中华人民共和国国家标准GB/T18508－2001—————————————————————————————城镇土地估价规程12001-11-12发布2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录2中华人民共和国国家标准GB/T18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。2引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。在标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。TD1001－93城镇地籍调查规程3总则3.1土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。3.2土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。3.3土地估价技术途径3.3.1基准地价评估的技术途径（1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；3.3.2宗地地价评估技术途径利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。3.4估价成果3.4.1基准地价估价成果（1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告；（2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图；3（3）基准地价表；（4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。3.4.2宗地地价估价成果（1）宗地估价报告；（2）宗地估价技术报告。4估价原则及价格影响因素4.1估价原则土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。4.1.1遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.1.2遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。4.1.3遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。4.1.4遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。4.1.5遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。4.1.6遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。4.1.7遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。4.2价格影响分类城镇土地价格的影响因素有：（1）一般因素；2（2）区域因素；（3）个别因素。4.2.1一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。4.2.2区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。4.2.3个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。5基本估价方法5.1收益还原法5.1.1基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：4V=a/r（1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]（2）式中：V、a、r含义同前n：未來土地使用年期5.1.2程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。5.1.3收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。5.1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。5.1.5确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。5.1.6确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：5（1）土地租赁：a=R-C（3）式中：a:土地纯收益R:年租金收入C:年总费用（2）房地出租：a=Rin-Ihn(4)式中：a:土地纯收益Rin:房地纯收益Ihn:房屋纯收益式中：Rin=Rlg-Clg(5)Rin:房地纯收益Rlg:房地出租年总收益Clg:房地出租年总费用式中：Ihn=Phc×r2（6）Ihn:房屋纯收益Phc:房屋现值r2:建筑物还原利率房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：Phc=Phk×Dn=Phk-E（7）式中：Phc:房屋现值Phk:房屋重置价Dn:房屋成新度E:房屋折旧总额（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf（8）式中：a:土地纯收益Ijp:企业经营纯收益Ijf:非土地资产纯收益Ijp=Yjp-Cjp（9）式中：Ijp:企业经营纯收益Yjp:年经营总收入Cjp:年经营总费用（4）生产性企业：a=Isp-Ijf（10）式中：a:土地纯收益Isp:企业生产纯收益Isp:非土地资产纯收益Isp=Ysp-Csp（11）式中：Isp:企业生产纯收益Ysp:年生产总收入Csp:年生产总费用（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益6的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。5.1.7确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1)土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B)（12）式中：r：综合还原利率r1：土地还原利率r2：建筑物还原利率L：土地价格B：建筑物价格5.1.8选用适当计算公式根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。5.1.9计算土地收益价格在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。5.1.10适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。5.2市场比较法5.2.1基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E（13）式中：