§財務分析結果CBRichardEllis|Page1進入市場時機及分期構想2008200920102011201220132014201520162017展覽館I營運2008南軟3期營運2008捷運內湖線營運2009高鐵南港站營運2010展覽館II營運2012捷運板南線東延段營運2010預估中信總部營運2012預估南港車站BOT營運2012本案開發環評、規劃、設計第1期施工第1期開幕營運投資、招商市場觀察第2期招商施工第2期開幕營?引進目的型產業，促進地區發展運樂觀+?700房5星級觀光旅館因應展覽館所A1：旅館+娛樂+零售辦需公保守A2：旅館+辦公+零售?引進娛樂產業A+++：旅館室內娛樂娛樂不夜城醫樂觀B1：旅館+D&G+零售+辦療公B++(：旅館室內娛樂辦公台肥大保守B2：旅館+辦公+零售樓)CBRichardEllis|Page2開發營運模式§總體策略：高規格開發計畫，塑造本區為大台北會展娛樂重鎮§出資興建所有建物，依項目不同採委託經營或自行經營模式?考量因素：市場經營風險、公司自有人力負擔、潛在合作廠商期望營運模委託經營/合資經營自行經營式開發項§五星級觀光旅館§辦公大樓目§六星級商務酒店§主題娛樂設施§娛樂不夜城§醫療大樓§DesignGallery§零售商場及購物中心§主題餐廳及美食街策略§投入必要之成本完成設施之興建§發揮本案基地區位優勢§高等級規格設置，塑造整體質感§依總部大樓所需規格興建(信義區辦公大樓等§固定租金模式，第1期進駐者可享有優惠租金級)§統籌進行所有公共設施設備維護管理及相關廣告行銷§租金之收取為信義區之相對折扣吸引廠商進駐娛樂設施健身中心開發營運項目旅館辦公大樓娛樂不夜城主題餐廳購物中心電影院醫療美容中心房東自營或租建物經營；市場營運現況租建物經營租建物經營租建物經營租建物經營租建物經營仲介代理租地興建經營CBRichardEllis|Page3?停車位：包租給委託經營者§假設營運期滿隔年出售土地及建物未來可能開發營運模式投資者台肥子公司(1)開發公司投資者台肥土地租賃(甲)建物租賃建物租賃投資者建物租賃台肥子公司(2)營運者營運者CA營運者投資者B投資者投資者投資者投資者台肥子公司(3)CBRichardEllis|Page4全案主要收入及支出項目1.土地成本，假設購地後進行開發設計2.建築成本A.主結構及機電工程興建費(含基本裝修費)規B.綠地景觀舖面建置、燈具等公共設施設置劃支出3.開辦費用費C.間接費用及4.地價稅興建5.利息資本化期1.委託經營設施租金收入收入2.辦公室自營收入營3.停車位包租收入運期1.公共設施設備維護保養費2.建物保險費支出3.地價稅4.房屋稅5.廣宣費6.營利事業所得稅CBRichardEllis|Page5興建期土地成本§以公告現值為基礎進行試算基地地號12-0015-0039-0039-01基地編號C2C3C4NT$469,421/NT$469,421/NT$429,752/NT$429,752/宗地單價坪坪坪坪2007總值NT$10,106,635,080平均單價NT$466,000/坪公告現值NT$618,182/NT$618,182/NT$528,926/NT$528,926/宗地單價坪坪坪坪2008總值NT$13,232,054,880平均單價NT$610,000/坪平均上漲率30.92%2007NT$1,370,000/坪總值NT$29,738,119,000市價2008預估*NT$1,794,000/坪總值NT$38,934,464,000公告現值佔市價比33.99%*2008土地市價以近1年公告現值上漲率30.92%調整CBRichardEllis|Page6興建期投資成本§建築成本單位：仟元/坪辦公室*2其他設施*3項目*1旅館*2地下停車場戶外庭園景觀、燈具及園藝道路直接興建成18016015013010本說明間接興建成*1：辦公室直接興建成本指完成至可直接出租營運階段，包含主結構、機電設備工程及裝修工程說明*2：旅館及其他設施直接興建成本包含主結構、機電設備工程，及委託經營所需之基礎裝修工程直接興建成本之3%*4本說明*3：第2期開發基地作為開放空間使用之建設費已提列於第1期中說明*4：間接費用含規劃、設計、監造費及相關稅費等年度2008200920102011SubtotalPhase110%10%40%40%100%年度--201420152016SubtotalPhase2--20%40%40%100%§其他投資成本項目1.興建期開辦費用2.地價稅3.利息資本化§先期招商顧問費、廣宣費及行政雜§基本稅率10‰，累進方式依融資假設，將興說明支計算建期累計之利息歸§NT$400/坪提列§地價每三年調漲6％屬開發成本項目§Phase1_A：NT$155,829仟元§Phase1_B：NT$151,967仟元§Phase2_A1B1NT$168,350費用：仟NT$119,034仟元/年--CBRichardEllis|Page元7§Phase2_A2B2：NT$161,630仟元興建期總投資成本單位：仟元方案總投資成本土地成本不含土地之投資成本第1期_A22,705,50517,163,1575,542,348第1期_B23,030,51117,488,163第2期_A1B134,080,02425,439,8708,640,155第2期_A2B233,912,22225,272,067A+A156,785,52942,603,026A+A256,617,72642,435,22414,182,503B+B157,110,53542,928,032B+B256,942,73242,760,230CBRichardEllis|Page8興建期資金計畫§資金計畫?興建期資金來源出資比例資金成本率自有資金30％10.0％銀行融資70％3.8％WACC5.66%?貸款條件貸款期限寬限期=興建年還款期第1期39年4年35年第2期33年3年30年§其他財務參數假設?通貨膨脹率：2％（每年）；營建物價上漲率：2.4%（每年）?假設期末出售土地及建物–土地增值幅度依地價上漲率（每3年上漲6%）進行推估，預計20年後上漲1.6倍CBRichardEllis|Page9–建物殘餘價值（直線折舊法每年折舊2%）?第1期：營運20年後60%；第2期：營運15年後70%–資產處分資本化率：6％（每年）營運期收入§委託經營或合資經營模式下，營運收入＝各設施租金收入§租金收入設定關鍵?本案開發定位、等級、興建成本及未來發展趨勢地價NT$1,794仟元/坪?潛在進駐廠商付租能力平均造價NT$148仟元/坪§經營者分析投資報酬率5%?6%基準租金NT$1,668?2,000/坪/月開發業種辦公室觀光旅館娛樂設施零售商業設施主題餐廳停車場付租能力說明§地段及興建成本考量§租建物為主§租建物為主；長§租建物為主；§租建物為主；§經貿園區內§租期約3?5年；長約10?約10?20年長約10?20長約10?20停車位20年§約佔總營運收入年年NT$4,000§約佔總營運之20%?30%§統包營運商場§主要商圈為?收入之§預估營運後來客租金約NT$3,000?NT$5,000/20%?數約為150萬至NT$1,600?NT$4,000/個/月30%225萬人次NT$1,800/坪坪/月/月預估本案第1§NT$2,100?§NT$1,000§NT$2,000?§NT$1,600?§NT$3,000?§NT$4,000期營運可收取2,200/坪/月?1,400/坪3,000/坪/月1,800/坪/月4,000/坪/月?5,000/坪租金區間§信義計畫區70%，/月§平均票價以/月（NT$/坪or敦北敦南同等級§平均房價以NT$700預估個/月）§預估成交租金信義區NT$4,500（主題娛樂NT$3,000/坪/月?5,000預NT$550、冰雪、敦北$2,100/坪/估樂園NT$150）月CBRichardEllis|Page10營運期租金設定基本原則§依風險性不同訂定租金收取策略?同業種進駐廠商，第1期與第2期租金收取不同廠商進駐期別第1期，2012年第2期，2017年進駐經營風險性風險?風險?地區發展成熟度開始發展已臻成熟商圈定位次級商圈主要商圈租金設定租金?，吸引進駐租金?，平均漲幅20%?50%§以15?20年長約為主；辦公室租約為3?5年?符合主題娛樂設施、旅館、零售商場、餐飲等租建物經營現況模式?第1期主題娛樂營運廠商扮演關鍵角色，應提供其經營誘因§汽車及機車停車位統包予各經營業種，以利彈性經營§各期各設施租金成長率每年3%，最後5年維持相同水準§現況租金設定後將依通貨膨漲率調整至當年貨幣水準CBRichardEllis|Page11營運各期各設施租金收入成長趨勢NT$仟元/坪/月10.009.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031第1期旅館第1期主題娛樂第1期辦公室第1期零售商業第1期餐飲第1期停車場第2期旅館第2期主題娛樂第2期辦公室第2期零售商業第2期餐飲第2期停車場*2008年租金為市場租金*第1期營運2012年及第2期營運2017年租金為當年貨幣租金*營運後租金每年以3%調漲，最後5年（2027年至2031年）維持穩定CBRichardEllis|Page