2008.4.16ContentContent市场体系/解读全市办公市场，区域办公市场目标客户锁定在竞争激烈的办公市场上大放异彩营销体系/如何利用销售现场及产品，激发购买欲望如何实现价格，创造最大利润如何制造市场话题策源体系/策源历程、策源体系、策源资源、策源作品Quandvousserezbienvieille,ausoir,àlachandelle,Assiseaupresdufeu,devidantetfilant,Direz,chantantmesvers,envousesmerveillant:Ronsardmecelebroitdutempsquej'estoisbelle.市场体系Lors,vousn'aurezservanteoyanttellenouvelle,Desjasouslelabeuràdemysommeillant,Quiaubruitdemonnomnes'ailleresveillant,Benissantvostrenomdelouangeimmortelle.市场分析篇/宏观市场解读打浦桥板块分析项目宗地分析目标客户/客源特征描述目标客源区域宏观市场解读内环内仍为核心区域，但空间不足；“多核”、“外拓”成为发展趋势阶段2：逐步形成了以虹桥为起点大宁四川，南京路、淮海路为轴线，陆家外滩北北嘴为末端的“哑铃式”构架，城路市办公物业格局基本形成。不夜城路北山中路阶段1：在经历了上世纪80年代陆寿家长广场嘴末发展后，上海办公楼物业基本形人民成了以内环线为中心的传统办公楼寺静安长风公园----物业密集聚集区。西路南京中路淮海阶段3：经济拉动及空虹桥间制约，中心办公形成多个聚集区域，逐步外徐家汇拓。市中心土地资源稀缺性明显，整体供略小于求,办公市场看好近三年全市年均土地出让总量约在140万方左右，保持基本稳定；自06年起，中心城区土地成交萎缩明显，基本在30万方以内，空间不足，土地稀缺特征开始显现；全市成交年均去化基本在140万方左右,成为近三年内表现最为稳定的物业供需比供需比供需比产品;1：1.71：0.81：1.2供应增长明显,目前略小于求;供需关系来看,除06年市场供应总量及增幅较大外,整体市场供需关系基本形成供小于求格局;市中心区域价格增幅较大,高于全市水平?全市价格总体保持增长趋势,07年增幅较大，较06年增长11.6%,达到14664元/㎡?中心城区销售价格连续2年持续增长,幅度高于全市水平,07年销售均价达到19923元/㎡,较06年增幅达到13.1%.经济环境良好、市场需求充足受东南亚金融危机影响，上世纪90年代中后期的市场一度低迷。随着近几年，在旺盛的市场需求带动下，上海甲级办公楼空置率持续下降，截止至2007年底空置率达到历史最低点仅为3%,需求市场充足。外商投资企业及私营业的高速发展，为地区写字楼物业稳定增长，提供了充足的市场需求。地段价值认知度高，传统商业、办公聚集地本市核心区域，传统的行政、商业中心，商服、交通等各类配套设施齐全。但部分地区仍存在生人民广场活环境不佳的局面。南京路随着，多年旧区改造的成果显现，核心区域愈加繁荣，生活环境淮海中路得到明显改善，进一步呈现国际大都市的繁华景象。徐家汇物业价格高位运行，空置率下降达历史最低市场比重高：传统商务区，甲级办公楼比例达到全市70%。价格高位运行：租金水平长期于高位运行，静安、卢湾两区为全市最高。空置率持续下降，达历史最低点。新增缩量、需求旺盛、价格增幅大，地段认知度高，仍有发展空间350000300000250000?供应量逐年减少，需求依旧旺200000盛，总量呈现供不应求态势。1500001000005000002005年2006年2007年2008年(1-3月)供应总面积成交总面积30000+54.3%2719525000?供应稀缺，地段价值显现，价格2127620000增长明显。08年度（1-3月）价格176261862115000达到27195元/平方米，较05年度10000增长54.3%。500002005年2006年2007年2008年(1-3月)中心城区办公布局为：路寿1、静安寺-南京西路区长-域；渡家2、人民广场区域曹人民广场静安寺-南京西路3、淮海中路沿线区域；4、徐家汇区域；中山公园5、虹桥区域淮海中路6、打浦桥区域；7、中山公园区域；虹桥打浦桥8、曹家渡-长寿路区域徐家汇短期内,市中心办公物业将集中上市,对既有供需关系将形成一定影响预期办公面积区域项目名称预期入住时间(平方米)黄浦廖创兴大厦38000Q42007黄浦华旭国际20445Q42007陆家嘴印尼黄金置地大厦75810Q4200707年底内，新增27.2万静安越洋广场79470Q42007方办公物业投向市场。静安东海大厦60000Q42007陆家嘴渣打银行大厦37674Q12008闸北嘉里不夜城（二期）85000Q12008竹园中建大厦64900Q12008陆家嘴中融碧云蓝天大厦70000Q12008陆家嘴未来资产大厦51143Q12008长宁东银52003Q1200885000Q22008陆家嘴时代金融中心08年，市中心办公物业陆家嘴上海环球金融中心226930Q22008增长加速,将有近89.4万虹口国际客运中心31913Q22008方左右体量办公楼物业投陆家嘴高宝金融中心70000Q32008向市场。陆家嘴平安金融大厦78769Q32008陆家嘴陆家嘴金融中心45000Q32008区域内代表案例：东?淮海壹号位置淮海东路、人民路口产品1幢22层5A甲级办公配置豪华大堂挑高约米光纤入户、高速电梯装修简装总建面1.42万㎡单元面积59—184㎡售价35900元/㎡5A甲级办公楼；可自由分割型小户型办公产品开盘时间07-12-28；内部采用节能环保设施。销售周期3个月总户数157已售户数36套销售速度12套/月销售率23%地段、板块认可度高，销售平稳，高端物业市场需求稳定小结：?市中心空间不足，“多核”、“外拓”成为必然；?传统核心商务区供应稀缺，价格高位运行，空置率低，需求旺盛；?次级商务区供应放量，价格增幅明显；?市场总体良好，短期内有集中供量，将受一定影响。打浦桥板块市场分析泛中心商圈，上海市区优质地段，高尚聚居区作为卢湾区的南部板块，长期以来是市区内的高尚人民广场南京路聚居区之一，商业成熟。随着，市区CBD核心商务淮海中路4KM板块的日益饱和，逐步发2KM展成为新的商务板块。其5KM打浦桥1.5KM交通、区位优势明显。世博徐家汇3KM办公物业分布主轴位于南北高架、徐家汇路，逐步向西南区域扩展肇嘉浜路-徐家汇路南北高架早期区域商务办公成交较活跃，存在升级换代的潜在需求2500020000204042005年1月150001314010000103802004年7月2003年2月50000致远大厦之俊大厦均瑶国际广场价格离散度高，区位、交通条件决定价格高低出租率高，需求旺盛租金出租率物业名称（元/平方米*天）（%）广发银行大厦3.5-4.585金玉兰广场2.8-3.595海兴广场2.8-3.295致远大厦2.8-3.295之俊大厦3.185亚太企业大厦3.8-4.585均瑶国际广场4.5-5.595飞雕国际大厦2.8-3.695徐家汇国际大厦5-695区内办公楼均以涉外甲级为主，办公楼租金水平因交通、区位条件不同，呈现一定的离散度。整体出租率高，需求旺盛，高价格物业受众更为广泛。交通及区位优势较强的“广发银行大厦”、“均瑶国际广场”、“徐家汇国际大厦”，租金水平均可达到4元以上。代表案例：致远大厦位置斜土路、打浦路口产品1幢24层纯办公楼配置豪华大堂挑高约米光纤入户、高速电梯装修全装修总建面3.5万㎡单元面积185-2361㎡销售时间03年2月租金2.8-3.2元/㎡/天二手房售价23000元/㎡（普通）纯办公楼按甲级标准建设；可自由分割其他3-5层为5.2米层高，型小户型办公产品；部分楼层为5.2米层可作为LOFT使用；高，可作为LOFT使用。提供酒店式服提供酒店式服务。务。早期物业，通过服务提升品质，价格水平有限区内后续供应稀缺，区外板块构成主要竞争，机遇大于威胁，“围城”现象显露不夜城四川北路板块板块北外滩板块长寿路长风公园板块板块核心商务板块徐家汇打浦桥板块交通动线的阻隔，地段交通便捷、价格较低，产业的差异，该两板块对本支撑的充足，整体规划良好板块不构成竞争；，是本板块主要的竞争板块地段、交通、环境与本板块之一；相似性强，价格水平相若，四川北路但同样受限于未来供应，是北外滩板块板块本板块主要的竞争板块之一不夜城；板块地段差异强，但环境、政策等方面具优势长寿路全市最为传统、高端办公物，是本板块次要竞争业聚集区，但物业以租赁为板块竞板块；争主，销售类极少，随着需求竞争的放量，供应的不足，以及部分企业成本性外流，部分长风公园核心商务客群将有可能流向本板块，板块竞争板块构成“出城群体”，但对本区价格攀升带来一定阻力。导发展较早，区域有一定类同性，入办公产品老化，物业以租赁为主，后续供应有限。但企业聚集度徐家汇本板块高，其中成长性较高企业将成为板块导入本板块目标客源群体，构成“进城群体”，但对本区价格攀升带来一定阻力。配套型商业为主，价格离散度较大，经营状况一般从商业业态上来看，周边区域基本以配套型商业为主，主要业态为：餐饮、家电零售、休闲娱乐类。餐饮业营运状况较佳，其他业态经营状况一般。单价租金售价(元/平　面积(元/平方米*备注(元/月)方米)天)斜土路商铺12050008.3不售　　斜土路商铺2108226007.0不售　　斜土路商铺3410861007.