国际华城三期层峰领推广方案第一部分、马鞍山房地产市场的分析一、地理位置概况马鞍山市位于安徽省最东端，与江苏省南京市的江宁交界，南京以南45公里，市区面积301平方公里，市区人口59万的一个中等工业城市。整个市区以跃进桥为界，南北划分，北部是老城区，多是工业厂区，无发展空间；南部是商业、生活区，也是发展中的区域。南部城区以湖东路为中轴线，商业中心、大型公园、市民广场分布两侧，湖东路与城区东边的江东大道平行。目前马鞍山市实行东扩南移的发展规划，众多的开发项目主要聚集在这两条道路附近。二、居民收入概况2007年，城市居民人均可支配收入15700元，比2006年同期增长12.8%。居民人均可支配收入在全省17个地市中居第一。2007年，该市个人所得税额突破2亿元，达到2.48亿元。城镇居民储蓄存款达202.88亿元，增长15.73%。综观2007年居民生活水平呈较快提高的态势，工薪收入的快速增长是拉动可支配收入增长的决定性因素。三、2007年马鞍山房地产开发投资简析（1）房地产开发投资额呈平稳增长态势，总量占全省第三位。2007年，全市完成房地产开发投资额33亿元，位居全省第3位（合肥280.64亿元，增长47.5%；芜湖59.34亿元，增长35.7%），增长7%。开发投资额占全社会固定资产投资额的比重为10.8%。在全市各种商品房类型投资中，住宅投资26亿元，增长14.9%，占房地产开发投资额的比重为81.2%；办公楼投资额为0.52亿元，增长45.5％；商业营业用房投资额约为6亿元，增长58.9%；其他商品房投资额为0.48亿元。2007年全市商品房施工面积为448万平方米，竣工面积和销售面积分别达203万平方米、227.94万平方米。（2）2007年全市安置房和经济适用房的比重的不断增加，进一步满足了低收入购房群体的购买需求。安置房和经济适用房销售较好，商品房空置面积下降。较为合理的套型匹配、日益完善的市场交易，加上马鞍山市适时调整个人住房信贷上限，一系列利好因素促成房市供销呈现较为稳定的增长态势。2007年全市商品房销售面积为227.94万平方米，其中住宅销售面积181.93万平方米，全市商品房销售额为50.79亿元，其中住宅销售额为48.51亿元，分别增长5.6%和13.3%。2007年全市安置房竣工面积达45万平方米，安置房竣工面积占全市住宅竣工面积的比重为30%，是全市房屋竣工面积增长较快的主要原因。由于安置房和经济适用房是以低于市场平均房价的指定价或政府指导价进行销售，所以安置房和经济适用房的大量投放市场又是全市销售额增速低于销售面积增速的主要原因。2007年全市销售90平方米以下（含90平方米）商品住宅面积为118.74万平方米，占住宅销售面积的比重为53.9%；销售经济适用房30.32万平方米，占住宅销售面积的比重为13.8%，增长了93.5%。2007年全市销售住宅1.99万套，较上年增加0.55万套。全市房屋空置面积由上年年末的11.47万平方米下降至5.72万平方米，其中住宅空置面积由上年年末的9.9万平方米下降至4.18万平方米。其中：90平方米以下（含90平方米）商品住宅空置面积仅为0.72万平方米。（3）房价上涨过快的势头没有得到明显遏制，销售价格出现大幅上涨。2007年，全市商品住宅的销售价格呈大幅度提升。2007年，全市安置房、经济适用房共计销售20.02亿元，成交均价约2200元/平方米；90平方米以下（含90平方米）商品住宅共计销售42.93亿元，成交均价约3800元/平方米。四、2007年房地产开发情况2007年，房地产开发全年投资33亿元，2006年完成30.79亿元，增长7%。其中住宅建设投资21亿元（含安置房投资4亿），共建17000余套。2007年，开发规模也进一步扩大，全年房地产开发施工面积达448万平方米，竣工房屋面积203万平方米，其中住宅施工面积331万平方米，竣工面积161万平方米。与2006年相比，2007年房地产开发计划略有增长，供应量的增长将使适度拉低房价的增幅。第二部分、国际华城三期所处市场分析---小高层一、马鞍山住房销售市场中，小高层的上市量：两三年前在老百姓脑海中还很陌生的“小高层”，如今已经出现在马鞍山市的众多楼盘中。截至到今年9月，马鞍山市在售的主要楼盘中基本上都建有小高层，占所有楼盘的42.6％。而６月至１１月期间开盘的诸多大楼盘，大都建有小高层，小高层在马鞍山的楼市开始粉墨登场。二、小高层居住的特性：小高层住宅是房地产市场的一种补缺，它在满足一部分高收入阶层的住宅要求的同时，也在根本上改变了业主的居住环境。因为是小高层住宅，无论你是居住１楼还是居住顶层，1：0.6左右的楼间距，标准保持最短日照时间在大寒日三小时，极大地解决了人们所追求的健康住宅的首要条件：日照、通风、采光；由于是小高层住宅，全框架的建筑结构在楼盘整体保温、隔热等方面要比多层住宅更优良一些；小高层的公摊面积也只是多了一个大约在５平方米的电梯井，公摊面积并非业主想象中那么可怕，再说，一部优质的电梯从根本上解决了垂直交通的问题，一改家中有老人和小孩的时候，只能居住一楼的现状，至于物管费用，其实也只是在多层物管费用标准的基础上每平方米多0.2元左右的电梯运行费。三、马鞍山市场的小高层销售情况预计：小高层住宅在马鞍山市场的前景还是比较乐观的，从调研情况看来，在短短的几个月时间里，其销售率就超过７０％，这便是一个很好的例证。马鞍山的房地产市场正处于一个健康快速的发展态势。对于开发企业来说，竞争亦日趋激烈，要想立足于市场并占有一席之地，产品必须要满足市场迎合消费需求。因城市土地的有限性和城市的高速发展造就了小高层应运而生并快速增长，这是城市发展的必然性。由于人们对住宅小高层还有一个认识、接受、理解和追求的过程，所以目前马鞍山市场多层住宅的畅销程度远高于小高层、高层。四、小高层产品的市场引导重点：马鞍山一般工薪阶层总觉得高层住宅高不可攀，认为高层住宅买不起、养不起，公摊面积大以及物业管理费和电梯的维护费始终是一道门槛。在消费引导时，可以通过一系列数据对比说服购买者。具体来说，就公摊面积来看，一般多层住宅的公摊面积约在10%-12%左右，高层住宅随着高度的增加，公摊面积约15%-30%。它的公摊面积和多层住宅相比，多了个电梯和消防通道，这些面积的分摊并不是被其他住户或者开发商占领，而是为整栋楼全体住户服务的。就物业费来说，随着物业整体服务水平的上升，不论是多层还是高层住宅，物业费均呈现上涨趋势，而小高层的物业费比多层住宅仅多了电梯维护费及水泵传输费。电梯的维护费一般为2角/平方米/月，以100平方米的房子为例，物业管理费每个月多付出20元，但是和多层来说享受到的是更高更远的视觉效果，便利、高品位的居住空间，良好的通风环境，更高的安全性能，居住更加宽敞明亮，现在很多高层还有空中花园，可以让业主居高无忧，尽享自家的花园，其乐悠悠，追求得到这些高品质的生活要素。五、小高层市场的未来走向：高层住宅在消费者的心中素有“高档住宅”的美名，配有电梯的高层住宅在为生活带来了更多享受和便利的同时，也受到了许多追求高品位生活的时尚人士的认可。不过对于大多数市民来说，“高房价”成了购房者难以逾越的鸿沟，毕竟，房价还是购房者考虑的首要因素。从建筑成本看，高层建筑目前多属框架结构，所用材料的品质要比多层更高一些，也正因为这一点，使它的造价比普通住宅要高。加上高层楼房的附属设施较多，比如电梯等也加大了成本。从生活质量和居住成本看，高层代表着高档次，技术含量高，所以费用也高，例如电梯等物业费和维修费等，也导致它的居住成本要比普通住宅高。这使得购买高层住宅的以经济条件优越的购房者居多，而普通购房者则依旧看好4000元以下的多层住宅。但随着土地成本的增加，多层项目将逐步淡出市场，多层项目会因为其稀缺性价格逐渐走高。相反，土地成本的增加也迫使更多项目趋向小高层及高层的开发，高层居宅将是一个不可逆转的居住选择方向。不过房价也不全是由成本决定的，楼盘的位置、环境等也是影响房价的因素。所以，想让更多购房者接受高层住宅，那么，在品质不变的情况下，适当降低门槛，以性价比更高的优质服务于购房者才是高层住宅应考虑的问题。第三部分，竞争楼盘个案分析及本案分析一、竞争楼盘个案分析由于，国际华城位于马鞍山市江东大道以东，所以具有可比性的楼盘主要有东方明珠、西湖花园、春晖家园、格林春天、江南御花园、泰和文苑。（1）东方明珠．项目简介：由上海地产集团马鞍山市金申置业发展有限公司投资30亿元人民币开发的大型房地产项目。整个项目占地约60万平方米，总建面积约75万平米，总户数近6000户，为目前马鞍山最大的项目。．项目区位：该项目位于马鞍山市东北方向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山出口仅5分钟车程。．物业类型：住宅由多层、小高层和别墅组成。．小区配套：马鞍山二中实验学校、风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施一应俱全。．目前销售状况：一期15栋多层和2栋小高层于2006年5月开盘，均价：2700-2950元之间，主力户型为87平米到120平米的三房两厅两卫。．项目优势：规模大，目前是马鞍山最大的项目；生活配套完善；品牌物业管理，物业管理公司是江苏爱涛物业管理有限公司；主打教育牌，与重点中学合作办校，项目紧邻马鞍山重点中学二中，并且与二中在项目内办有附属小学和中学，吸引年轻的父母购房。小区景观设计优美，布有水景，休闲广场等。．项目劣势：项目地理位置比较偏僻；生活、交通配套不完善，离最近的超市也有7分钟的车程；价格上无明显的优势，销售滞缓。（2）