广州中旅项目发展战略及整体定位广州中旅项目发展战略及整体定位1技术思路同类物业面临的困发展模式惑与机会项目发展项目整体项目界定项目定位模式判断发展战略案例借鉴竞争分析经济测算功能分区物业发展建议2项目界定：项目为城市核心区域的综合体开发3综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。4综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。5综合体（complex）综合体的特点?是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；?一般位于城市中心区域；?能有效的解决城市中交通等方面的压力；?向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；?多种功能有机匹配，可以减少投资风险；?一般规模较大，投资较高，经济风险大；?对建筑设计要求较高。6综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小具有自我寄生功能，客户来源全部来自于外部部分来自于内部客户活动体验式的目的性的客户综合较小较大使用成本7综合体（complex）各部分功能的相互关系?相互支持关系?相互要求?承担某种社会职能?形成完善配套、信息平台?商业的档次要求?个体差异所在、活力的核心?不影响办公、酒?利用其它功能商业店的大堂和昭示性价值最大化??补充其它功能办公为商业和酒店带来潜公寓在客户?现金流来源酒店?大堂可以与酒店共享?公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。?标志性?公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长?定义档次期居住者需求）。8综合体的四种发展模式9综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……案例：广州中信广场、深圳信兴广场10综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……案例：深圳华润中心、日本福冈博多11运河城案例研究12案例研究内容?背景资料?项目定位?功能构成?经营方式?项目特色?关键驱动因素13模式一案例模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……香港太古广场北京东方广场北京华贸中心14案例（1/3）——香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。15案例（1/3）——香港太古广场太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。16案例（1/3）——香港太古广场定位为香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓17案例（1/3）——香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座建筑面：积860,000平方呎、楼高36层的甲20,000级商厦，每层面积由平方呎至一座22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座建筑面：积700,000平方呎、楼高27层的甲21,000级商厦，每层面积由平方呎至二座22,000平方呎。太古广场三座建筑面：积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。三座18案例（1/3）——香港太古广场顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。经营业态：主要租客：百货公司香港西武、连卡佛、马莎百货女士时装/男士时装A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜童装/玩具路皮革制品/皮鞋/手袋运动用品香港唱片、环宇影音中心护理/美容屈臣氏珠宝/钟表/饰物集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大书籍/音乐/电子用品星巴克、北京楼、锦江春艺术品/家居布置/礼品花旗、汇丰、揸打电影院UA金钟电影院食肆银行/服务19案例（1/3）——香港太古广场顶级购物中心部分商场业态特点及布局：?国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；?除百货店外，全部采用室内街；?优越的共享空间。20?四层?为塔楼的中庭和平台?设的士站、停车场地等?一至三层：?商业主体，内街式分布。?高档商业，以精品店为主。?楼层越高，铺面划分越小。负一层?与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。?负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。21案例（1/3）——香港太古广场五星级酒店部分港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店22案例（1/3）——香港太古广场顶级公寓部分柏舍?共243个单位?套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎?位于港丽酒店的11楼至37楼?由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩??共136个单位?房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎?海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务?可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心?备有自助洗衣服务23案例（1/3）——香港太古广场各功能规模构成太古广场一座建筑面积为860,000平方呎（约79,900平方米）的商业大厦太古广场二座建筑面积为700,000平方呎（约65,000平方米的商业大厦太古广场三座建筑面积为644,000平方呎（约60,000平方米）的商业大厦(将于2004年中落成)购物商场建筑面积为710,000平方呎（约66,000平方米）的购物商场曦暹轩136间酒店式住宅单位(面积由606至3,388平方呎)舍243间酒店式住宅单位(面积由1,220至2,650平方呎)太古广场会议中心可容纳500人的会议中心港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位24案例（1/3）——香港太古广场项目特色一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧25案例（1/3）——香港太古广场经营方式?各酒店均采用持有20%的权益的方式；?酒店式公寓部分全部销售；?写字楼和购物中心采用出租经营的方式。26案例（1/3）——香港太古广场关键驱动因素外因：?优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；?良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：?各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；?各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；?统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；?各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；?开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；?设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。27案例（2/3）——北京东方广场位于北京CBD核心位置；总占地10万㎡；