上海康城前广上海康城前广场场商商业项业项目目商商业业定位定位报报告（中稿）告（中稿）2006-9-14项目研究工作阶段划分2006/8/222006/9/12005/9/152006/9/21第一阶段第一阶段第一阶段市场调研思路形成项目整体定位与发展战略?研?项目地块查勘项目属性研判与界定?问题结构化分析究?区域宏观经济背景研究?区域环境分析内?区域商业环境研究??城市商业发展规划研究市场容量预测容??市场调研项目定位导出成?上海康城前广场市场调查报告?果?上海康城前广场初期沟通上海康城前广场商业项目定位中稿2报告思路一、目一、目标设标设定定二、二、风险风险和机和机会会三、出路三、出路3协和集团——目标?把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最?地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出大化。?以主题商业街的形式启；动，为集团商业品牌上市作准备。?打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。4世联对目标的理解?短期内实现利润最大化?促进协和商业地产的市值影响力指标最大化利润最大化5项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属项项目目区区位位于莘闵板块居住区级商业中心?项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；?项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。生春九路巴比伦莘500m松项目500m路场东路乐购6容积率超过4，建筑形式必须向高向密发项目技术指标展。?规划用地面积：72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。?地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。?地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。7项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为项目资源未来商业发展提供多条通路的可能莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。区域人口：康城居民入住后约为3.77龙祥公寓万人。周边别墅区居民约为4-5万人。洲香欧风丽景绿岛浅水湾十二橡树庄园同润加州绿洲比华利云间水庄丽水馨庭晶苑四季御庭万科白马达安圣芭芭花园8第二部分宏宏观观市市场场分析分析闵行商业分析二、二、风险风险和机和机会会闵行商业分析区区域商域商业业分析分析项项目本体分析目本体分析9按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏宏观观市市场场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。10宏宏观观市市场场传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。11闵闵行商圈行商圈莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；12日用大卖场是闵行的主要商业形式闵闵行商圈行商圈?目前闵行有18家大卖场，2006上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。?新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2006上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长的贡献率为3.6%。13位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营闵闵行商圈行商圈好坏的关键商场名称规模档次面积业态经营状况农工商（新闵店)一层中档约3,000㎡食品.日用品8.26开业一般乐购（莘庄店）二层中档约8,000㎡1FKFC、生鲜食品2F日用品.家电.百货旁边有好美屋良好世纪联华(莘庄1F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用三层中档约24,000㎡良好店)莘庄品区域5家华联吉买盛(莘三层中低约15,000㎡1保健品、鲜花、速食；2F服装、鞋类；3F食品、日用品一帮庄)农工商（中春路）二层中档约8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家电、服装、一帮约10,000河畔百货四层中高B1地下停车场1F餐饮.化装品.星巴克必胜客2F-4F品牌服装良好㎡约28,0001F餐饮、服装、食品、生鲜2F家电.床上用品.日用品.服装.乐购（七莘店）二层中档一帮七㎡宝.大虹美时代区域5家约30,0001FKFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福3F品牌店即将进驻巴龙城购物中心三层中高一般㎡黎春天1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜易初莲花(吴中良好三层中档约24,000㎡、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化路)妆品麦德龙（虹梅店）一层中档约3,5000春申㎡服装、日用品、区域食品、家电、4休闲运动类家良好1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜易初莲花(七莘三层中档约25,000㎡、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化良好路)妆品数据14来源：市场调查大润发（银都路）三层中档约25,000㎡1F停车场.商业街.KFC2F食品(含生鲜)3F电器、服饰.百货、良好1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.易买得（银都路）三层中档约25,000㎡一般美食家得利（春申路）一层中档约1,200㎡食品、日用品一般约4，500农工商(银都路)二层中档1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装一般㎡南方商城是整个闵行区域的购物中心闵闵行商圈行商圈南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，，已商场名称规模档次面积业态成为闵行地区人气最旺的购物中心。10万,营1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家南方商城五层中高业面积6.8电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网万吧)家乐福15莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未闵闵行商圈行商圈来重点商业区闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，16消费向东，消费习惯分为三大圈层人口消人口消费费特特征征?第一圈层：日常消费就近的大卖场，购物班车5－10分钟；?第二圈层：日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心；?第三圈层：周末购物及休闲娱乐徐家汇、虹桥17每月在闵行卖场消费总额为500-800元。人口消人口消费费特特征征超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。购物地点的时间基本在30分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。二口或三口之家,个人收入3000-6000元/月为主流。18。人口消人口消费费特特征征特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区满足生活用品采购的主要来源。特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。19莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一区区域商域商业业地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。20莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区区区域商域商业业商业体系?中心商业区