新世界购物公园招商策划提案目录第一部分项目定位一、项目分析二、项目定位第二部分市场经营分区一、市场经营业态选择二、市场经营分区第三部分市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分招商工作计划第五部分招商准备工作一、政府支持二、招商宣传资料准备三、相关文件第一部分项目定位一、项目分析1、项目简介据《通典》：“越之西界，所谓干越，越之余也。”余干古称干越，素有“八省通衢”之称，位于江西省东北部，古有“百越咽喉”、“鱼米之乡”之美誉，今以“南昌后花园”、“鄱湖新明珠”而扬名。境内风景秀丽，名胜古迹繁多，现有人口91万，城区常住人口14万。生产总值47亿元，财政收入3.7亿元，人均纯收入3700余元。余干交通便捷，区位优越明显。206、320国道、景鹰高速、昌万公路贯穿全境，周边有南昌、景德镇两个机场，有浙赣、闽赣、皖赣、鹰厦、京九5条铁路，处南昌、景德镇、鹰潭“金三角”经济圈的中心区域和环鄱阳湖公路圈的“咽喉”地带，距省会南昌仅76公里，至南昌机场只有1小时车程，已基本形成了铁路、公路、水运相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。新世界购物公园由资力雄厚的世源集团倾情打造，总占地面积47亩，总建筑面积6.7万平方米。新世界购物公园共开发12栋，一号楼为余干标志性建筑“迎宾大酒店”。项目一至三层为商城，四五层为商业综合用地；东面板块2﹟5﹟6﹟7﹟一至三层为商业旺铺，四至五层为商务办公楼；西面板块3﹟一层为商业旺铺，二至三层为小户型。8﹟9﹟10﹟11﹟12﹟一至二层为商业旺铺，其中9﹟12﹟三至五层为住宅，10﹟11﹟三至四层分别为酒店式公寓和小户型。新世界购物公园位于余干县城北新区，为余干县八大重点招商引资项目之一。项目正对余干县城最大的休闲广场——世纪广场。项目周边500米内，汇集有余干县委县政府、宾馆、银行、医院、老商贸城、长途车站等重要城市设施，拥有1家本土大型超市，近百家个体经营商户，零售商品以服饰、百货、建材为主，涵盖面广，消费辐射城区各乡镇，日均人流量上一万人，与政府广场构筑成庞大的财富中心，为余干新城商圈核心的黄金地段。2、项目优势分析□地段优势。位于城北新城区最佳位置，周边商业氛围逐渐浓厚。□规模优势。市场内共有商铺700余间，一层商业面积约12000M2，规模宏大，在余干县首屈一指，容易形成商业聚集效应。□规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“购物公园”的规划理念在余干县还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。□交通优势。项目临近余干县城的两条主干道：迎宾大道和世纪大道，交通通达性好，商业辐射城区和周边乡镇（新老客运站）。3、项目劣势分析□项目位于迎宾大道中上段，商业氛围较县城老街差，周遍业态均为建材等冷业态，商业价值逐渐减低。□项目公摊系数大，住宅基本售罄，难以搭配；商场分割尤其是二层分割租售难度大，经营户租赁及投资者购买的接受度低，心理抗性大；无中央空调、智能化等配套。□周边整体商业形象差：行业以零售为主，业态主要为建材、服装、鞋帽、日化、日杂、食品（超市）、百货等，功能单一，商品组合宽而浅，同质化程度高；商品档次中、低档偏多；售后服务意识和措施薄弱，商品质量保障度低；营销方式落后，停留在拼价格的低层次竞争层面，同档次、同类别商品竞争惨烈。□租赁户及投资户对于本项目的认知度太低。4、项目机会点分析□时机好。目前余干县仅有城南东山大街形成商圈，其他商业都是分散经营。新城区核心商圈内，目前无集中式大型的、高档次、经营成熟的商场或步行街，本项目经整改后正好填补这一商业物业档次和规模的空白。□政府支持。市政府有意将本项目打造为极具品位的商业街，并有专门的领导小组对本项目的发展进行协调。□存在被动需求。由于城市建设力度加大，老城区部分沿街商铺存在拆迁的可能。通过市场调查，余干市人均收入低，人口规模少，消费力较低，其他商圈商业物业投资价值低、经营不景气等因素，将引发投资者及核心商圈外经营户对本项目的极大投资、经营热情，有可能形成商业地产“围城”现象。□余干县处南昌、景德镇、鹰潭“金三角”经济圈的中心区域和环鄱阳湖公路圈的“咽喉”地带，招商客的吸引不再局限于当地。5、项目威胁点分析□前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。□商气、人气可能分散。由于本项目周边商业已经具备一定体量，而且已经开始营业，本项目在招商上的滞后已经引起大批商户迁走并被其他临街的小商业物业接纳。□余干县目前商业地产不景气。老城区四衙路段的商业步行街与本项目西面的美食街都是失败的案例，再加上本项目前期的操作失误，市场抗性很大。对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★突出市场的地理位置，以“昌万线上首个港式风情商业特区”来提升市场的商业价值；★突出市场的规模环境，以“一站式购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模；★突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★在工商、税务等方面尽可能多的争取市政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对市场的支持；★树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★合理的业态定位和经营分区；★制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的；★制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。二、项目定位1、市场经营业态定位本市场规模宏大，商铺数量多，就余干县目前的市场状况，定位为任何一个单一业态基本上都不可能填满市场，或不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议本市场定位为一个多种业态并存的综合性市场。2、招商对象定位根据余干县的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以余干县城区区为主，余干县周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前余干县人口以农业人口为主，市民收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的东山大街，也是以中档商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中档商品为主，但仍需重点吸引高档商品入场经营，以带动中档商品的招商。若经营中低档商品的商户能够承受租金，亦不能排斥对经营中低档商品商户的招商。第二部分市场经营分区1、市场经营业态选择余干县主要街道和商场商铺数量统计区域路段名称总间数空置间数空置率城东山大街一层348267%南财富步行街1642213.4%区域迎宾大道南3288024.4%共合计84012815.2%城美食街25817568%北商贸广场91436340%区域世纪大道西侧临991212%街迎宾大道北段21011052.4%迎宾大道中段1846434.8共合计166572443.5%余干主要街道和商场商业业态统计业态总数占调查总量比例建材1807.19%男装240.1%女装690.27%休闲运动331.32%大众服饰26910.74%皮鞋180.72%副食品130.52%精品店140.56%日用百货80.32%通讯200.80%窗帘布艺130.52%药品170.68%农资种子化肥30.12%超市140.56%家电220.88%文化用品60.24%电脑150.60%图书30.12%化妆品311.24%金银珠宝50.20%网吧70.28%自行车50.20%眼镜50.20%电子游戏70.28%皮具箱包30.12%童装471.88%水暖电器281.12%床上用品120.48%灯具130.52%餐饮522.07%美容化妆品401.60%摩托160.64%影楼80.32%日杂190.76%家私100.40%蛋糕店50.20%茶座30.12%娱乐场所90.36%其他经营性小店52320.88%空置门面85234.02%合计2505100%新世界购物公园商业业态选择根据余干县目前商业状况、各商业业态的总量、商业业态的分布情况，我们将：大型商超、珠宝店、银行、通讯、高档烟酒茶叶、参茸保健、婚纱摄影、文化体育用品、家用电器、广告制作公司、眼镜、美容美发、品牌服装、大众服装、休闲运动类、西式快餐、大型量贩式KTV、咖啡厅、大型茶座等高档娱乐场所、女鞋、内衣、童装、玩具、精品、化妆品、美容美甲类、特色餐饮、建材类为新世界购物公园经营范围。新世界购物公园商业业态分布1、沿街商铺：开设大型配套辅助店，例如珠宝店、银行、通讯、高档烟酒茶叶、参茸保健、婚纱摄影、文化体育用品、家用电器、广告制作公司、眼镜、美容美发租金抗性较小的业态。2、本项目主要的入口为东侧大门。2﹟北侧及5﹟南侧、8﹟东侧计划是打造本项目的示范街，经营的业态主要为品牌男装，休闲运动类，中高档品牌女装。此种业态的装修豪华气派，可以提升整个市场的格调。在2﹟5﹟的转角处为主力金牌商户旗舰店，此种设计可以起到聚拢人气的作用。3、2﹟二层规划为大型西式快餐连锁店，由于西式快餐有规范化的管理和营业时间长的特点，我们提供2﹟二层这个视觉角度最好的位置。西式快餐可以带来大量的人流，且装修讲究风格营业时间长，可使得整个购物公园在夜间看上去充满商业气息2﹟三层规划做大型量贩式KTV、咖啡厅、大型茶座等高档娱乐场所。4、5﹟6﹟二层及三层开设大型商超，营业面积在4000㎡包括其自行租赁面积，入口在5﹟6﹟一层架设自动扶梯，出口设置在正对8﹟，可为本市场中段商铺及西侧商业街提供