阳泉市项目策划方案.doc目录第一部分阳泉市宏观经济概述第二部分阳泉市商业市场分析一、阳泉市地缘关系分析二、阳泉市商业现状分析三、阳泉市商业分布特点四、阳泉市整体商业分析之核心商圈兴隆商圈市场类商业分析五、阳泉市整体商业分析之核心商圈兴隆商圈街铺类商业分析六、商户、消费者调研分析七、本项目重点竞争项目分析八、阳泉市整体商业分析之零散商业专业市场分析九、阳泉市整体商业分析之零散商业住宅底商分析附件：一、阳泉市整体商业分析之零散商业百货店分析二、阳泉市郊区县市商业分析第三部分项目分析一、SWOT分析二、十三参数法分析第四部分项目定位第一部分阳泉市宏观经济概述阳泉市位于山西省中部东侧、太行山西麓的山间盆地中，是山西省新兴的重工业基地之一，也是经国务院批准的甲级开放城市。总面积4452平方公里，辖盂县、平定两县，城区、郊区、矿区、开发区四区，32个乡镇，12个街道办法处，1035个行政村；总人口约130万。其中市区面积654平方公里，人口65万；盂县全县面积2514万平方公里，人口30万；平定县全县面积1391平方公里，人口32万。1、2004年阳泉市全年共完成国民生产总值150.24亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0％，增幅比上年加快2个百分点，增长速度分别比全国和全省平均增长水平高5.5和0.9个百分点。2、第一产业实现增加值3.11亿元，增长14.5%；第二产业实现增加值94.21亿元，增长16.2%，第三产业实现增加值52.92亿元，增长13.1%。3、2004年阳泉市固定资产投资继续增长，全年全社会完成固定资产投资额49.17亿元，比上年增长30.1%，其中房地产开发投资增长13.1%。全年完成房屋施工面积154.28万平方米，完成竣工面积67.35万平方米，分别比上年增长65.2%和39.2%，均创历史新高。4、在岗职工工资收入呈现大幅增加。2004年全年在岗职工平均工资达14169元，比上年增长29.76%。全年城镇居民人均可支配收入为7998.03元，比上年增加1361.15元，增长20.5%。5、城镇居民人均消费性支出5030.71元，增长20.7%。全年农民人均纯收入3437元，比上年增加325元，增长10.5%。农民人均生活消费支出2636元，增长23.8%。6、全年社会消费品零售额完成48.3亿元，比上年增长20.2%。其中城市消费品零售额为32.8亿元，较去年增长22.4％。7、阳泉是山西东部的交通枢纽，石太线电气化铁路横穿市区，公路交通已经形成以阳泉为中心的辐射公路网。8、阳泉市辖区矿产资源丰富，种类繁多，煤田面积1800平方公里，是全国著名的“沁火煤田”的重要组成部分，为全国无烟煤生产基地之一，保有储量为173—220亿吨，是典型的以煤炭矿业为支柱产业的能源重化工城市。同时，阳泉的铝矾土矿储量在26—40亿吨，为我国三大铝矾土生产基地之一，硫铁矿储量5.2—25亿吨，是我国五大硫铁矿产地之一。9、同时，阳泉也是山西省比较著名的旅游地点，拥有众多的人文景观，如娘子关瀑布、药林寺、百团大战纪念碑等。10、近期阳泉把实施工业强市战略提到日程，通过工业的崛起，为第一、第三产业及整个城市的国民经济发展提供强有力的支撑。建设新型能源和新型材料工业基地，把资源优势转化为经济优势，增加财政收入，增强经济实力，加快城镇化步伐。11、另外积极实施“外向带动”战略，加大招商引资工作力度，出台一系列鼓励进出口贸易的政策，维持外经、外贸、外事工作保持良好发展的势头，改善投资环境，积极利用外资，发展城市经济。（以上数据来源为阳泉市政府网站介绍）结合以上对阳泉市的城市状况分析，有几个比较明显的城市特点：1．是典型的重工业城市，整体经济水平较高，为商业的发展提供了一定的空间2．从城市特征角度是典型的三级城市，但由于第二产业发展较快，因此，居民收入相比其他三级城市普遍偏高，城市居民整体人均收入高于同类三级城市3．但整体城市化进程处于起步阶段，资金释放途径不明显第二部分阳泉市商业市场分析一、阳泉市地缘关系分析阳泉市东与河北省会石家庄隔太行山相邻，西与山西省会太原市衔接，属于三级城市。阳泉市市区沿横贯市中心的桃河呈扁长状分布，桃河也将阳泉市在地理上自然分割成为河南与河北两个部分。其中，桃河南岸商业较为发达，是阳泉市的核心商圈所在之处。市内道路纵横交错，最主要的纵向交通干道为泉中路，最主要的横向交通干线为桃南路。阳泉市夹于两大省会之间，从商业归属方面应当归于太原商圈，由于现阶段阳泉商业尚处于起步阶段，因此，主要的辐射区域只是市区和郊区，包括盂县和平定地区。二、阳泉市商业现状分析阳泉目前主要的商业都集中在兴隆街附近，主要的商业形式就是市场类商业。阳泉市目前在售的商业项目非常少，主要是以租赁形式经营，95%以上为企事业单位产权物业，剩余部分也被少数投资客统一租赁后分租给散客。真正完全按照市场化行为运作的商业项目几乎没有。整体的商业货品档次参差不齐，既有大众的低档商品，也有品质毫不逊于北京的中高端商品。目前阳泉市仅有两家大型百货店，一是位于邻近兴隆街的河边街上的华联商厦，再有就是属于矿区内部商业的天利购物中心。由于阳泉市现有中高端消费群体通常选择到太原或北京消费，因此，这两大商场总体经营状况一般。相比较而言，华联商厦的经营状况较好。无论是高端的商场还是低端的商业街，都没有任何管理行为而言，基本都处在杂乱无序的状态之中。三、阳泉市区域商业分布特点目前阳泉市的整体商业分布以兴隆街为中心，呈放射状分布格局，其他区域商业零星分布，不成规模。四、阳泉市整体商业分析——之兴隆商圈市场类商业分析由于阳泉市几乎所有的重要商业都在兴隆街附近，因此，我们把阳泉市的所有商业，按照街区进行分析。（一）距离本案最近的商业项目1、凯源商城地理位置桥北街市场规模总经营面积约3000平米，总商户数354家，主力单铺面积3—6平米租金状况主力店铺租金3元/平/天，年付。特点概述以中低档小商品及五金为主营业态，经营状况良好。一层建筑，以小百货和五金为主营业态，购物环境较差，整体商业布局凌乱无序。位于兴隆街商圈边缘地带，人流量较大。无空铺。业态组合小百货五金服装、鞋帽床上用品合计商铺数量2552940303542、桥北商城地理位置新建西路市场规模总经营面积约5500平米，总商户数160家，主力单铺面积6平米，有部分大铺约30平米租金状况主力店铺租金3元/平/天，年付，无押金特点概述主营低档小百货和五金，经营状况良好。无空铺。仅一层，商业档次偏低，位于兴隆街核心商圈边缘位置，但与五金类市场接近，有较好的同类消费者聚集效应。业态组合五金小百货服装、鞋包音像床上用品合计商铺数量467619910160商业汇总统计表表一：业态数量统计表市场名称业态及数量经营状况服装、鞋包五金土产床品百货音像凯源402930255以低档小百货为主，购物环境差，人流大，无空铺桥北194610769以低档小百货和五金为主，档次低，经营状况好，无空铺合计5975403319514表二：价格表市场名称租金（元/平/天）转让费（万元）主力面积(平米)租赁方式凯源3无6年付桥北3无6无押金,年付总结：1．凯源和桥北商城是距离本项目最近的两个市场，目前市场内摊位分布混乱，主营产品档次低，实际上仍然属于初级的大棚式商业结构2．市场目前的主力摊位面积为6平米，单位租金为3元，两个商场的总摊位数为514个，即使将两个商场整端到本项目，就目前的规划而言，也是不能够将整个项目填满的，另外，由于现有租金水平的限制，会在一定程度上局限本项目租金水平的合理制定。3．因此，在后期招商时，对于这两个商场的商户，应该有选择有针对性的引进，标准应该是业态水平比较高，同时能够承担较高租金水平的商户，如经营音像制品、小百货当中比较高端的经营者，如饰品和文化用品等，这样才能保证本项目的档次和水平。（二）华盛街商业业态分布表业态种类数量经营面积（㎡）主力店铺面积（㎡）主力租金（元/平米/天）工矿机电配件类五金391783253电器3150餐饮、娱乐3185美容美发3161医药、保健327家具用品124总计502180总结：华盛街是阳泉市工矿机电五金配件最为集中的一条商业街。也是距离本项目最近的商业街区。在华盛街上，五金机电产品的属性远远大于服装百货的属性，但是就城市而言，现有面积已经能够满足市场需求，而且五金机电，特别是大中型的五金机电设备对经营场所的面积和楼层要求较高，通常会选择一层的开放式店铺，如果在本项目中引进五金机电业态，一来缺乏足够的数量支撑大的面积，再有就是无法支撑一层或外门面房较高的租金或售价水平。另外，五金机电和服装、百货类业态的商业属性是无法兼容的，因此在规划时，二者必居其一。（三）桃南东路（按照由西向东方向）百货类：1、华联商厦华联商厦位于桃南东路北侧，东距桃南东路与福寿街交汇处约150米。总建筑面积约20000平米，于97年开业，是目前核心商圈的主力商场之一。该商厦的商品档次及配套在阳泉均属前列。名称华联商厦建筑物特点共七层现代建筑(带地下以层)开业时间1997年10月楼层总面积约20000㎡建面电梯情况四部双向扶梯停车场位置及车位商场前方空地，20个车位中厅面积50㎡装修档次高档装修客流量1700人次/时；(测试时间：周日13：00-14：00)预计营业额营业状况良好对外租金1F、2F、3F、4F、5F：保底扣点20%，销售额多出保底额部分再以约10%的比例扣利，无法完成销售额的商户将被淘汰。也可采用租金形式，约8元/㎡/月空置率：无6F：储藏货物，暂时自用空置率：无1B：约4元/㎡/天空置率：无单铺面积15－300㎡；主力为30㎡商户总数约300家