第四章財務計畫第第第四第四四四章章章章財務計畫財務計畫財務計畫財務計畫財務計畫之目的在於了解本案成本與效益及資金運用情形，以作為開發決策之參考，並於計畫過程中檢視預估值與實際值之差異，作為修正經營策略之依據。第一節第一節第一節第一節、、、資金需求、資金需求資金需求資金需求一、土地成本本案基地範圍包含宜蘭縣頭城鎮外澳段271地號等34筆土地。土地成本主要為國有地依「國有非公用財產委託經營實施要點」辦理委託經營應繳納之訂約權利金與經營權利金二部分，設定約期十年，續約一次，共二十年。公式分別說明如下：1.訂約權利金訂約權利金訂約權利金訂約權利金訂約權利金＝＝＝＝國有地面積國有地面積國有地面積國有地面積×土地土地土地土地當期公告現值當期公告現值當期公告現值當期公告現值×111.31.3.3.3%%%%×委託經營年數委託經營年數委託經營年數委託經營年數委託經營期間超過四年者，其訂約權利金得分期繳交，應於簽約前繳交四成以上，餘額加計百分之十後，以六個月為一期，分六期平均攤繳，以契約始期之月起算每第六個月月底前向委託機關繳交。2.經營權利金經營權利金經營權利金經營權利金經營權利金＝＝＝＝建築用地建築用地建築用地建築用地面積面積面積面積×當期土地申報當期土地申報當期土地申報當期土地申報地價地價地價地價×6%6%6%6%＋＋＋非建築用地＋非建築用地非建築用地非建築用地面積面積面積面積×當期土地申報地價當期土地申報地價當期土地申報地價當期土地申報地價×1%1%1%1%經營權利金每年度收取一次，除屬訂約當年度部分應由受託人於訂約時一併繳交外，其餘各年度，應於年度開始一個月內限期受託人繳交。式中土地當期公告現值與申報地價，本案參考鄰近地區乙種旅館區(東北角風景特定區內乙(三)分區，新北市貢寮區田寮洋段卯澳小段405地號)民國102年之公告現值為2200元/㎡、公告地價為540元/㎡。本案假設土地公告現值漲幅為100元/年，加計訂約權利金分期攤還之利息後，本案土地成本為：1.訂約權利金前十年訂約總額＝7210.66㎡×2200元×1.3%×10年×4成＋7210.66㎡×2200元×1.3%×10年×6成×110%＝222218.6018.6018.6018.60萬元萬元萬元萬元續約十年訂約總額＝7210.66㎡×3200元×1.3%×10年×4成＋7210.66㎡×3200元×1.3%×10年×6成×110%＝317.96317.96317.96317.96萬元萬元萬元萬元2.經營權利金＝(1975.63㎡×540×6%＋5235.03×540×1%)×20年＝111184.584.584.5684.5666萬元萬元萬元萬元土地成本為合計＝218.60＋317.96＋184.56＝721.12萬元萬元萬元萬元第4-1頁第四章財務計畫二、營建成本本案營建成本可分為建築物、地下停車場及海濱步道。建築物營建成本約為17.4萬元/坪，包含結構工程、建築工程、機電工程、裝修工程、公共設施/雜項工程及景觀工程等之直接工程成本(約為16.4萬元/坪)，以及營運設備、營業器具等之間接工程成本(以2500萬元估算，約為1.0萬元/坪)。地下停車場營建成本約為6萬元/坪。本案並額外回饋興建寬2公尺、長500公尺之海濱步道，含夜間照明設施之營建成本約為0.8萬元/公尺，總工程造價約400萬元。本案營建成本合計約為47,191.16萬元。表4-1-1建築物樓地板面積表樓地板面積項目備註㎡坪既有阿拉伯宮殿、既有建物展覽館、禮堂5033.851522.74杭州式建築度假別墅2700.00816.75設計3棟共9間海景套房3226.89976.13設計27間新建建物樹林餐廳1171.08354.25半戶外式建築SPA館1154.85349.34--小計8252.822496.48--汽車停車位45席，地下停車場1915.40579.41新建停車場機車停車位52席公共停車場(平面)872.96264.07汽車停車位31席表4-1-2營建成本預算表項目單位數量單價(萬元)複價(萬元)結構工程坪2,496.482.806,990.14建築工程坪2,496.482.806,990.14直接機電工程坪2,496.481.603,994.36工程裝修工程坪2,496.488.5021,220.06成本公共設施/雜項工程式1.001,080.001,080.00建築物景觀工程式1.00540.00540.00小計------40,814.71間接工程成本式1.002,500.002,500.00(含設備及營業器具)合計------43,314.71地下停車場坪579.416.003,476.45海濱步道(含夜間照明設施)公尺500.000.80400.00營建成本總計------47,191.16第4-2頁第四章財務計畫三、總開發投資成本本案開發成本包含土地成本、營建成本、貸款利息、開辦費、規劃設計費及都市計畫變更繳交回饋代金等項目，分述如下，總開發投資成本合計為56,581.90萬元。(一)土地成本依前述估算，本案土地成本為721.12萬元。(二)營建成本依前述估算，本案營建成本為47,191.16萬元。(三)貸款利息本案營建成本為47,191.16萬元，以建築融資50%、貸款利率2.88%(102年1月五大銀行平均基準利率)估算，營運後分10年攤提，則貸款利息合計為3,896.50萬元。表4-1-3貸款利息表營運營運營運營運營運營運營運營運營運營運單位：萬元合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年本利均攤2,7492,7492,7492,7492,7492,7492,7492,7492,7492,74927,492.08本金2,0702,1292,1912,2542,3192,3852,4542,5252,5972,67223,595.58利息680620559496431364295224152773,896.50(四)開辦費指籌建期間因應各項審議所應繳交之費用或其他開辦費，以營建成本之2%計算，費用估計為943.82萬元。(五)規劃設計費本案規劃設計費以營建成本之5%計算，費用估計為2,359.56萬元。(六)回饋代金代金繳納計算基準為景觀保護區面積乘上變更後土地公告現值之1.4倍的總和之45%計算。(變更後公告現值以周邊乙種旅館區2200元/㎡估算)故本案回饋代金＝10,604.18㎡×2,200×1.4×45%＝1,469.74萬元。第4-3頁第四章財務計畫表4-1-4總開發投資預算表項目單價或計算標準複價(萬元)備註依國有非公用財以10年為1期，共2期20年合約之土地成本產委託經營實施721.12訂約權利金及經營權利金估算要點規定計算17.4萬元/坪建築物興建每坪約以17.4萬元估算，營建成本6.0萬元/坪47,191.16地下停車場興建每坪以6萬元估算，0.8萬元/公尺海濱步道興建以每公尺0.8萬元估算貸款利息以102年1月五大銀行平均貸款利息2.88%3,896.50貸款利率2.88%估算，營運後分10年攤提規劃設計費5.00%2,359.56以營建成本之5%估算開辦費2.00%943.82以營建成本之2%估算景觀保護區面積乘上變更後土地公告現值之1.4倍的總和之45%計算。繳交回饋代金45.00%1,469.74(變更後公告現值以周邊乙種旅館區2200元/㎡估算)總計--56,581.90--第二節第二節第二節第二節籌措方式籌措方式籌措方式籌措方式本案由開發單位自行籌措相關建設經費，在土地部分，住宅區部分為自有，景觀保護區依「國有非公用財產委託經營實施要點」辦理委託經營應繳納之訂約權利金預計於訂約後營運第一年至第四年投入，經營權利金則於營運期每年繳交；在建築成本部分，一半為自有資金，另一半貸款，預計分別於規劃開發第五年、第六年投入。第4-4頁第四章財務計畫第三節第三節第三節第三節成本分析成本分析成本分析成本分析一、基本假設與參數設定(一)稅賦費用假設1.營業稅本計畫假定營業稅率為2％，自正式營運後有課徵營業稅之年度起，依基地營業期間收入按稅率繳納營業稅。2.營利事業所得稅本計畫假設自正式營運後有課稅所得之年度起，以營業收入稅前營業淨利所得繳納17％之營利事業所得稅。(二)通貨膨漲率本案係以長期規劃為目標，故通貨膨漲率以2%計算。(三)折現率折現率為貨幣時間機會成本，折現率的大小是影響投資決策的重要變數，關係到投資決策之良窳，採加權平均資金成本(WeightedAverageCostofCapital；WACC)之計算模式訂定本計畫之折現率。本計畫預估加權融資利率採用五大銀行平均貸款利率2.88%，假設本計畫自有資金比率為40%，權益資金要求報酬率為12%，依現行所得稅法規定營利事業所得稅為17%，本計畫之WACC計算如下：折現率=自有資金權重×股東權益報酬率＋負債權重×負債成本×(1－所得稅率)折現率＝40％×12％＋60％×2.88％×(1-17％)＝6.23％故本計畫以6.23%之加權平均資金成本率為折現率。(四)租金上漲率假設租金上漲率僅反應物價波動，故等同通貨膨漲率為2%。第4-5頁第四章財務計畫二、營業收入預估本案開發主要係提供旅客住宿、餐飲及SPA等相關休閒活動，營業收入可分為客房收入、餐飲收入、SPA收入及其他收入。參考觀光局統計99年度「國內國際觀光旅館收入結構」分析，客房收入占總收入約42%、餐飲收入約45%、其他收入約13%，惟本案餐飲及SPA等相關休閒活動之服務對象僅限住宿旅客，皆不對外營業，故本案客房收入占總收入比例將相對較高。客房收入之住宿房價