二、商业地产篇5、SHOPPINGMALL的传播、形成和演变。“SHOPPINGMALL”是目前国际上最流行的复合商业业态，直译为“步行购物广场”。18和19世纪，欧洲城市拱廊建筑和商业廊建筑十分流行，它们由众多商店围绕拱廊布置，这种商业组合模式被认为是SHOPPINGMALL的原型。20世纪上半叶，SHOPPINGMALL在英国和美国的发展取得了初步成功。40—50年代，由于大规模的投资开发和商业组织管理能力已经具备，大型SHOPPINGMALL开始崭露头角。一方面，SHOPPINGMALL成功地给土地开发带来了利润，刺激土地开发商和投资者大量投资；另一方面，城市发展为SHOPPINGMALL的开发提供了机会，新旧开发商纷纷参与开发，SHOPPINGMALL蓬勃兴起。这一时期无论在英国还是美国，SHOPPINGMALL的零售额增长率比总体增长率高得多，这说明SHOPPINGMALL已经得到了开发商、零售商和购物者的共同接受。50年代，美国城市大规模郊区化给郊区的SHOPPINGMALL带来了机遇，它不仅受到了开发商和零售商的欢迎，也受到了拥有私人汽车的购物者的普遍欢迎。因此，它在美国各地的建设速度是以往任何一个阶段所望尘莫及的。与此同时，在欧洲国家，城市重建、更新和新城建设都为SHOPPINGMALL提供了发展和传播机会。荷兰鹿特丹的林巴恩、英国的考文垂、瑞典首都斯德哥尔摩的卫星城维林比等地，相继有大型SHOPPINGMALL建成，特别是来自美国的影响大大刺激了欧洲的发展。到60年代为止，在北美、西欧和澳洲等地的工业化国家，SHOPPINGMALL的概念已经得到广泛接受。70年代，SHOPPINGMALL开始在东欧、亚洲、非洲和拉丁美洲等发展中国家传播。需要指出的是，70年代中期的石油危机使郊区SHOPPINGMALL的发展受挫，也促成了人们对于购物中心的思考和再认识。传统的基于美国郊区特定用地和环境状况的郊区SHOPPINGMALL，随着发展转向城市市区而发生了相应的变化，对市区特定的环境和文脉的关注，赋予了SHOPPINGMALL新的内容和含义。80年代，由于全球经济互相渗透，经济互补和一体化，SHOPPINGMALL几乎已经渗透到各个国家，遍及全世界。无论是发达国家还是发展中国家，SHOPPINGMALL已经得到人们的普遍接受，并成为现代城市的重要组成部分和多元化的社会、经济和文化背景中的城市景观。纵观SHOPPINGMALL概念的发展和传播过程，100年前简单的商业柱廊与今天形式各样、异彩纷呈的购物中心，无论是建筑形式、建筑功能和商业模式、消费行为等都今非昔比。SHOPPINGMALL建筑已经不再是商业拱廊，也不是早期意义上的美国式的郊区购物中心，它的建筑形式越来越反映日趋复杂的城市形象，成为城市景观中非常醒目的主角。与初期被动的市场观念相比，先进的管理方法积极的、正面的促进了消费活动，其布局、规模和商店类型与组成已经置于SHOPPINGMALL的有效控制之下，使承租户的利润最大化。6、SHOPPINGMALL在现代社会生活中承担的作用。SHOPPINGMALL的出现是20世纪零售商业建筑发展的一个巨大进步，它给人类社会的生活带来了巨大的变化，在现代社会生活中的地位也越来越重要。SHOPPINGMALL适应了现代社会高效率、快节奏的需要。随着消费水平的提高，人们对商品的需求与日俱增，在同一屋顶下购买所有需要的商品的愿望也越来越强烈，SHOPPINGMALL满足了人们一次购足的要求。与此同时，购物方式也经历了一场革命，从古老的集市发展到现代的百货商店和超级市场，从面对面的柜台服务发展到自选服务和自助服务，这些都在SHOPPINGMALL中得到体现。SHOPPINGMALL满足了购物与休闲活动相结合的要求。在现代社会里，人们的闲暇时间增加，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，而且还包括娱乐和休闲成分，是一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐、放松或刺激。正因为如此，除了种类多样的商店之外，SHOPPINGMALL还提供高标准的娱乐场所，诸如餐馆、体育健身中心、电影院、艺术展览等来满足多种消费需求。SHOPPINGMALL满足了人们社会交往的需要，它通过开放的公共空间为社会活动提供必要的交往场所。在汽车把人排挤出原本属于人的城市公共活动空间时，SHOPPINGMALL试图再现了传统的公共活动空间，寻找汽车时代来临之后就已经失去的城市广场。7、SHOPPINGMALL的四大特征是什么？①开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气；②开放性的对外交通设计，可广纳周边人流；③相对闭合的内部通道回路，可充分利用有效人流；④休闲与购物良性互动，形成惊人的商业效应。8、适应中国国情的SHOPPINGMALL有什么特点？在万达看来，适应中国国情的SHOPPINGMALL首要的是面积——足够大的面积，提供比现在所有的大型百货更宽敞、更明亮的、更舒适的经营环境和消费氛围。但SHOPPINGMALL又不是面积，那是一片沃土，所有现在流行的商业模式都能在这里找到自己的位置，不论是超市、百货、专卖店还是其他任何业态，而且他们都在从SHOPPINGMALL的身上吸收着成长的营养。从表面上说，SHOPPINGMALL要有开放性的公共休闲广场如共享空间以长时间吸引住消费者；有开放性和闭合性良好的交通回路如室内步行街主通道达到6米、辅通道4米以上；要兼具购物、休闲、娱乐三大功能如百货、超市、休闲场所全部具备以满足“一站购齐”消费需要。从理念上说，SHOPPINGMALL不仅是对各种商业业态和商品的集合，而是通过对他们的整合，使其在同一空间里发挥各自功能的同时，又能相互补充，实现资源共享。也就是说，SHOPPINGMALL因为满足了购物、休闲、娱乐等一体化的需求所以它拥有最明显的优势：一是短时间内可以集聚大量的消费者，而对于商铺经营者来说，人气就是商机；二是可以使进入商业广场的消费者长时间的停留在商业广场内，无形之中就会增加消费需求。而这两点，对于商铺经营者来说，是最重要的。9、SHOPPINGMALL与传统百货商店、超市等的根本区别是什么？是否采用集中管理和分散经营的管理方式。SHOPPINGMALL的管理者对其实行集中管理，其日常运行、保安、保洁、维修和促销活动等都是有组织的进行。公共空间实行统一管理，供所有的零售商和购物者共享。经营者不参与管理，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。所有者和管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。百货商店和超市的管理者就是经营者，是一家商店，由一个业主集中经营，而非多个业主独立经营。商业街虽然有多家商店集合在一起，但过分松散，缺乏统一的管理。而集贸市场的经营者不需要经过严格规划和挑选。相比之下，SHOPPINGMALL的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。可见，购物中心是一群商店的聚集，而且这种聚集是建立在统一管理的基础之上。他和一组商店松散的聚集所形成商业集中区的含义完全不同。10、何谓“订单地产”？“订单地产”是万达商业公司在进行商业房地产运作过程中采用的一种先进的经营模式，是万达能不断创造商业地产神话最重要的动力。万达与多数世界500强企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。正因为如此，万达开发的商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。而且，在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中心可以说是形成一种生产力，可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。因此，万达以“订单地产”的方式营建购物中心，实为政府、居民、商家、企业“四赢”的成功模式。11、万达集团开发的商业地产能为当地带来什么效应？我们将万达商业地产开发概括为四个工程：一是形象工程：万达集团每年在七、八个城市的商业中心区搞成片旧区改造深受各地政府欢迎。二是就业工程：万达商业地产开发每年为社会创造5万个以上的就业岗位，深得民心。三是税收工程：万达商业地产每年开发七、八个项目，营业后每年为国家新增10亿元以上税收。12、关于沃尔玛?沃尔玛位居世界500强之首，在全球11个国家开设分店，拥有超过4500家商场，全球员工数超过138万。?沃尔玛商业帝国2001年度的销售收入高达2198亿美元，相当于埃及一年的国民生产总值，富可敌国。?沃尔玛商品低于市场价格20%—50%。?沃尔玛每周接待全球顾客超过1亿人次。?沃尔玛平均每天聚集2亿元的消费潜力。?沃尔玛每天至少会有30万的客流。?每家沃尔玛商店每天有8万种商品在货柜销售。?从20世纪80年代起至今沃尔玛共投入7亿多美元建立起自己的计算机和卫星作用系统，如此高科技手段来变革交易技术系统，令沃尔玛打遍天下无敌手。如今沃尔玛的6个卫星频道网络确保了这个巨无霸85%的直接配送率，而其他连锁超市只能做到50%—60%，强大的分销中心使货物配送时间比对手缩短了3天，沃尔玛可以在1小时内对全球4000多家分店进行盘店，实行定时监控。?沃尔玛效应：（1）强势营造新一代中心商圈（2）强烈聚引人气商气（3）急剧提升物业价值（4）世界水准的先进理念：天天平价、三米微笑、200%满意?沃尔玛的四大“秘诀”：（1）让顾客满意。（2）薄利多销。（3）团队精神。（4）