大连越秀大厦项目提案目录11大连市经济概况1.1宏观经济大连市是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。近年来，大连市经济发展快速。初步核算，2006年全市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为8.1︰47.8︰44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值42579元，按年末汇率折算5453美元。2006年，城乡居民收入持续增长。城市居民年人均可支配收入13350元，比上年增长11.3%；年人均消费支出10534元，增长5.4%。农村居民年人均纯收入6984元，比上年净增1081元，增长18.3%，净增额创历史新高；年人均生活消费支出4282元，增长14%。城市居民家庭恩格尔系数39.9%，农村居民家庭恩格尔系数39.8%。大连作为东北地区发展速度最快、综合实力最强的中心城市，将进一步发挥口岸城市所具有的港口、贸易、金融和信息等方面的优势。1.2房地产市场目前，大连的经济发展前景看好，房地产市场活跃，住宅、写字、商业物业市场经历过市场的躁动期后现在回归理性，均保持良好稳1健的发展态势（如图1）。图1.12007年上半年大连市房地产业相关指标2、大连市商业地产市场分析：2.1大连商业地产市场概况：在宏观经济快速发展，居民生活水平大大提高的经济背景下，大连商业地产市场得到了极大的发展机会，同时也经历了一场风雨洗礼。大连的商业地产从2002年到2005年，短短的4年时间里，经历了从初兴到井喷，从井喷到回落，再从回落到中庸的发展历程。2000年，大连市政府开始对两个传统的商业街天津街和西安路进行大规模改造，在破旧立新的飞扬尘土中，最先嗅到商机的是商业房地产商，这就揭开了大连商业地产轰轰烈烈造城运动的序幕。此后，两个商业街的改造效应和财富热度迅速传导至整个城市。至2003年，大连在建和拟建的商业地产项目总计37个，总建筑面积超2过300万平方米，全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米，人均商业面积达到1平方米。根据仲量联行的数据，2004年，大连人均商业面积更超过1平方米，达到1.12平方米，超过北京人均商业面积（0.8平方米/人）。大量的商业项目在短期内集中上马，城市人口的增长速度无法赶上商业面积发展的速度，必然导致市场从高峰回落，跌入萧条。在一片压抑的市场气氛中，通过各方对市场实行的救市措施――大连市政府规定大型商业设施的听证制度等限制性政策，银行收缩对商业房地产项目的贷款额度和增加其风险评估值，以及商业地产商采取从销售变为长久经营的运作模式，大连商业地产终于熬过寒冬回归中庸的市场状况。目前，大连商业地产正处于区域整合的市场调整期。各区政府通过分析区域内的优势、劣势，重新进行更为细致的发展定位和城市规划。在调整期中，前期兴建的商业物业，其用途和经营战略必须及时随政策变动而作出适当的调整，以符合市场震动后的新要求。2.2大连市写字楼市场分析2.2.1大连市商务区分布及定位商务中心从商务核心的角度而言，大连商务中心区域在中山区1的人民路一带。13次商务区而从满足城市区域功能的需求角度来看，大连的商务区在政府的整体规划下日益呈现出一种多样化、梯次分布的态势。总体看来，大连写字楼除集中于人民路外，还分布在中山路沿线（西岗区）、三八广场（沙河口区）、新开路（西岗区）、西安路（沙河口区）、星海湾（西岗区）、高新园区和软件园7个区域。不同的商务区具有不同的定位，以达到差异化经营的目标（如下表）。表2.1各商务区定位区域定位人民路、中山路沿线外贸、金融、大型集团总部港口物流企业为主三八广场中小型贸易、物流公司新开路传统商务区，以科技服务为支撑，客群来自科技、中介咨询服务西安路作为商务配套的形式出现，以中介服务、销售公司居多星海湾大连金融期货中心，以金融、贸易及会展衍生的配套服务为主要方向软件园、高新园区软件外包业、外资服务业从目前各区域的发展趋势来看，人民路、中山路沿线依然是商务氛围最为浓厚的区域，但由于传统CBD空间不足的问题，导致其增长动力和潜力都不足。与之比较表现比较强劲的是软件园、高新园以及星海湾，这些区域都已经显现出了良好的商务氛围，尤其是软件园和高新园区，有多个写字楼项目在建，并且这两个区域政府规划性质较强，在优惠政策的扶持下，该区域的发展前景是非常可观。42.2.2大连市写字楼市场供求关系分析1)市场供应分析在过去10年里，大连的写字楼市场供应量也经历了一个井喷时期。写字楼的供应量从1993年的25000平方米增长至目前的128万平方米（如图2.2）。图2.1大连市写字楼存量和新供应量现有存量新供应量商务中心中山区的人民路和西岗区在本年度第一季都推出了新的写字楼楼盘。其中西岗区推出了一座甲A级写字楼，并且采用只租不卖的经营模式，这将满足市场上相当一部份客户对高档写字楼的需求。从区域上来看，在市区中，中山区的中山路和人民路是写字楼供应最多的区域，占总供应量的45％。在新区中，高新园区在政府5优惠政策的扶持下，自2003年以来快速发展，也成为了非常重要的写字楼供应区之一。在园区内，有多个由国内或国外大型企业整租下来的物业。由于市区内缺乏高档写字楼供应，跨国公司会更为关注高新园区写字楼的供应。2)市场需求分析随着“振兴东北老工业基地”、“建设东北亚航运中心”等既定国策和城市发展战略的日益推进，这成为了大连写字楼市场发展的源动力。在刚过去的夏季达沃斯的召开为大连写字楼市场提供了巨大的机遇。夏季达沃斯是一次大规模、高档次的企业盛会，它汇聚了世界排名501－1000名的成长型企业的首脑，是机会与财富的碰撞。作为举办地的城市势必得到来自世界各地的瞩目。如果能吸引这些成长型企业在大连投资设立分公司，那么大到对大连的城市经济发展，小到对大连的写字楼市场而言，都将是一次巨大的利好。实际上，作为东北乃中国的窗口，近几年随着城市软硬件的不断提升，大连已经吸引了众多外资企业的投资目光。目前世界500强企业中，已有70多家落户大连；全球已有80多个国家和地区在大连投资，兴办企业近7000个。据大连工商局的统计数据，2007年第一季有210个外资公司在大连注册，比去年同期增长了23.5％。其中，美国投资方增长快速，至今年3月以来，已有17家美资企业在大连注册。这些来自境外的投资不仅为大连本地经济的发展作出了贡献，6更为大连市写字楼市场提供了长期稳定的客群支撑。今年第一季度，大连市写字楼的整体空置率有轻微下降，从去年年底的28.5％下降至26.7％（参见图2.3）。商务中心中山区的空置率保持17.9％的稳定水平，西岗区的空置率下降至44.1％，而发展最为理想的是高新园区，其空置率降至6.63％的低位水平。高新园区以IT、软件、高新技术行业为支撑，为这些行业提供量身定造的更为合适的写字楼。比起其它区域，从其新物业较高的预租率便可看出，这一区域表现出更为强劲的发展潜力。图2.2大连市写字楼市场整体空置水平空置率*1Q06:2006年第1季2.2.3写字楼租金（售价）水平分析大连主要的写字楼平均年租金水平达到147元/平方米/天（月租金12.25元/平方米），与去年同期相比下降0.66％。其中，中山区的写字楼楼市稍微上升了0.93％,达到年租金174元/平方米/天7（14.5元/平方米）。这是由于中山区作为商务中心，市场对商务中心的高档写字楼供不应求而引至租金上涨。西岗区如新开路路段则由于较为不适合的商务环境，某些旧物业内部过时的室内设计和布局以及较差的物业管理，持续流失客源，整体年租金降至127元/平方米（10.58元/平方米），与去年同期比下降3.09％。大连主要的写字楼资产值约为13639元/平方米，比去年年底上升了14％，主要是由于今年第一季有新的可冠名式的写字楼推出市场。其中人民路区域的价格偏高，；其次是中山路沿线区域，相比之下，新开路与西安路区域的商务项目销售价格较低，这与区域产品的档次和区域商务氛围有很大关系。大连写字楼的平均租金收益率降至9.5％（如图2.4），这些由于较为稳定的租金水平和快速上升的经营成本所致。图2.3大连市写字楼平均租金收益率2.2.4大连市写字楼市场小结大连写字楼市场，从整体来看是具有很大的发展潜力，然而其8中一些内部区域的竞争劣势会在一定程度上阻碍市场的增长。1无论从政策层面来看还是从市场层面来看，都具备了快速发展的潜在条件。“振兴东北老工业基地”和“建设东北亚航运中心”的国策，国务院去年批准发展的大窑湾自由贸易港等均从政策层面上为大连提供了优越的政策支持；而外资企业的进驻更是推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场的发展形成重要支撑。2对中高档写字楼需求旺盛，低层产品难突破。虽有利好的政策和市场发展机遇，但是对于不同的写字楼产品并非都是利好消息。作为写字楼最大需求者的外资及合资企业，写字楼是他们树立公司品牌和企业形象，展示经济实力和低位的场所；而本地企业也越来越重视作为企业形象的办公地点的选择。以往商住两用写字楼无论是在形象还是功能服务都已经无法满足企业发展的要求。再加上，在北京已出台对在住宅和居住公寓项目办公的公司不予注册或年检的相关政策之后，大连也将受到触动，势必引发对中高档纯写字楼需求的大量提升。因此市场需求主要是针对中高档的写字楼。不同档次写字楼的租金差距将进一步拉大，在销售价格上纯写字楼项目与普通办公产品的销售价格一直以