高密市XX商业项目二次策划营销招商方案2007年6月目录一、高密市概况3二、高密市纺织产业基础5三、SWOT分析51、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析四、项目方案分析与建议7第一方案第二方案招商进度激励措施8五、薪资要求8六、二次策划方案9七、需要公司提供的资料14附：XX商业项目商业管理概述15关于潍坊市区两个项目开发的思考和建议（尽管并非是纯粹的业绩管理）以我个人多年来的代理公司从业经验来看：开发公司绝不能完全依赖和完全信任代理公司提供的市调、广告计划、促销计划，必须分项目管理，而且需要有懂行的项目经理常驻现场管理、监督代理公司提交的各种方案和销售计划以及约束和考评代理公司的言行。项目失去管理\监督最危险，后果也最可怕。一、∷∷高密概况∷∷　　高密市版图面积1605平方公里，人口85万，辖17个镇、3个街道。高密已有2200多年的历史。春秋名相晏婴、汉代大司农大经学家郑玄、清代大学士刘墉出生在这里。被誉为中国民间艺术“三绝”的扑灰年画、泥塑和剪纸，久负盛名，誉满天下。近几年来，高密市坚持把招商引资作为经济工作的总抓手，以此带动和促进全市经济的快速发展。2006年完成地区生产总值158.1亿元，实现财政总收入13.8亿元、地方财政收入7.1亿元；完成全社会固定资产投资109亿元。开发区、密水、醴泉和夏庄4个镇街实现了境内税收总收入过亿元。工业立市成效突出，规模以上企业达到524家，实现产品销售收入356.7亿元、利税29.2亿元；销售收入过亿元企业50家、实交税金过千万元企业13家；孚日集团、菲达集团、银鹰化纤、大昌纺织等4家企业进入全国大型工业企业行列，孚日集团成功上市并荣获“省政府产品质量奖”、孚日牌毛巾成为“中国驰名商标”。纺织服装业入选全省十大产业集群，我市成为省纺织服装产业基地。农业“三化”水平提高，培植起凯加、清净等342家龙头企业，加工能力达到155万吨，实现农业总产值50.4亿元。现代服务业进展良好，实现社会消费品零售总额51.2亿元，从业人员12.3万人、占全社会从业总人数的28.7%，第三产业增加值32.8亿元。民营经济迅速发展。年末居民储蓄存款余额达到64.1亿元。在岗职工年均工资1.29万元、农民人均纯收入5422元。在第六届全国县域经济基本竞争力评价中，我市列第118位，比2005年提升29个位次。　　坚持招商引资重中之重地位，积极推进产业招商、企业招商、专业招商和环境招商。2006年引进项目506个，实际利用市外资金53.3亿元、境外资金5359万美元。高密已成为外商投资的热土、创业的宝地。　　高密有良好的区位优势和便利的交通条件。位于胶东半岛和山东内陆的结合部，东临旅游名城青岛，西依世界风筝都潍坊。气候宜人，四季分明。境内胶济铁路、胶新铁路、济青高速公路纵横贯穿，高等级公路四通八达，连接济南、青岛、潍坊、烟台、日照等开放城市和港口城市，距青岛、潍坊机场不足70公里，是山东沿海地区通往内陆腹地的交通枢纽。　　高密有完善配套的基础设施。拥有先进的邮电通讯网络,程控电话、移动通讯、数据通讯、国际互联网等通讯设施达到世界先进水平,形成了多功能、高科技、大容量、高层次、立体化的信息传输网络。供电、供汽、供水能力充足。峡山、王吴等四座水库库容量14多亿立方米,地下水储量2亿立方米。　　高密有明显的产业优势。工业已形成轻工、纺织、印染、工艺品、机械、化工、建材、医药、酿造、服装等支柱产业，其中纺织、食品加工和机械制造三大产业优势明显。纺织能力已达到80万纱锭，食品加工业占整个工业的比重超过了30%。主要工业产品达1000余种，其中巾被系列产品、棉浆粕、双氧水、压力机、皮鞋、轮胎等名优产品，在国内外市场上享有盛誉。农业已形成了粮食、蔬菜、果品、蚕桑、酿酒葡萄、黄烟、银杏、肉牛、生猪、肉鸡等十几个主导产业。高密项目承载能力较强，以老城区为中心，以省级经济技术开发区、城北工业区和城南城市新区为主体的“一个中心、三个板块”总面积130多平方公里，水电供应充足，基础设施配套齐全。高密投资环境优良，通过出台各项优惠政策，积极落实亲商、安商、富商措施，致力打造讲诚信、求高效、负责任的政府，打造公正法制、高效快捷、诚实守信的环境，成为越来越多海内外投资者的乐土。二、∷∷高密纺织产业基础∷∷高密产业和企业基础较好，纺织服装、机械制造、食品加工、木器加工四大产业和小五金、皮件、制鞋、玩具四小商品初具规模，各类企业发展到3800多家，规模以上企业524家。其中，以孚日集团为龙头的各类纺织企业达到520家，初步形成了纺纱、织布、印染、服装较为完善的产业链条。纺织服装业被列入全省十大产业集群。我市被国家纺织工业总会命名为“中国家纺名城”。高密市从1999年开始招商引资，到现在已经拥有各类企业3800多家，其中，规模以上企业524家，并且多数是纺织企业。到去年年底，纺织产业的产值已占工业总产值的近60%。作为高密市第一个专业的购物城服装，初次开始阶段的招商及宣传策划对于其顺利开业以及今后良性发展就显得尤为重要。如果一开始不能成功开业,发展再不能步入良性状态,那麽以后要想搞得再火就很困难了。三、SWOT分析:1、优势分析配套齐全，周边衣食住行齐全。交通方便，本身就在市区中心，各路公交途径本地。本项目地块大，形状较为规整，适合合理进行功能分区等。本项目的产品多样化，大场区和小商铺均可涉及。本项目地靠小利群超市和密水商城，其商业价值也会有很大的提升。市最大的医院、和西关小学无形中成为本项目的公共配套设施，方便商家和业主就近生活。三联家电和羽绒服装广场的进驻够购成了销售和招商的优势，会形成项目的重要卖点。本项目通过前期一定时间段的推广，在本地已经具备了一定的知名度，利于持续宣传。2、劣势分析本项目临街，门口停车位少，注定不能引进过于过多的高档的商品。本项目附近并不缺乏一些基本生活配套，如利群和家家悦商场、便利店等，再引进超市显然不适合。项目地块的东西狭长，在功能分区的排列中，太长的纵深为客流带来了难度。商家本身有优惠措施，可是大多没有办理营业执照，再者政府提供的优惠政策即将到期，为引进新的商家和挽留旧商家带来了一定难度，减少了招商的吸引力。开发公司为商家垫付税太多，引进的商家又少，空置商铺较多，增加了开发公司的运营成本开支——本来企业的运营讲究的是低成本、高效率、高回报。本项目前期虽然通过一定时间段的推广，在本地也已经具备了一定的知名度，但是由于商城经营户经营商品的单一、有限性和经营雷同化，损失了大量的客户挽留机会，带来了不可估计的损失。进场经营的商家选择没有审核，盲目引进，没有形成规范的管理，使访客进来时感觉乱哄哄一团糟。3、机会分析去年是高密市房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加快、供地成本及楼盘品质的提高，本市的房地产会在新的一年回暖。政府支持招商项目，并出台招商奖励政策。这些政策必然会有利于本项目二次招商和销售。苏州街的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目本身就成为中央商业区的核心，必然会为本项目物业升值提升档次带来了发展契机。本项目开发商的实力和前期的推广投入，这也给本项目带来了好的形象。4、威胁分析本项目周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如齐鲁纺织城项目、城投新视界步行街、农丰步行商业街、梧桐地下购物广场，还有一个即将投入发售的步行街铺等等。不约而同开发起来的商业街几乎具有产品同质性、诉求相同性的情况将给本案营销带来竞争方面的抗性。四、项目方案分析与建议：第一方案：整体出售，现在经营状态半温不火，此时整体不是不可行，只是出售价格较低，现在剩余面积不超过20000平方米，整体售价预计在3000--4000元/平方米。第二方案：引进大体量的主力店经营商家，以主力店带动小铺的招商和销售，租售并举价格升值，预计超过4000元/平方米均价和0.8元/平米的月租金。1、引进超市：作为生活超市，产品利润低，所以高密的超市大多都是自建，要不就租金很低，不可能出的太高，最多不超过0.5-0.8元/平方米，而且至少一签就是5-10年租金不变，不利于出售。何况目前二楼租金就已经到了0.8元/平方米，一楼租到0.5-0.8元/平方米简直就是赔本赚吆喝。2、继续引进服装和休闲、娱乐、洗浴等多种业态混营，充分把物业开发起来:1)一楼引进名牌服装连锁主力大店,租金元/平方米,同时提供一定的优惠政策,主力商家自己承担税务,公司不用再补贴,节省开支就等于赚钱,要不,引进越多,公司补贴税务越多,开支就越大越亏!2)二楼小铺剩余约38套,租金元/平方米/天(余下的大部分小铺都是很偏僻的位置)——看公司新价格政策。3）三楼已售，四楼招租：以多种合作方式引进娱乐、休闲、餐饮、美食、美发、美容、美体、商务、客房、KTV、大型洗浴、演艺等综合性多功能服务的巨无霸商家——看公司新价格政策。以上方案比较粗线条地规划出了招商与宣传的大致轮廓。3、招商进度：时间紧迫，含开业准备时间在内6-9月份共计3个月，必须争取10月1日做二期开业的宣传。4、激励措施：团队招商奖励——每商户奖励2个月房租，团队销售奖励：销售额的1.5-2%（其中内含广告0.5-1%）。五、薪资要求：管理人员皆年薪制，以下均包含在销售和招商预算开支内。六、二次策划方案一）、前言社会经济的发展与信息的飞速传达是密切相关的。市场经济时代，无论是新的产品的上市还是新市场的开发都有赖于信息的广泛传播，而信息传播的最佳途径就是将该信息广告宣传。XX商业项目作为高密市第一个专业的X项目，拥有巨大的市场潜力及升值度。怎样才能在商城的二次进入阶段（即招商阶段）和后续发展阶段将这些信息更好的传达给目标客户，就必需制定一套