中山路中国邮政县前东街移动新生路解放西路崇安区政府区喜来登本案大酒店胜利门明珠商中学都广场大成巷城中公园步行街好买得崇安寺大洋步行街百货人民中路商业大厦交通第一人银行民医院三阳人民西路百盛新世界百货中国银行地块周边配套设施相当完善土地属性分析土地属性描述教育配套胜利门中学娱乐餐饮喜来登酒店，星空健身俱乐部，国际饭店等配套设施医疗配套第一人民医院、正健门诊部崇安寺商圈（商业大厦、崇安寺步行街、大成巷步行街、新世界百货、好买商业配套得超市等）公交线路包括81路、12路、100路、10路，11路可直达无锡的任何地区公共交通便利性，交通十分便利。交通条件私家车交通便利性中山路、县前街等，连接市中心到其他地区。交通拥堵中山路为双向8车道，县前街路为双向8车道，路况拥挤。交通噪音市中心禁止鸣笛，噪音相对减少。可视景观城中公园环境景观空气质量由于地块附近道路车流量较大，空气质量不够理想。产业发展趋势依傍市中心地位，以经济、文化于一体。城市角色历史接受度该区域是无锡传统的中心区域，市场接受度高。地块地理位置优越，周边生活配套设施齐全，尤其是商业配套，公交线路多，出行便利，拥有城中心最大的公共绿地——城中公园。产品种类设定区位优势配套优势项目指标：占地面积：1400平方米，呈正方形用地性质：酒店式公寓景观优势酒店式公寓或办公市场研究1.土地核心价值是什么？2.我们所面临的市场竞争？3.我们的市场定位？4.我们如何在市场中脱颖而出？5.我们的客源在哪里？6.我们项目的面积和价格？土地市场2006年无锡出让土地面积综合表出让用地占地面积建筑面积建筑面积幅数分布区域（M2）（M2）所占比例（%）崇安1154970214386358％南长9686231242651013％北塘131971644537454427％滨湖191689951349564718％新区231328723273400814％惠山151163713187902910％锡山151215168186708110％合计105860513219215454100％崇安土地出让量明显增加，05年崇安区累计出让0.4万平方米左右，06年出让面积达到55万平方米左右。竞争土地楼板价用地面积总建面积成交价（元土地编号地块名称用地性质容积率/竟得单位（M2）（M2）（万元）M2）锡国土广南路与锡沪路交24068.2商业、办公2.048136.42017419蒋佳争2006-41叉口东北侧地块锡国土江海东路与锡沪路无锡市崇安寺广53963.2商业、办公2.0107926.445224192006-43交叉口东南侧地块益资产经营公司锡国土无锡虹亚房地产包巷桥地块5417.6商业、办公3.016252.8196112072006-47开发集团有限公司、锡国土商业、办公、A1.5无锡崇安寺房地崇安寺二期地块76339.6B6.5、21075034351632006-76停车场（库）产开发有限公司C2.8锡国土办公、商业，酒店无锡恒隆地产有东大街地块37323.96.5242605.46848828232006-105（含公寓式酒店）限公司锡国土江苏尤渡村集团锡沪路北侧地块30419商业、办公2.06083824584042007-6有限公司合计/227532//686509828811207/2006年至今崇安区出让办公和酒店式公寓性质的土地有6幅，其中06-76号地块是本案所在的区域。其余5幅地块中，从具体的地理位置来看，06-105号地块将成为未来本案的主要竞争项目。特别说明：早期拿地的红豆国际广场项目，现处于规划阶段，未来也是本案的重点竞争项目。土地标地图锡国土06-41锡国土06-43红豆国际广场本案锡国土06-47锡国土07-6锡国土06-105商品房供销情况2006年无锡市市区商品房供销分析（单位：万平方米）当年批准预售当年预销登记累计剩余可售累计可售面积物业面积（万面积（万当年成交比面积（万（万M2）M2）M2）M2）住宅615.53349.86327.871：0.94287.66商业244.75117.1674.521：0.64170.23办公34.0214.859.591：0.6524.43其它10.183.450.151：0.0410.03合计904.48485.32412.131：0.85492.35住宅供求比基本平衡，商业与办公供求比在0.65左右，供应明显大于需求。商业、办公累计剩余量体相对年销售量差距较大，完全去化至少两年时间。无锡市场办公供求比历年无锡市办公市场供销情况1001.541.81.61.40.991.21.081100.80.60.40.2102005年2006年2007年1季度新增供应量(万平米)9.1814.851.93销售量(万平米)9.239.591.78供销比0.991.541.08从上表可以看出，无锡市场办公整体供大于求，截止到07年1季度无锡办公存量尚有27.02万平方米，供应量还是很大，较目前无锡办公市场年均去化10万平方米，该些存量需要2年半才能去化完毕。办公市场分析开盘报价已售剩余销售区域项目地址总套数销售率时间(元/M2)套数套数面积锡沪西路广瑞现代之星路04.9/23423131879299%9000崇安财富大厦人民中路06.6（装修11695211388782%1000）人民中路12315000（装修摩天36006.122081256940%号标准1000）金阳大厦清扬路清名路07.17000801367113016%天诚大厦清扬路南长06.12700020333170476416%太湖明珠数码太湖大道清扬大厦路05.1800010383201148481%胜利门广场北9500北塘嘉锡大厦（装修侧05.2312294906%1200）华邸国际大厦9400滨湖梁清路孙蒋路（装修　06.917654122746731%分布区域：主要集中在崇安，南长等市中心区域1000）；销售价格：毛坯价格集中在7000-8500元/平方米；销售情况：办公整体销售情况不理想，主要靠拉长销售周期去化房源。办公市场未来体量预测开盘总规模当期在售面积已推剩余面积预测市场存量区域项目地址时间（万M2）（万M2）（万M2）（万M2）现代之星锡沪西路广瑞路04.91.91.90.030.03财富大厦人民中路06.62.72.71.31.3摩天360人民中路123号06.120.20.20.140.14崇安红豆国际崇安区胜利门广场广场（第一百货对面）/3.8//3.8无锡恒隆无锡东大街项目/11//11金阳大厦清扬路清名路07.10.80.80.70.7南长天诚大厦清扬路06.122.52.52.02.0太湖明珠太湖大道清扬路数码大厦05.11.51.50.30.3北塘嘉锡大厦胜利门广场北侧05.20.80.80.750.75华邸国际滨湖梁清路孙蒋路大厦　06.92.52.51.71.7合计/27.712.96.9221.72目前的主要剩余的办公体量达到21.72万平方米，按照无锡目前办公市场年去化10万平米计算，需要2年才能把存量去化完毕。周边办公租金行情写字楼/商住楼的租金行情和使用率2.5120%2.221.9522100%1.61.71.580%1.51.31.31.160%140%0.520%00%东方广场华光大厦天安大厦佳福大厦金鼎广场明珠摩天360优族联盟汇金平均值平均租金入住率目前地块周边出租的办公楼租金在1.3-2元/平方米/天。该区域内由于大部分是早期的办公楼，租金行情不高，而像摩天360、汇金由于租金高于这些老的办公楼，因此目前来说入住率不高。办公市场总结1、由于区域内办公用房都是无锡早期建造的，售价相对比较便宜，加上当初正是办公投资热潮，投资回报率较高，购买办公产品基本以投资为主，导致后期市场上大量办公用房对外出租。2、如果以目前办公的销售价格以及租金情况来看，其投资回报率一般都在18-20年，偏低的回报率大大削弱了投资置业的数量，加上早期购买后用于出租的办公存量较大，且租金不高，直接影响二级市场的销售，导致现在需求由原先以购买为主转向以租赁为主。酒店式公寓竞争市场分析开盘产品规模均价主力面积主力总价案名位置销售率日期类型(万M2)（元/M2）(M2)(万元)禾嘉国际酒店北大街（第一百920005.6酒店式公寓3.247-7543-6997%式公寓货西侧）（装修标准1200）无锡永和路181750006.1凯燕环球中心酒店式公寓5.865-80113-14072%号（装修标准3000）春申路、青石路尚城二期酒店式公寓％06.6交叉口2.3750050-6437-4877酒店式公寓项目销售情况禾嘉酒店式公寓月均销售50044490.00%45080.00%40070.00%35060.00%30050.00%25040.00%20015012930.00%10020.00%3742375033272231321332182810.00%00.00%月月月月月月月月7890月1月2月月2345况计6