目录第一部分市场定位第二部分产品去化第三部分整合宣传方案第四部分媒体策略第五部分阶段性媒体计划第六部分开盘推广计划第七部分价格定价第八部分销售渠道第一部分市场定位一．主题定位语：繁华之尚·国际之心二、广告语：★生活享方便，商业赢未来（整体）★亦商亦住，两用从容（住宅、办公）★动感商业，时尚之选（商业）三、目标客户的定位1、个体经营者（池洲市个体经营者为主）；2、中小企业主；3、周边单位集团购买；4、政府机关公务人员的换房；5、周边其它中高收入的客户；6、其它区域置业的客户。特征描述：拥有稳定收入，家庭储蓄在20—50万之间，家庭月入在2500以上元收入的家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业或投资，购买大户型或投资（自营）商业的意向较大。4、楼盘档次定位1.住宅立足于中高档，突出品牌；建中高层阶层的精品住宅。2．商业立足于中高档，与商之都错位经营；如专业市场等。与商之都一起做成贵池集中商业区，成为一个老百姓休闲购物的商业中枢。五、价格定位先期低价入市（由于价格申报到主管部门以后不可变更的特殊性，建议在定价的基础上加大折扣力度），以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升（定价的基础上降低折扣）。（具体价格及价格策略见后）6、卖点梳理：A、地段——无可比拟的地段优势?位于主城区?未来商圈核心?占据城市至高点，远眺浩瀚长江，近享池城繁华?商之都和项目对市场地影响使地块升值潜力明显攀升B、“商之都”——繁华之中赢得未来?与安徽第一品牌“商之都”东西呼应，形成未来核心商圈?随着城市滨江发展战略的即将实施，项目将成为城市双核心中的CBD桂冠C、产品——实力铸就完美尊贵商住空间?公建外立面高档饰材、四季花园及品牌电梯?星级酒店标准装修挑高入户大堂、层层迎宾级精装走廊及电梯厅、公共部位豪华装修?智能五维高级安防系统、领先智能化社区系统D、配套——完美的生活配套，浓厚的人文环境经典园林小品、精典不失文化底蕴?长江中路百牙路交汇，交通路网发达?紧邻市政府、市医院、旅游码头、秋浦影剧院、池口小学、贵池三中、池州学院等行政文化中心E、物业——引进国家一级资质上海招商局物业担纲顾问?将“以人为本，以客为先”的服务理念贯穿于整个物业管理过程?引入“氛围管理”和“酒店管理”的模式F、人文——丞相府邸旧址人杰地灵?据有关史料及诗篇记载，项目所在地曾建有“萧丞相楼”，萧丞相，姓萧名复，曾在唐朝大历年（公元766—779年）任池州刺史，世代为贵族，其中有八人做了宰相，代代为皇室联姻，萧复即为新昌公主所生。萧复勤政爱民，深受百姓爱戴，“萧丞相楼”一度被视为大运之城，历代达官显贵、文人雅士争相颂赞。第二部分产品去化方式?商业部分方案一：划线分割，产权销售，统一经营，回收三年经营权。小面积划线分割带租约销售、回收三年经营权：A、C单元部分一层以底商独立产权形式销售（确保了商业约40%价值无风险）、B座、底层不动，作为二层（整层）和三层（整层）的进商场大门和大堂优点：可降低客户入市门槛（控制总价每个铺位10—20万以内最佳并可以按揭）方案二：独立产权商铺销售。优点：回笼资金较快，转嫁风险度最高，且几乎没有任何后遗症。推广思路：从4月初开始对商业进行“试水”，通过4、5两个月的商业广告媒体宣传，重点体现出商业升值及自营的商机，并借助“商之都”的人气和人流量，（估计“商之都”五月份左右可确定模式体现）根据市场反馈、找到最佳销售模式。?住宅部分★推广思路：一：概念炒作：主打人文牌，结合丞相楼的人文底蕴，让客户心理上得到满足！1、在池洲这个“江南水乡”氛围浓郁的城市，在没有真正确定“丞相”的真实位置时，炒作概念可从三个方面可以入手，一是“虚”的文化，做——“丞相”的形象（如画像等）；二是“实”的“丞相”，做——如恢复“丞相”肖像及凉亭等;三是做上述活动时要紧密结合尚华国际项目，使大家一看到或听到丞相文化，就能马上联想到本案，形成品牌互动关系。实现手法：1.丞相楼征文活动2.工地围墙：以大型广告喷绘（与商之都的路口大牌同）内容打出“萧丞相”字样和图片、围墙刷白同时漆上宣传口号以配合楼盘的宣传定位；3.宣传单页体现4.产品（院内）：“丞相”造型肖像，挡土墙用水泥和石膏塑造萧丞相图案、挡土墙上下端地面种绿色植物点缀（要有“丞相府”的生活感觉）增加一些有艺术气息的休闲椅，并在园林小品中建造微型“文化之窗”，如木亭子、挡土墙上做“丞相”生前介绍等造型缩影；5.入口：恢宏浑厚且突显高贵的“丞相府”造型，金黄色的外颜色（待定），配上各种图案、大型石狮子，大门为金色木艺双开，给人们一种纯正的“丞相府”风情庭院。二：样板房策略（另述）；三：推广时以商住楼概念入市，且弱化概念，并在B栋大堂内设置公司铭牌。重心放在沿街房型的推广上，并针对每种房型制定销售说辞，去化水到渠成。第三部分整合宣传方案1、公共传播媒体部分：1、报纸广告A、媒体选择以《池洲日报》为主，《广播电视报》为辅。B、宣传方式前期以文章及新闻报道的软广告为主，向观众传递楼盘信息，公开发售后以硬广告为主，以强有力的诉求点，促使客户购楼。2、电视广告根据现有情况，计划持续15秒三D投放电视广告，6-7月开始各两次5分钟的三D实景模拟，开盘前加大力度投放。3、电台根据项目具体情况，做整点报时、一两句话的电台广告。4、杂志广告根据项目具体情况，暂不计划投放杂志广告。2、印刷媒体部分1、楼书，折页、DM单页及户型图等插页。建议少印楼书，以折页或DM代替。2、邮寄、派发海报。做单页双面A4（A3）的海报，既可随报附送，亦可在促销点大量派送。3、业主通讯开盘后，可考虑做开盘“大捷”增加潜在业主对产品的认同感，提高小区的文化层次，亦可促进本大厦的销售。3、户外媒体部分：1、户外广告牌根据本公司对区域地段交通流量分析及视觉效果评估，以下地方可供本项目作据点广告：⑴长江路段已做（可考虑更换画面）⑵进入池洲市国道（已做可考虑更换画面）作为流动的广告牌可供选择有：长江路、步行街等路段考虑做灯箱广告户外广告牌一律采用电脑喷绘，具体规格依现场广告位而定。2、路旗：在开盘前后几天，使用路旗广告来烘托氛围，用路旗包装的主要地方：A、工地现场；B、售楼处前主干道的道路两边。3、指示牌：放在售楼处门口和现场引导客户参观的路牌。4、现场包装部分：（1）售楼处（道具增加及改造）售楼处是期房的“脸面”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装：A、售楼处分接待、展示区两大部分，现有面积约为100平方米。B、采用简约现代造型的家私，凸显了时尚韵味。C、置业顾问前台及背景现代风格，效果表现较好。D、展板布置：4块看板是前期制作的对现下效果并不理想，商业部分没有体现也没有突出住宅部分“丞相”的文化。E、沙盘已制作完成，考虑到成本，园林绿化效果不变，用销售资料弥补。建议：售楼处原有室内看板4块，除一块“整体效果图”不变外，建议更改以“丞相”为主题的住宅效果2块，剩余1块做商业部分描述。案场做“丞相”时期感觉的饰品点缀。增设五围智能化系统展示板。（2）样板房（做后期考虑）样板房是促使消费者购买决定的最有力的催化剂，是现代房地产营销中必不可缺的宣传媒体。因本项目有高层资源（B单元15+1F），项目因素决定，建议后期在B座5层以上选01、06房共建两套样板房（分别展示办公、住宅各两种，建议楼层不要过高），样板房的装修费用以后可以折价加在房价里卖掉。（3）工地围墙、看板和彩旗5、活动宣传1、促销活动：此类活动时间灵活，根据销售情况具体制定，既可与前两方面活动搭配开展，也可以单独在某个时间节点采用。如：举办丞相文化发展研讨会及丞相生活模式推广会举办业主联谊会等第四部分媒体策略（一）广告准备阶段（开盘前，蓄水及内部认购阶段）时间：2008年4月至2008年6月广告策略：以“事件炒做”为主，配合“单张”派发吸引部分受众关注。内容：以丞相楼炒作为主卖点吸引眼球，附加其他卖点常规展示。目标：引起广泛关注，悬念高挂，蓄势推出，何事时期可接受内部认购。（二）广告入市阶段（开盘阶段+强销阶段）时间：2008年7月至2008年8月广告策略：集中主媒体广告对市场进行强势轰炸内容：1、“丞相”潮流挡不住！！！——“丞相”文化风情高级智能“丞相”府邸精彩亮相！2、开盘当天热销40套！！！（虚广宣传开盘大捷）3、尚华精彩不断——系列活动目标：1、项目登台亮相，引爆市场2、迅速扭转原有的普通形象，树立崭新品牌3、将销售引向高潮（三）广告推广阶段（持销阶段）时间：2008年9月～2009年2月,共6个月广告策略:以定期广告的形式不断延续,成为市场持续不断的热点内容:1、诗篇畅抒心声建筑诠释格调2、其它卖点配合目标：1.以卖点为诉求点,将卖点一盘盘端出来，形成一桌丰盛“宴席”，将项目完整地展示于消费者面前。2.树立房产五洲的房地产品牌3、达至最大限度的销售率，争取接近清盘标准。（四）商业亮相开盘阶段时间：2008年9月广告策略:以住宅及商之都抄做广告的形式,成为市场新的热点内容:1、住宅销售业绩体现出人气2、商之都的人气、人流商机无限3、其它卖点配合（如：低总价轻松入伙，10万元园您老板梦）目标：3、商业卖点提炼推出3、达至最大限度的销售率（五）广告巩固阶段（尾盘期）时间：2008年3月广告策略：硬性广告，结合项目将进入准现房配合公关活动内容：1、隆重封顶，承诺是金2、最后单位，绝版机会3、全城聚焦——引池洲新生活、见证高品质生活目标：将尾盘全部消化掉，力求实现圆满销售第五部分阶段性媒体计划?前阶段已完成媒体推广工作：?市中心户外大牌（长江路秋浦路交汇处）?开发区户外大牌?