江南富庶地宜居无匹俦ArichandpopulouscityinJiangnanChangzhou——常州市调跑盘报告---刘军---2013/8/7?Contents区域篇市场篇板块篇?区域篇PART1常州市概况及规划PART2武进区概况及规划【区位】位于江苏南部，经济发达的长三角沪宁线一翼中点，在上海与南京200KM辐射圈内。p位置:常州市位于经济发达的长江三角洲地区，与上海、南京杭州等地等距相望，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。p交通：京沪高铁、沪宁城际高铁、京沪铁路、沪宁高速公路穿境而过；国家一类开放口岸常州港通江达海。?【行政】辖5区2市，人口约470万。?2012年全市有户籍人口364.77万人、常住人口468.68万人。常州地区总面积4374平方公里，包含5个区，以及下辖溧阳市，金坛市。?2010年末，常州户籍人口360.80万人，市区户籍人口227.75万人，其中市区非农业户籍人口121.96万人，居江苏第7位?【经济】经济较发达，总量列全国27位，全省第6；人均GDP列全省第5。县域经济在江苏各城市GDP及增长率p苏2013南上半年较落后。GDP：2160.29亿元，1212江苏第六，同比增1010长10.78%。增长8866速度快，涨幅超过44苏州、无锡。22p2012年人均GDP00：87717.77元，江苏排名第五。p产业结构：3.2∶52.9∶43.9,以第二产业为主。?【产业结构】民营经济发达，三分天下有其二；五大产业为支柱产业?民营经济稳步发展。民营经济全年完成增加值2663.5亿元，增长11.6%，经济总量占比由上年的66.8%提高到67.1%；上缴税收385.18亿元，比上年增长6.2%，在全市税收总收入中所占比重为62.4%。截至年底，全市共有个体工商户18.3万户，从业人员35.2万人，注册资金86.0亿元，其中年内新增个体工商户3.5万户，注册资金25.2亿元；全市私营企业累计达到8万户，雇工人数114.2万人，注册资金2504.1亿元，其中年内新增私营企业9778户，注册资金224.6亿元。?装备制造、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药等五大产业迅猛发展。2012年，五大产业规模以上企业完成工业总产值7981.9亿元，比上年均增长42.0%，占全市规模工业的比重达到88.38%，比2008年提高31.18个百分点。?重点企业支撑良好。2012年，全市产值超亿元企业1292家，超10亿元企业达124家，分别比上年增加55家和7家，超100亿元企业8家；全市产值排位前50强企业共完成产值3450亿元，同比增长16.6%，增速高于全市平均水平4.5个百分点，对全市工业经济发展支撑作用良好。【城市规划】未来常州将以一主两副多组团模式发展p中心城区空间发展方向：拓展南北，提升中心。p中心城区结构形态：“一主两副多组团”的空间结构。（原来叫“一体两翼”）1）一主即主城区，范围为北起沪蓉高速公路，南至常合高速公路，西起常泰高速公路，东至常合高速公路，为常州城市的本体；包括中心、高新、城西、湖塘、城东五个组团。?城市规划:未来常州将以一主两副多组团模式发展?2）两副即中心城区的南北两个新区。南部新区以常州西太湖生态休闲区和武进高新技术产业开发区为主体，主要功能为高新技术产业、现代物流、生活居住和休闲度假产业；北部新区以高铁新城为核心，主要功能为商务商贸、生活居住、港口和先进制造业。?3）多组团即中心组团、高新组团、城西组团、湖塘组团、城东组团、新龙组团、新港组团、武南组团、空港组团和西太湖组团。?常州名片：中华恐龙园，为国家5A级景观，也是外地人认知常州最重要的名片。?中华恐龙园，筹建于1997年，目前一、二期占地600余亩，常州恐龙园是一座以恐龙为主题的，常州恐龙园融博物、科普、娱乐、休闲及表演于一体的综合性游乐园。在整个亚洲2000多家主题公园中常州恐龙园排名11?。恐龙园接待游客386.36万人次，旅游总收入4.496亿元。?历史文化：常州是一座历史悠久的城市，3200年的历史留下的是众多的古地名。?常州：是一个历史悠久的文化古城，古名延陵，系春秋时期吴王寿梦的第四子季扎的封邑（春秋时代，常州有了第一个见于文字记载的名称，叫做延陵。是公元前547年吴王寿梦的第四个儿子--季札受封于此而得名。延陵那时属吴国）。?城名多次更迭为毗陵、延陵、晋陵、兰陵、南兰陵、毗坛、常州、长春、尝州、武进等。“常州”之名始于隋。常州是一个美丽的城市，有几点让我感触很深。首先，常州人很热情，每个人都可以跟你自然熟，没有多少距离感，也不排外；其次，常州的路很宽，路上很少出现堵车的现象；常州的道路上有很多或者温馨或者警醒的标语，提醒人们要遵守交通规则?区域篇PART1常州市概况及规划PART2武进区概况及规划武进——三国时期吴国大帝孙权希冀以武力完成统一大业，于嘉禾三年诏复丹徒为武进，取以武而进之意而得名。概况：位于江苏省南部，东邻江阴、无锡；南接宜兴；西毗金坛、丹阳；北接天宁、钟楼、新北。人口众多，土地面积广p武进是吴文化的发源地之一，拥有5000多年的文明史，人文荟萃、英才辈出，先后诞生了19位帝王、9名状元和1546名进士，为全国县级之最。p武进区土地面积1266平方公里，常住人口156万人。p区内有锡宜高速、沿江高速、长虹高架贯通东西，青羊高架、江宜高架、武宜路常武路等贯通南北。?经济：呈现平稳较快增长，近几年年均增长率高达19.45%，远高于武进历国年GDP(家增亿元长)水平12?2012年实现地区生10产总值1536.69亿元86，是2009年的1.5942倍，年均增长19.450%。武进人均GDP(元)?2009年至2012年武12进地区人均GDP一108直处于增长状态，年64均增长率达到17.9120%。?人口：武进人口总体呈现增长趋势武进区人口121086420?2012年末，全区户籍人口102.51万，呈现增长趋势，主要是由于武进区近几年推行实施的高新区科技园以及西太湖生态产业的增长，引起武进对人口的需求?产业结构：工业占绝对优势，但比重逐渐减少，第三产业逐步上升。?2012年底三大产业比为2.9:60.1:37。第二产业仍处于支柱产业?从2009年至2012年期间，第一第二产业均呈现缓慢下降趋势，第三产业总体较快上升，占比从2009年的31%上升至2012年的37%，年平均增长2个百分点武进名片：春秋淹城，2900多年历史，三城三河相套，我国古城建筑绝无仅有淹城位于江苏武进中心城区，建于春秋晚期，距今有2900余年历史。从里向外，子城、子城河、内城、内城河、外城、外城河，三城三河相套。上世纪五、六十年代在淹城内河出土的3条独木舟和一批青铜器、陶器，引起社会和学术界的轰动。?区域规划：重点打造“一主两新”，优化区域空间布局，完善基础设施网络，加快将武进?区明确打造区域功能划分，加快成现代化新城区。形成中心主城区、滨湖新城区、东部物流区、南部产业区、各镇特色区联动发展的区域发展格局。?中心主城区。以湖塘镇、牛塘镇为主要载体，进一步完善文化、行政和商业等核心功能，加快完善配套公共与基础设施，对现有老镇区、工业区进行改造，优化景观体系。引导城市中心向西延伸，加强与滨湖新城区的联动发展，全力塑造国际高品质精致城区。?区域规划：重点打造“一主两新”，优化区域空间布局，完善基础设施网络，加快将武进?滨湖新城区。依托西太湖滨水资源区优势打造，突出成生态现环境保护代化新城区。和生态资源共享，重点发展商务办公、运动休闲、现代商业、创意研发等产业，并注重与中心主城区的互动衔接，全力打造立足常州市、面向长三角的滨湖新城区。?南部产业区。以高新区、科教城为主要载体，逐步向南拓展，促进产业集聚程度的提高和科技研发能力的提升，完善高新区、科教城和前黄镇的互动机制，建设以先进制造业和现代服务业为支撑的产业发展高地，全力打造对接长三角、参与全球化产业分工的产业战略发展区域。?城市规划：常州市未来几年地铁建设，1号线3号线将辐射武进区?规划显示，常州市远期形成4条线路、共129公里的城市轨道交通线网。其中1号线约34.02公里，从北海路至南夏墅。初步设置29个站点：北海路站、新龙站、嫩江路站、新桥站、常州北站、华山路站、龙虎塘站、黄河路站、汉江路站、河海路站、奥体中心站、市民广场站、翠竹站、常州火车站、博爱路站、文化宫站、同济桥站、光华路站、茶山站、聚湖路站、定安路站、广电路站、长虹路站、武进区站、大学城北站、大学城南站、龙跃路站、阳湖路站、南夏墅站。3号线从常州北站至青阳路西，包括常州北站、大东家、前桥、飞龙生活区、卢墅、勤业、花园、清潭、复兴、卢家巷、于家塘、淹城公园、城庄、大学城西、大学城、后庄、青阳路西?【城市化进程】在中国城镇化的历史大背景下，武进的城市化进程也在加快环球308?武进吾悦广场?武进广播电视塔?环球308?小结：经济发展迅速，私营经济发达，相对独立的区域意识，城市化进程速度快?GDP增长，2012年实现地区生产总值1536.69亿元，年均增长高达19.54%。随着产业结构不断调整，在第二产业支柱稳定的前提下，第三产业比重将不断提升。交通的更加便捷，经济的不断增长，将吸引越来越多的非常州人来常州工作，买房，推动常州房地产业的进一步增长。?武进区交通便捷，四通八达，特别是将来规划中的地铁1号线、3号线投入运营后，整个武进与常州市中心的连接就会更加紧密，由于乘车时间的缩短，将会有更多在市区里工作的人在武进买房居住。?人口的平稳增长，会产生较大量的房地产需求，保证武进房地产业的平稳发展，再加上武进地区区位价值的逐步凸显，也会进一步推动武进