澳发大厦项目市场定位及推广建议Contents1、宏观房地产市场发展情况：...................................................................................................................................................................................................................22、典型项目市场分析：................................................................................................................................................................................................................................53、本案现时期特征swot分析：..................................................................................................................................................................................................................84、本案项目定位：......................................................................................................................................................................................................................................105、项目推广建议：......................................................................................................................................................................................................................................201、宏观房地产市场发展情况：1、市内六区最近六个月成交状况分析市内六区最近六个月成交情况3500300034922598250023731903200015001238100057950002007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2007年12月份成交量出现了下滑，特别是今年2月达到低谷，这主要与年底和春节淡季销售有关，参照销售数据，2005、2006年春节所在月份均环比上一月的成交量下跌50%以上，08年2月成交量下跌53.2%，幅度在合理的范围内。同时数据显示，在年后两个月，成交量将涨幅会达到60-70%，逐步走出淡季，恢复正常水平。因此，我们相信3月份后，市场会逐渐好转。2、2008年1、2月成交状况2008年1、2月各周成交走势图400001100030000105001000020000950010000900008500第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周成交面积（m2）平均价格(元/m2)注：第六周包含春节假期及节后六天时间从各周成交状况看，春节所在周成交量下幅下降，春节过后，人们仍处于半休假状态，成交量没有明显回升，但可以看出，近一周成交已趋于好转。价格上属于高位盘整的阶段，近期在南开区市场的带动下，全市价格持续攀升。3、未来走势判断由于2007年8月开始，房价增长出现高潮，4个月的增幅达到20%，再加上宏观政策等多方面因素的不断影响，市场出现观望，特别是随淡季的到来，1月份开始成交出现大幅下滑。12月以来大部分项目成交量平平。一方面有原于市场观望，另一方面也由于部分开发商的捂盘惜售。年后，房价仍在怀疑声中上涨，成交量短期已经出现了上涨的迹象。我们认为，天津市场在未来一段时间内，房价增长的趋势不会变，成交量贡献的格局不会变。这种判断基于土地成本的增加，区域项目稀缺程度，及天津刚性需求市场。从微观上看，价格弹性影响会有所增加，产品自身价值对客户购买意愿和对价格的认可影响将加强。3月份以后，市场供应量将大幅随之增加，这将会与逐渐转缓的市场信心形成相互作用，成交量也会稳步提高。2、典型项目市场分析：1、区域板块分析：老城厢及中心板块名称楼座均价开盘时间入住时间壹街区15幢高层12000元/平方米2006-08-232008-06-30中央恋城高层12500元/平方米2007-102009-12同方瞰和平9幢14000元/平方米2006-06-182008-10-30金茂现场4幢13500元/平方米2006-09-222008-10-15伊顿玫瑰公寓4幢高层11000元/平方米2008-03-012008-10其中老城厢板块与本案同类型房屋销售情况名称楼座总户数均价开盘时间入住时间销售率中新城上城11栋住宅，一栋商业1980套13000元/平米2007-9-12009年上半年40%2010年4月金盛国际一栋23层、一栋40层1000余套12500元/平米2007-12-152010年30%●热点区域板块老城厢中的中新城、金盛国际等与本案相关项目，自去年年底开盘以来销售业绩不俗，深得业主关注。但由于所处区域不同，对于本案的影响不大。2、本案周边竞争项目分析：名称楼盘位置主推面积均价开盘时间入住时间犀地和平区小成都道180-200平米18000元/平方米2005.11.2608年10月上院河西区紫金山路燕园旁78、102、198平米12000元/平方米2007.1.1508年2月华北设计院院内都市斓轩河西区卫津南路东侧环37-80平米16000元/平方米2008年3月2009年5湖西路西侧月水岸江南河西区梅江南环岛西66-88平米10000元/平方米2007年8月2009年下路11#地半年克拉公寓河西区梅江板块40-70平米12000-13000元/平方米?犀地、上院与本案虽所处同一区域内，但产品形式和主推户型存在差异，故不会存在较大的客户分流性。?都市斓轩、水岸江南、克拉公寓与本案皆在同一区域内（河西区），且主推户型与本案相似对本案会产生一定销售竞争，但本案优势地域性又可以略屏蔽这一威胁带来的竞争。?爵色峰景项目小户型住宅何时上市尚未确定，一定时间内不会对本案造成威胁。3、本案现时期特征swot分析：Swot分析：S：1、地处于河西繁华市中心——佟楼商业区，未来升值潜力巨大适宜投资。2、周边配套设施齐全，餐饮、娱乐、购物等众多生活配套项目分布周围，为置业安家提供便利。3、交通四通八达，囊括了大部分路经全市各区的公交主线路。4、本项目周边建有重点学府，高档社区林立，企事业单位较多，文化气氛浓郁，为本项目提供了大量高端消费人群。5、小户型的整体组合拆分式的规划方式，使本案整体的档次有所提升。W：1、使用产权的一度搁置，在一定程度上影响了购买者的心理。2、项目停车位较少，恐怕一段时期内无法满足住户的需要。O：1、受市供求关系影响，小户型住宅将受到青睐，无疑对本案的销售提供了发展的契机。2、受市场宏观调控影响及奥运契机的到来，本案将会得到良好的发展。T：1、周围成熟公寓临立，而即将上市的爵色峰景等小户型住宅项目也会分流本案的部分客户。2、尽管房价处于上升回暖趋势，但部分投资客户仍处于持币观望的状态，对本案销售会产生一定的影响，有待希望市场调整修正期之后的复苏的到来。4、本案项目定位：1、市场定位：打造市中心首席领先精品酒店式公寓的别样创新标杆项目本案的区位独特性造就了项目成功关键因素之一，其中配合我项目独特气质及产品质素，打造现今酒店式公寓的创新别样标杆，屹立于市场首席地位的必然和趋势，引领小户型产品的革命，成为市场上崭新产品及划时代的项目。2、客群定位：1．主力代言客群：投资型客户（本项目极具发展潜力的地段、相对较小的总房款使本项目更加适合投资者的选择。）酒店式公寓在佟楼区域内的唯一性和绝对高端的物业品质，决定了本案具有较高的投资价值，从而能吸引了天津市内中端房地产投资客户的眼球。客群特征：年龄30-45岁，有着良好的教育背景，较好的公司背景，收入水平较高，对于该区域十分了解，十分看好该区域的未来价值，承受能力在50万—100万元左右，对于投资回报较敏感，中小户型低总价为首选因素，有利于以后出租或出售，兼顾交通、舒适度及社区生活品位因素，看重智能化配套设施，绝对的理性客户。购买目的：用于投资客群规模比例：约60％—70%2、次主要客群：自住型这部分客群所形成的是以周边高档写字楼办公的金融、贸易等行业公司的高级职员（职务为部门经理以上）及其他片的高级写字楼的高级职员。这部人分为两种情况：本地职员及外地职员。本项目针对本地职员的吸引力主要为离工作地点距离近，周围商务、文化氛围优越，他们基本属于已有居所，但希望在公司附近寻找一处方便、简单的居所，并且要求设施