帝亚·世豪商业中心项目营销思路及广告推广策划方案说在方案之前非常感谢贵公司给予典派的厚爱与支持，自接触帝亚·世豪项目以来，本公司不遗余力地作了一些前期工作，并对项目有了一定的认识和了解。泓泰、典派在经过前一段时间的沟通，经过双方不断的摸索和推断,已经在项目的业态规划、营销、推广、招商上有了相对统一的意见；但更多方向性、战略性、策略性营销工作及广告工作迫切需要进行。深圳典派广告以及香港世纪推广都对本项目较为关注；我们将一直坚持“实效广告为核心”的操作理念结合百年德化具体状况在营销思维及广告策划上进行全盘整合；对于广告策划我们总结出基本工作参照与问题点：（1）所操作项目的特点是什么？（2）最重要特点是什么？（主卖点）（3）目标客户是谁？（4）目标客户为什么要买或者不买？（5）我们要传达给目标客户的信息是什么？（6）怎样才能使这些信息有效地传达？凡事预则立，典派广告希望能与贵公司携手合作，愉快共进。更希望帝亚·世豪品牌日益壮大，眩目辉煌。目录第一部分形象整合第二部分SWOT分析第三部分核心定位第四部分营销策略第五部分广告推广第六部分媒体策略第七部分价格策略第一部分形象整合项目档案：帝亚·世豪商业中心位于进贤县胜利路和进贤大道交汇处，由江西广电房地产开发有限公司投资兴建的商住建筑群帝亚·世豪商业中心首层为大型多功能购物广场，步行街一、二层为商业产权式店铺，三层以上为住宅帝亚·世豪商业中心首层购物广场面积达10000平方米，层高4米，一、二层铺位共400个周边配套有大礼堂广场、水上乐园、岚湖电影院、彩虹大酒店、工商银行、汽车南站、进贤一中等项目面临的竞争趋势实力与品牌的竞争综合品质竞争价格竞争营销竞争第二部分SWOT分析项目优势：黄金地段：地处进贤繁华的商业版块胜利路和进贤大道交汇处超大规模：超大型商住建筑群，首层的多功能购物广场，步行街一、二层为400间店铺便捷交通：进贤县交通枢纽轴心地，国道旁首席物业，交通网络贯通全县及周边区域现代造型：建筑高大雄伟，气势磅礴，设计精美绝仑，洋溢简约流畅的现代主义风格卓越品质：当地首个配备强劲节能冷暖中央空调、自动扶梯等高档装修设备的商场超前经营模式：商业空间丰富多姿，领先体验一站式休闲购物项目劣势：项目所处位置属新开发区，尚未形成浓厚的商业氛围缺乏明显主题和个性化特色，人流量缺乏开发商缺乏足够的商业管理经验当地居民消费力有局限项目机会：现代人消费观念的增强全新一站式购物概念的兴起当地生活水平的提高及生活方式的改变新商圈的形成项目威胁：周边项目价格竞争激烈缺乏足够的客流和购买力选择入住商家并形成系统管理第三部分核心定位定位：帝亚·世豪商业中心所经营的项目来看，其功能范围应该仅只休闲\娱乐\购物；但综合本项地理位置及交通状况，我们在项目定位上增加“观光”这一功能！娱乐休闲购物观光帝亚·世豪商业中心儿童服装女式用品生活用品美食娱乐美容保健娱乐为何需要增加“观光”功能定位？◎集购物、娱乐、休闲三位一体的帝亚·世豪商业中心缺乏新颖性、缺乏吸引力与辐射范围、缺乏有机的整合功能、缺乏宣传推广的支撑点等。◎因为一个超大型购物广场的辐射范围非常广泛（专家预测与调查辐射范围将达到200—300公里）；因此更需要一个广泛的商业辐射区域，观光功能的建立能满足这一要求。◎因为帝亚·世豪中心需要足够的吸引力，来建立商业消费的人流基础。◎因为一个超大型购物广场需要有机的调和能力与宣传推广的新闻舆论支撑点。本项目与进贤现状的不利因素：【消费大环境尚未形成，与老市区的购物环境及商品供应有很大差距。【项目离南昌有一定距离，地段较为偏僻。【交通开发区，来往车辆稀少。请看以下图表：娱乐购物休闲娱乐购物休闲（方形状辐射范围，有商业辐射局限性）3倍数的核心竞争力观光（园形状辐射范围，有足够商业辐射的广泛性和相互性）大于、等于4倍数的核心竞争力定位及概念推广产品功能定位一站式物业——集购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务于一体休闲式物业——提供悠闲的购物享受，享受娱乐化生活，寓购于玩商业平台型物业——扩大商圈效用，带动区域经济作用属性定位进贤县超大型“一站式”商贸基地形象定位开创进贤商业新境界鼎级商圈震憾进贤定位延展对投资者——经商人士的创富航母对消费者——都市菁英的休闲领地第四部分营销策略一、给帝亚·世豪一个“女游盛地”的概念以上所述，我们将利用有限资源，将劣势转换为优势的策略；就需要我们用一个有力支点撬动这样一个大规模的商业中心的运行。这个支点就是——“女游盛地”主题概念用这样一个主题概念，串联起众多的优势抵抗劣势，甚至是将劣势转化为优势，这样我们才会超越竞争对手；我们的经营理念才会有所依托，前途才会更加明朗。当然这个主题可以是“女游盛地”，还可以是别的，但我们必须要让她有个主题。二、为什么必须要有主题？1、有主题的支撑，前期的招商、中后期的推广更好开展：如果商场拥有鲜明的主题和个性特色，在以后的广告推广上，都会有大量的卖点来发挥，广告轰炸性更强，目标受众更多。2、全面的主题塑造，可以带动老年、中年、青年三代消费，吸引他们的便不仅仅是商场的购物功能，更多的人为了娱乐生活，为享受其舒适的购物环境、免费的休闲功能。商场不比住宅，它最需要的就是人气，只要有人流驻足，就一定能导向消费。3、主题的商场才有生机与活力，可将普通商场根深蒂固的购物功能扩展深化，娱乐性使其吸引力经久不衰。商户要看到项目的本身质素才会产生投资信心，消费者要有对商场的好奇和向往，有吸引住他们目光的亮点，才有可能产生消费行为。4、如果只是产品有主题，商业中心如果没有一个整体上的大概念来支撑，就沦为进贤市场上一个位置较偏远的商业中心，失去其独特性，所以必须营造主题，让商场为主题而生，吸引注意的是其主题，让主题成为商场的重要卖点。5、当然，归根结底，主题的建设只是烘托商场形象，增加消费者吸引力的一个卖点，它的功能存在于“女游休闲“场所与购物商场之间，是一个具有综合性质的商场。两者有机结合，具有突破性，在媒体的表现手法上也会大有新意，让项目在不知不觉中已成为新闻，成为焦点。三、从哪些方面下手塑造概念？市场运行程序：塑造强有力的市场卖点招徕商户投资吸引消费者聚集人流成就品牌◎摒弃“大卖场”格局，充分打造新颖的购物空间；◎发挥主题特色。采纳体现都市文化品位且富于个性的主题设计；◎加强管理及服务品质，建立完善的售后服务系统。四、如何加强“主题概念”功能？切入点：——进贤首个超大型“女游胜地”主题概念的建立需要我们从项目根本上展开，包括商业功能、活动营销、事件营销、广告宣传等。我们将从上面列举的几个方面展开说明。商业功能上我们增加附加值——特殊功能儿童服装儿童英语、书法、电脑、儿童家居设计部、儿童理发、儿童照相女式用品+美容健身少女舞蹈、少女歌剧培训班，女子策划公司、女博士工作室、女企业家沙龙、女子形象设计中心、健身厅、女子怀旧仿幽刺绣中心、胎教中心、宠物托管生活用品车吧、茶吧、网吧、话吧、股市沙龙、体育用品专卖店美食娱乐省内各地的特色小吃、土特产品、音乐厅、茶社、疯狂迪吧、休闲影视厅公关活动上我们以贴近生活为宗旨，力求新颖并具突破性————按项目基本功能分类的活动◎儿童世界1、设立儿童玩乐设施渲染其运动氛围2、开展米老鼠欢迎列队3、报名参加艺术绘画、音乐、舞蹈比赛4、报名参加系列无人带领购物比赛5、亲子时装秀/儿童食品秀/儿童玩具秀◎女人世界1、选美2、时装SHOW3、美容沙龙4、人体彩绘5、邀请美容、美发大师现场表演美容、美发艺术◎男人世界1、设立交友会所2、开展投资讲座、经济论坛◎娱乐城1、开展卡拉OK大奖赛3、现场演唱会◎美食广场1、邀请烹调大师现场表演美食艺术2、品尝小吃猜产地在事件营销上我们整合资源、造势舆借势并举、以小博大——导入期事件营销——造势6万寻找帝亚·世豪形象代言人3万悬赏——寻找帝亚天使（在广告宣传上先制造悬念，然后在金钱数额上制造轰动性）3万悬赏——寻找世豪妹妹（在广告宣传上先制造悬念，然后在金钱数额上制造轰动性）作用：可以迅速打开知名度，在帝亚·世豪商业中心尚未正式营业前，建立楼盘的品牌效应。招商阶段事件营销——借势招商阶段我们制造新闻轰动效应，与人流对商家的作用。◎开创进贤首届糖果博览会可冠名。非订货会，主要针对消费者，吸相商户与消费人流。并请赞助商等国际知名企业赞助，利用各大媒体，在广告上进行宣传造势。◎活动后顺势召开各地的巡回招商会帝亚·世豪商业中心品牌塑造阶段事件营销◎“智慧、经验、财力、谋略”为主题的系列投资商铺的的活动特色全面、系统、科学地向投资者讲述投资中的学问、技巧、故事、成功案例以及陷阱请1位经济专家解析近年来商业经济的发展之路请1位商家代表讲述当今最真实的投资环境请1位投资人士讲述当今最成功的商铺投资的经典案例请1位地产专家讲述商铺投资的陷阱请1位发展商代表推荐他们的商铺投资经营特色第五部分广告推广一、广告策略两大任务：一方面是为了促进楼盘销售，达到广告的最直接目的；另一方面是为了塑造发展商的品牌形象，建立发展商长期的品牌效应。◎循序渐进步步为营广告推广大体上分四个步骤进行：导入期从项目形象入手，重点突出项目整体形象；强销期进入形象的强力塑造期，挖掘项目众多有力卖点；持销期进行项目综合卖点诉求，以“从点到面”的方式进一步促进商场的快速招商；尾盘期以促销点为主，促进商场剩余部分的全面招商。导入期强销期持销期尾盘期形象概念炒作形象为主卖点为辅卖点为主形象为辅促销◎长线钓大鱼楼盘较大，时间周期长；所以，通过楼盘广告宣传的诉求，会让社会产生这样一个过程：注意到被吸引关注、认知引起共鸣产生联想做出指名购买决策价格策略上，应具备长远目光。根据置业者心理机构买趋势与周边市场环