招商策略罗湖商务中心结合罗湖商务中心的特点并参照相似物业嘉里中心的客户分布，我们认为罗湖商务中心的客户群体应该以物流货运、商贸机构、中介机构和金融机构为主力客户。摘要（写字楼）罗湖商务首席平台（商业）伦巴第风情国际名店伦巴第是意大利的大区，意大利行政划分简单：国家大区省市镇，意大利的行政区划中相当于中国的省的被称作大区，全国共有二十个大区。拉齐奥是罗马所在的大区；伦巴第大区的首府是米兰。米兰是全球有名的服装之都，闻名世界的米兰国际服装节每年举办，米兰给人一直是代表着时尚、“”“”潮流、前卫。伦巴第风情即是意大利风情的缩影，也是米兰情调写字楼客户群体项目定位国际时尚商务、休闲、购物中心的放大。二楼“国际名品馆”：主要经营国际品牌化妆品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏连锁店，满足商务中心自身的功能需求；三楼“时尚潮流馆”：主要经营少女装、淑女装、内睡衣及商量商务、休闲男装；同时在三楼引进比胜客、台湾666快餐、哈根达斯之类中高档饮食，满足写字楼工作人员的饮食需求。四楼“环球美食坊”：主要经营高级酒楼、韩国或日本料理、蓝山咖啡等，满足较高档次的商务接待及酒店式公寓客户、企业高管的餐饮需求；五楼“运动休闲馆”：主要配套本大厦的会所功能，同时引进纯正的意大利西餐咖啡以及风靡深圳的美容纤体馆SPA。功能定位招商业态规划达到移步换景，功能互补，充分吸引消费者进行关联性消费，形成生生不息的旺场格局。商业单元面积的划分及组合：建议品牌店从50——200平方米，餐饮从200-500特别需要说明的是，各区通过观光电梯、扶梯进行连接，形成一个竖筒状主力店，统筹考虑第一层与三层的垂直交通组织，力目标客户1、具有小资情结的写字楼白领。行为特征：小资；泡星巴客；穿CK、LV；喝蓝山咖啡；吃哈根达斯。一个略显骚包的群体。（其兴趣、特点见附件一、附件二，掌握了他们的心理，对商家的引进有着决定本项目商业成败的作用）。2、公司、企业高级管理人员。行为特征：金领阶层，对生活档次、物质有所追求。3、企业、公司老板阶层。行为特征：同上4、商务消费群体。5、因本商业定位吸引来的东门、周边消费群体。同1争使人流从一楼做垂直方向的输送，平方米，可以自由组合。主力店的引进通过物业管理服务提升物业的价值，形成良好的口碑。未来的时代是品牌力的时代，未来的市场属于强势品牌。作为好的写字楼，品牌的营造直接关系到未来的租金的提升、客户对写字楼的档次认同感。罗湖商务中心作为政府的投资物业，其影响力直接关系到招商引资、对外形象，因此，罗湖商务中心只有着眼于长久，建立起自身的品牌知名度和市场认同感，才能带动金色罗湖的宣传。具体策略：1、通过宣传推广建立自己的知名度，包括商业VI识别系统。2、通过品牌主力店的进驻提升罗湖商务中心的品牌知名度。3、罗湖商务中心品牌知名度的提升途径1）商业运营原则以主力店带动核心商场，最后盘活4、5层商铺。主力店两个主要作用：知名主力店提升整个商场的形象，从而提升整个商场的价值；知名主力店具有较强的市场号召力，可以吸引和带动大量品牌店和特色店。调整商业功能分区根据主力店业态选择品牌店及特色店确定核心商场主力店2）核心商家方案主力店+次主力店（特色店+品牌店）（多家核心商家）2、3层先出租给主力店、特色店及品牌店。备注：主力店：另称店中店，是具有品牌效应的卖场，通常广为人知，对人气的聚集有非常大的商业价值，比如中信城市广场的吉之岛，香港时代广场的玛莎与莲卡佛。3）商场操作组织流程4）拟招商家（主力店、次主力店）重点引进：百货：巴黎春天、玛莎、百盛、易初莲花、新世界、莲卡佛。餐饮：塔可钟（TACOBELL）、日式料理、台湾丫岛冰沙、豪享来、仙踪林、爵士肉扒、赛百味三明治、澳拜客、加拿大百怡我们全球百货超市网络资源百货类：玛莎、新世界、莲卡佛、先得坊、紫荆城、环宇百货、友谊城、百盛、北京燕莎、先施百货、赛特、台湾崇光、巴黎春天。超市类：易初莲花、家乐福、沃尔玛社区店、百佳、华润万佳、新一佳、欧尚、普尔斯马特、万家福、屈臣氏。我们全球品牌店网络资源LEECOOPERadidas阿迪达斯ARMANIJEANSCERRUTI1881dunhillECCO爱步EMPORIOARMANIENRICOESPN艾仕拜恩ESPRITESPRIT床品GIORGIOARMANIGIVENCHYICEJEANSJPGLYCHEREMABRUNMAXWINERPOLORALPHLAUERNTB2Trak&TravelValafrancaVERRIVERSACEZegnaSport阿尔巴斯阿兰德隆阿瑞娜阿索艾瑞尔斯艾维尔爱琳娜-棉花堡爱慕安姬奥安莉芳奥黛莉奥索卡澳洲用品巴黎世家柏莱乔特棒球手宝姿保罗贝思卡比华利保罗彪马博柏利薄涛布莱恩布鲁士诺查理王袋鼠戴奥麦黛安芬黛比路德雷尼格迪尔澳尼迪克伯爵东方信一都本都彭都市田园范思哲菲尼迪福山福特曼富铤高尔夫观奇浩沙花花公子华伦天奴古柏姿美纪梵希佳宝嘉朗嘉慕伦箭牌杰尼亚金盾金利来紧特利紧特利卡贝伦卡蒂乐鳄鱼卡尔丹顿卡麦罗克劳拉尔朗莱斯朗万朗姿老爷车乐斯菲斯利奥拉林宝坚尼龙浩旅狐罗马世家马克波士玛莎玛丝菲尔麦德仕商场交付使用原则：发展商负责提供消防、电梯、照明、装修（或商家自己装修）。租赁年限：拟定为五年以上，不含免租期。免租期限：拟定为半年。押金的确定顶呱呱星巴克咖啡帕美森（PARMESAN）RICOTTA哈根达斯丫岛冰沙豪享来德克士仙踪林爵士肉扒赛百味三明治乐杰士澳拜客加拿大百怡日本真锅商家进驻条件曼妮芬猫人蒙迪爱尔梦丽德梦特娇米奇棉田名仕耐克诺帝卡欧迪芬派克兰帝皮尔卡丹其乐企鹅乔山乔治赛姆顿清水世家热浪萨巴帝尼三和松石沙驰神思胜龙圣大保罗圣思圣雪绒史黛菲世王仕东利舒雅水孩儿斯蒂文苏格兰飞人塔西尼腾氏缇丝丹天马甜姐儿兔皇威尔诺威尔逊西蒙尼新秀丽雪莲雅迪斯雅度夫雅兰床品伊夫·费加罗衣时态尤内森扎内蒂詹尼卓凡尼·华伦天奴我们全球品牌餐饮网络资源百胜国际饮食集团旗下包括：肯德基塔可钟（TACOBELL）Ａ＆Ｗ（艾德熊）LONGJOHNSILVER’S必胜客（PIZZAHUT）曼联(亚洲)饮食业集团元/平方米拟定管理模式：聘请专业商家管理公司顾问或统一管理，保安、清洁有管理公司负责，管理公司对罗湖区资产管理公司负责。）拟定广告位、停车位：视条件提供。核心商家租金租金的确定拟定租金递增幅度：每2年租金递增3-8%拟定管理费：1、商铺进行捆绑式招商，实行连锁经营：统一VI标识、统一DressCode，统一管理（开业庆典、营销推广、主题策划、爱心捐赠等系列活动）2、商铺的经营要特别注意店铺形象符合我们的商业整体定位，注意商品质量，适时督导商户调整经营品种，对于考核不合格的经营户限期退场。3、有效运用广告，分系列、时段、区域开展多元话的广告营销活动。4、因地制宜的配合文化景点，符合商场整体伦巴第风情，使之成为商业的应景之作。经营管理模式租金及租约我们建议将前期招商工作分三步来进行推广。第一步以高屋建瓴之势使目标群体对罗湖商务中心刮目相看，全面而又系统的介绍罗湖商务中心，使得罗湖商务中心能够让更多的人来关注，同时使本来熟知的罗湖商务中心的目标群体则感受到罗湖商务中心即将有大的动作推出。第二步我们为了树立起“深圳市首席国际级商务平台”之形象，向更多的知道或不知道罗湖商务中心的目标受众传递此种信息，有效的促成犹豫不决的受众则快速定夺。找专业广告公司对项目进行VI形象设计和招商推广设计。第三步则通过举行答谢酒会来向社会各界表示谢意与敬意，树立好的社会公众形象。二层为330元/平方米·月三层为215元/平方米·月四层为140元/平方米·月五层为80元/平方米·月核心商家租约主力店租约在10-15年之间。品牌特色店租约在2-5之间。前期招商推广工作前言深圳市罗湖物业经营管理公司：我们不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶颈），我们要首先造一个势，向广大的目标受众敞开心扉，向他们展示罗湖商务中心的独特的经营理念，而受众则根据这些理念来判断发展商的实力、可靠性其发展潜力，同时也可以作为是否去罗湖商务中心租铺的决定。根据贵司与我司双方的初步沟通，结合罗湖商务中心的实际情况，就本项目招商策略，我司现提出以下主要意见：一、通过对写字楼市场、商业市场的市场调研、分析对本项目业态规划进行准确定位，以符合商家实际经营的需要，符合市场的需要。二、通过项目招商进一步健全罗湖商务中心的配套与功能，满足整个商务中心写字楼和酒店式公寓的自身需求。三、招商工作着眼于长久，在确保商家的长期经营的同时，通过知名品牌主力店的引进，进一步提升罗湖商务中心的品牌形象，为下一步写字楼、酒店式公寓、裙楼商业的租金提升打下坚实的基础。本方案通过解决以上问题，使项目经营定位、推广策略、推广细部安排等全方位形成一个整体，将从根本上促进罗湖商业中心项目招商工作的成功。以下，我司将就以上方面分别阐述我司的意见，希望双方能够最大限度的达成一致意见。目录一、项目优势（S）二、项目劣势（W）一、商业租金发展趋势二、类比物业项目商业业态调查一、2007年深圳写字楼市场分析二、2008年深圳写字楼市场展望三、深圳写字楼市场调查分析第一部分深圳写字楼市场分析第二部分深圳类比商业地产分析第三部分项目SWOT分析五、三、四、四、三、第五部分关于整体招商的操作策略功能定位招商业态规划客户定位规划商业的VI导识系统主力店的引进物业管理、商场管理服务的加强招商推广工作三、项目机会点（O）四、项目威胁点（T）一、项目定位二、一、罗湖商务中心品牌知名度打造二、第四部分项目定位第一部分深圳写字楼市场分析万平方米的写字楼面积，占了新增面积的约58.4％。一、2007年深圳写字楼市