东方华都商业建议我们将从以下几个方面对本项目作出建议：1、项目的总体思路2、项目定位的建议3、业态分布及规划建议建议4、价格建议5、推广建议6、时间安排建议1、项目的总体运作思路1、及时通过发布商业裙楼租售的讯息，为商业裙楼的租售争取足够的时间，力求在物业整体入伙前将租售工作全面完成。2、通过和东方都会的联动宣传推广，同时吸引大、中、小型投资客和经营商对项目的关注。3、通过对未来商业规划和发展，为投资者和经营商编织项目未来商业潜力和发展，在入伙前取得投资者的认可。4、项目以全面销售为整体目标二、项目定位的建议定位分析：东方华都与东方都会的情况有所不同，本项目前的情况是期楼，目的是全面销售，以及配合住宅的销售。因此目前的定位最佳的处理方式是为商铺投资者和住宅投资者编织最美好的构思。我们可以分析发现无论是商铺投资者还是本项目住宅购买者都希望商业裙楼人气畅旺，档次偏高一些，这样会令商铺价值提升，有为住宅投资带来客源，令住宅投资客容易出租。那些行业人气畅旺又档次较高呢？家私电器显然可以排除，人气略显清淡普通超市则略显档次不够百货档次和人气均可以符合，但此地不属于商业核心地带又不符合大型百货的餐饮和娱乐休闲业：可以令人感觉高档又人气畅旺结合片区大型商业物业的现实状况，周边大型商业裙楼主要的商户也是以餐饮，娱乐为主，如星期五西餐、红馆KTV、旺角海鲜酒楼等根据以上分析，建议本项目商业以满足投资者心里需求，保持与项目形象的融合和相互渗透，项目总体定位为：意大利式蒙地卡罗风情商业街区，涵盖购物、休闲、餐饮的商业载体。三、业态分布的建议一层街铺：主题酒吧街区：目标商户：根据地、本色酒吧等精品街区：目标商户：中国银行、7-11便利店、可颂坊面包、KOSMO咖啡等二层：特色餐厅、大型美容中心、咖啡店目标商户：绿茵阁西餐，雨花西餐，PIZZAHUT、自然美SPA，完美护肤中心，茗香咖啡等三层：大型中式酒楼：目标商户：西湖春天、金悦轩、金龙船等（位置分布见附图）建筑规划方面：1、整体平面的分割（具体见附件图）?平面分割：出于符合投资者心态以及日后经营考虑，首层建议将街铺进深划浅，商铺面积的变小有利于商铺实现销售，?中心部分可以考虑较为低的价格出售?建议二层、三层整层出售为主；?二三层铺位预留排油、除污、去烟管道等，设置上下水2、店铺单元间隔、店面外观装修及交铺标准?店铺的单元间隔按开间4米间隔。?所有对着人行通道的商店单位门面均以玻璃间隔，店铺单元内以毛坯房标准交付投资者。3、公共配套设施设置?停车场：建议将现有的停车场与商场连通并做好相应的指示系统，使有车一族来本商场消费十分方便。?电、消防系统等设施配置到位，特别是餐饮店的配套电、上下水、煤气、排污等有特别要求。商铺均预留设置空调位置四、价格建议经过前一段时间的市场调研和市场初探，建议：首层街铺均价：40000元每平方米首层中空售价：22000元每平方米二层整层均价：18000元每平方米三层整层均价：12000元每平方米楼层面积单价总价一层街铺40000元/平方米3600万900平方米内铺22000元/平方米1093.4万497平方米均价33600元/平方米合计：4693.4万二层2138平18000元/平方米3848.4万方米三层1738平12000元/平方米2085.6万方米总面积527320150元/平方米10627.4万平方米整体销售价格，从我司以往成交的大型客户来看，大型客户的成交价一般味拆散出售的价格65－70％，按此推理，整体出售的成交价格预计味20150元×65-70％＝13098-14105元/平方米定价的依据：周边楼盘售价调查项目位置面积楼层价格东门168中兴路首层临街预计5-6万/M220平方米鸿昌广场深南路二层1.8万/M21800平方米御风庭文锦路首层100平方米3.8万/M2二楼1000平方米2万/M2从上表中可以看出：?售价街铺因为面积和售价关系比较大，面积越小，售价越高首层价格一般在3万-5万左右，二层15000-18000元左右二、推广的建议1、卖点整合推广卖点：?地理位置极佳，依托罗湖成熟的商业环境?交通便利，广告效应良好，?片区60万人群超强的消费力?辐射整个罗湖行政文化中心的消费群体?原味蒙地卡罗高档商业街区?京基打造，信心保障?超高投资回报，升值潜力无限，投资前景无限?70年产权?东门商圈螺岭片区的升级改造给商铺带来全面升值。2、推广的渠道1）现场的包装：售楼处：展板：?数量：2-3块?内容：主题及卖点展示介绍；?位置人气图：区域的交通、商业氛围的描绘及未来前景描述、；?卖点整合：?商铺定位：蒙地卡罗原味高档商业街区楼体广告：楼体条幅或灯光字广告发布商业裙楼租售的讯息以及咨询电话宣传单页：可以考虑与东方都会共同宣传?尺寸建议：A3纸（双面，正面东方都会，反面，东方华都）?形式、风格：以金黄色和暖色调为主，在形式上要大气；?内容：项目的推广主题、项目介绍、项目的具体位置、卖点整合、抢铺热线、发展商名称等?数量：5000张2）其它推广渠道建议报纸广告：考虑同东方都会共同发布，本着节约高效的原则，建议少量幅大，于关键性节点如开盘或大型商家进驻时发布，建议媒体：特区报，每次半版。投资讲座：针对潜在客户群体举办有关东方华都的商业价值的投资研讨会，利用现场氛围，推出部分优惠单位，促成商铺成交。三级联动利用我司三级市场的力量于各分行针对投资客户直接发布租售讯息2、时间安排的建议阶段安排第一阶段：2005年2月-3月中旬咨询期：大型客户整层销售的洽谈和跟进投资客户的市场调研工作的展开宣传推广的准备工作能于3月上旬全面到位楼体广告尽早发布裙楼租售的讯息第二阶段：2005年3月中旬-4月底全面推广期：商铺推广全面推出首次报纸广告面世充分利用各方面推广渠道联动，炒热东方都会和华都的商业，结合一些优惠和促销活动引发全城的投资者的关注，从而推动首层街铺认筹，力争解筹完成80％的销售任务。第三阶段：2005年5月－8月重点推广期：透过宣传能吸引大型投资客的充分关注力争完成整层销售任务街铺销售的尾盘的促销工作举办各类活动，促进商铺的全面销售