天天～～建建于于泉泉·山山·林林上上的的尊尊上上层层建建峪峪筑筑天泉天泉··尊尊峪峪之之天泉天泉传说传说“后泉语甘清仙时眼山一湖这由化这古惠天人之花露泉人缺底公日光位此作里时州泉有水香”徐手水。园他山仙得飞，有雅天天”感”、，徐中，美）来色人名鹅降仙称。于造郁南涌拂寸中，到。留。岭落人“泉泉此福郁山出尘草不惠南恋，在骑鹅泉山葱从，一不足州山人“湖着城传传乃下葱此“甩生乃美顶间鹅边木”命世，一久，，南景（美城，鹅，名人“片旱一于山尽今丽”木飞相说说为，甘鸟遇眼是当收南的便鹅到传天泉天泉··尊尊峪峪之之征征战战江山江山—大胸—隐怀追溯现人江代中家山式生活第第第第三二一一回回回回合合合合：：：：专定市市案位场场推延研研广展判判第一回合第一回合市市场研场研判判所谓:知己知彼才能百战不殆!《《孙孙子兵法》：子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！宏观经济分析:1.惠州在珠三角区的位置?位于广东省东南部、珠江三角洲东北部?南临南海大亚湾，离深圳70公里广州惠州?距香港100公里，据广州120公里东一小莞时生活圈深圳大亚湾香港2006年1-6月珠三角九市各项指标排名财政收入房地产投金融存款商品房销商贸业增增幅资增幅增幅售增幅幅排名第一名第一名第一名第二名第三名增幅32.5%61.5%12.8%36.9%17.4%惠州市经济发展增幅处于珠三角地区的前列房地产发展势头强劲2.2.惠州市惠州市经济经济主要支柱主要支柱产业产业地基板电产地制池基件力惠之造生地全一、州一基产电球齐钢逐全地基话最起铁步国之地机大飞水、形惠州最一之制的大全一造Ｖ的泥成市的国\基Ｃ一、以要纺主电最亚地Ｄ批电器\、织电工大洲Ｄ支子、区服子中产的最全Ｖ柱、电集Ｄ装石品彩大球业制电的最光、化造制电大头。汽为基造路的生车翼零中海壳牌南海石化项目投资４３亿电，部美元，是国内目前投资额最大的中外合资项目之一，占地约４.２７平方公里，投产后将产出８０万吨乙烯、２３０万吨其它石化产品，将拉动６００－８００亿元的投资。3.惠州市社会指标900生产总值(亿元)800第一产业(亿元)700第二产业(亿元)600第三产业(亿元)50040030020010002001年2002年2003年2004年2005年惠州市经济发展良好，各产业都有不断上升的势头4.惠州市交通网1.高速公路：深汕高速、广惠高速、莞惠高速、深惠高惠州速、惠河高速、惠韶高速2.铁路：京九铁路、文惠城际轨道、深惠城际轨道交通是城市发展的动脉，发达的交通网络必将给惠州带来无穷的商机5.惠州市发展规划（1）中心城区常住人口控制远景规划224万154万城市建设用地规模控制规划2005年2010年单位：平方公里209.128.85从人口和建设用地的发展趋势来看，未来市场对住房的需求将会加大2005年2010年5.惠州市发展规划（2）城市发展目标珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产业名城江北片区城市规划下角片区中心城区6大片区：江北片区、东平片区、河南岸片区、金山湖片区、下角片区、鹅岭片区我们项目的进入应该抓住市东区平片的区良好发展势头今后发展的重点片区：江北片区、下角片区、金山湖片区本项目河南岸鹅岭片区片区金山湖片区6.人口与生活2001年—2005年城区人口的发展惠州市家庭月收入比例分布表趋势400370.69350280.45283.02286.36293.23007.70%2.50%250203.724.50%24.10%总人口2000元以下2002001-4000元150101.74103.81108.73114.27城区人口4001-6000元1006001-8000元20.70%8001-10000元5010001元以上040.50%2001年2002年2003年2004年2005年随着经济的发展，惠州吸引了越来惠州市家庭收入主要集中在2001—越多的外来人口，为城市发展提供6000元，占整个市场的81.2%，是无尽的动力,房屋的需求将增加市场强有力的支点人均可支配收入人均生活支出人均剩余收入年份金额金额（元）增长率增长率金额（元）（元）20031267318.54%1030319.76%23702004138229.1%1192915.8%18932005148847.7%129318.4%1953人均可支配收入有不断上升的趋势，并随着生活支出的增加，人们用于住房等方面的支出也会要出现上升的趋势7.惠州市旅游事业的发展前景2005年，全市接待游客1000.2万人次，增长33.4％；接待住宿游客459.8万人次，增长30.6％，其中国内游客人数380.02万人次，增长18.4％；全年实现旅游总收入49.94亿元，借着2005年的良好势头和政增长28.4％，其中旅游外汇收入府在旅游方面的重视，惠州1.65亿美元，增长92.7％。将会被打造成为旅游城市、消闲城市2006年—2010年政府在旅游方面的发展规划：改造和新建一批星级饭店；建设旅游购物、酒吧、美食等特色街；开发东江（金泽）游、大亚湾岸线、海岛游；打造西湖大观园文化区。房地产市场分析:1.完成房地产开发投资45403530固定资产投资（10亿元）25房地产开发投资（亿20元）15房地产开发投资占固10定资产比例50200120022003200420052001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资（亿元）83.88104.7187.9246.2351.69房地产开发投资（亿元）10.6515.8823.2231.643.79开发投资占固定资产比例12.7%15.16%12.36%12%12.45%2005年房地产投资43.79亿元，同比增长12.45%占固定资产的比例波动比较平稳,说明市场比较稳定2.商品房建设484.435004503854002003年350271.842004年3002502005年200136.76125.63＞＞05年较04年同比150101.1386.7388.96增长(%)10073.7344.855025.835.20施工面积销售竣工2003-2005年的每年的销售面积都大于当年的竣工面积,说明市场对现有楼盘的消化比较充分,没有出现大面积的烂尾楼从施工面积看，2005年达到484.43万㎡，将来几年内市场将会存在较大的房屋供应3.商品房预售250206.1200178.21502004年2005年100同比增长(%)53.895043.2115.624.70预售面积(万)预售金额(亿)从预售市场来分析，05年的预售面积达到了206.1万㎡，增长率达到15.6%说明消费者对未来的市场比较看好，将来的需求有上升的趋势4.房地产交易120116.6910076.128066.72004年6053.32005年同比增长(%)4027.032016.210交易面积(万)交易金额(亿)近年来房地产交易十分活跃，05年比04年提高了53.3%，交易面积和金额都有上升的趋势5.价格走势2000-2006上半年价格走势（单位：元/平米）3000350030002978261525002486239424242000195419651500100050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年从历年价格来看，价格走势平稳，市场运行正常，下半年价格将会进一步上升，预计可以突破3000元/㎡，但升幅不会较大5.价格走势—环比商品房价格环比指数稳中有升，同比指数增幅逐步放缓商品房价格比去年价格有所提高，有上升的趋势6.惠州市居民意向面积选择7060.2605040比例3027.32012.510090-144㎡小于90㎡大于144㎡通过调查，60.2%的客户对90—144㎡的户型存在强大的需求，这一类户型将成为今后市场的主力军7.2003年—2007年市场计划出让的土地江北片区土地的供应主要集中在江北和金山湖片区本项目金山湖片区我们项目周边将来不会有大量的新盘出现，该片区竞争不会很激烈，对本案2004年计划开发有利2005年计划2006年计划8.惠州楼盘市场分析帝景湾周边现有荷兰湖畔的竞争对水乡新城手东方威尼斯润园本项金城目花园金迪星苑美林玉桂金辉山金山新苑龙庭序楼盘名称占地建筑总销售主力主推均价开盘号面积面积套数率面积户型时间1合生帝景湾20万4.5万300认筹中145三房58002006.9（二期）现有部分楼盘后期将2湖畔新城12万30万45090%140—210三四30002006有比较大的市场供应量，（一期）对后期的新盘入市有五房3荷兰水乡5.2一定万影响10万50050—60%120三房45002006.7（二期）4金山龙庭40万75万500认筹中93—210三房未定未定（二期）四房5东方威尼斯15万26万346——170—230四房未定未定市场上供应的户型以三房（一期）和四房为主，主力面积6润园30万20万213在110—125认筹中260—415㎡联排40002006.8（一期）复式80007金迪星苑17万37.4万50080%107—143三房28002006（七期）四房8金辉新苑8万20万252认筹中102—143三房未定未定这些楼盘均价都已经超（三期）四房过3000元，市场价格还9美林玉桂山2.5万6.5万330认筹中81—140有上三房涨的空间