淮南RBD城市休闲中心项目建议书２００８年六月目　　录图表1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增长情况.....................................5图表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入....................6图表3：２００１年－２００６年淮南社会消费品零售总额............7图表4：２００６年淮南市消费支出结构............................................8图表5：２００６年淮南各商圈商铺租金统计....................................8图表6：商业业态发展轨迹..................................................................11图表7：淮南市购房用途结构..............................................................17图表8：淮南市住宅面积需求结构......................................................18图表9：淮南居民现有住房面积结构..................................................19图表10：淮南现有住房来源结构........................................................19图表11：核心商圈主要地产案例........................................................21图表12：次核心商圈主要地产案例....................................................22图表13：淮南市住宅市场主要特点....................................................23图表14：淮南企业办公用房解决方案统计........................................23图表15项目ＳＷＯＴ分析图...............................................................26图表16项目ＳＷＯＴ分析战略选择图...............................................261、项目概况1项目名称:淮南RBD广场2项目位置：淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角3建设规模:总建筑面积：132388M2，其中商业面积：41200M2，住宅：60948M2公寓：30240M2容积率：3.3,建筑密度：32.14%公寓户数：504户，住宅户数：600户。4栋18层住宅，5栋25层塔楼，其中住宅2栋，公寓3栋2、淮南市宏观环境分析(1)产业政策环境淮南市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，从淮南市“十一五规划纲要”中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。近年来，市委、市政府从淮南政治、经济、文化统筹协调发展的战略高度，提出了建设“文化大市”的号召，要以“文化大市”建设推动和促进“能源大市”建设，从而达到塑造城市文化特色、丰富城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力、增强城市文化感召力和竞争力的目的。因此，我们可以发现淮南市的整体政策导向是以煤炭产业为支柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供一个相对高质量的消费、生活、娱乐环境。(2)经济发展环境自2002年以来，淮南的地区生产总值每年保持10％左右的增幅，尤其是2004年以来，保持每年15％经济总量增长，经济发展迅速。2006年地区生产总值为302亿元。2001年-2006年淮南市GDP增长情况35018%16.20%16.50%30016%14.40%14%25012%2009.50%10.00%10%150301.978%263.66.50%6%100214.49170.51351514%502%00%200120022003200420052006GDP增长率图表1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增长情况淮南是一个资源型城市和全国著名的能源基地，长期以来，为国家的经济建设做出了重要贡献，经济的发展主要依靠资源的消耗。2000年以来淮南市掀起了新一轮煤、电产业的建设高潮，全市的经济实力和人民生活水平得到了很大的提升，煤、电、化产业的比重也在提高，截止2006年煤、电、化三大产业增加值已占到全市经济总量的40%。2006年淮南人均GDP为13244元，增长率为17.90%。从历年人均GDP增长情况来看，淮南保持着较快的增长速度。2006年淮南城镇居民人均可支配收入为10660.3元，增长率为24%，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高，淮南富民成绩卓著。2006年淮南消费性支出在安徽省内城市中排在第5位，为8060.4元，略高于芜湖和蚌埠，说明淮南城镇居民生活水平在安徽位于中上水平。2001年-2006年淮南人均可支配收入12000140%123.43%123.97%10000115.92%120%110.53%112.44%100.00%100%800080%600010660.2960%859940007418601040%48365345200020%00%200120022003200420052006人均可支配收入增长指数图表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入2006年，淮南在岗职工工资总额70.4亿元，增长20.4%；在岗职工年平均工资为27497元，增长21.4%，为全省第一。高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势；高工资水平真实再现了淮南能源工业的支柱地位；高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地区消费。全年农民人均纯收入3252元，增长16.7%；农民人均生活消费支出2175.5元,增长7.9%。城乡恩格尔系数分别为42.0%和46.6%。从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在国家经济大发展的宏观背景下，能源型的城市，淮南具有强大的发展潜力，整体经济发展呈现一种积极向上的态势，同时，由于经济发展带动了人民收入的提高，城市整体需求在不断的提高，这就给服务业、零售业带来了巨大的产业机会。因此在淮南这样的城市中发展服务业、零售业大有可为。3、项目市场环境分析(1)收入不断提高，消费需求旺盛2006年，淮南社会商品零售总额达到93.55亿元，增长13.8%，其中城区比重占90%，人均3455元。能源需求的快速增长为城市培养了一批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入2000元以上，总人数近13万。综合看目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。2001年-2006年社会消费品零售总额100140%90128.42%120%113.73%115.15%80106.93%109.23%70100.00%100%6080%5093.54081.260%71.43050.955.640%2047.620%1000%200120022003200420052006消费品零售总额增长指数图表3：２００１年－２００６年淮南社会消费品零售总额(2)商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约40万㎡，空置量约10万㎡，占存量的25%。商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。其次是由消费结构决定：仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化。杂项商品2006年淮南市消费支出结构图2%居住7%教育文化食品14%44%交通和通信11%医疗保健衣着5%12%家庭设备食品5%衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品图表4：２００６年淮南市消费支出结构同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主要为集中商业，其次为内街。图表5：２００６年淮南各商圈商铺租金统计(3)龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街、主要的专卖店和商场，面积超过10万㎡、专卖店以及目前最繁荣的商贸广场步行街区，总面积超过15万㎡，以服饰专卖为主要业态，经营较好。分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平、商品档次和业态聚积三大因素。(4)消费者满足度低，高端消费外流淮南市是一个矿业城市，城区分散、城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的“商业业态”只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。消费主力为年轻人、泛公务群体和生意人，倾向一定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭、唱歌。4、项目地块的商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是一种“结构性过剩”，因此，淮南的商业地产发展，应当是一种补缺式的开发，根据市场需求、地块优势做理性投资、精品开发。本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的最好地区。从地块周边的环境状况来