FOCUS新科地产价值战略方案FFFOOOCCCUUUSSS焦点新科地产价值战略方案新科地产价值战略方案新科地产价值战略方案中国地产中国地产代理代理2200强强从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起从我们对新科企业的观察说起实力/视野/理想我们所认识到的项目价值平台?我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台HOPSCA十字金街重庆门户重庆窗口/北部核心纬联的服务目标：A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；B、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；纬联的服务目标：纬联的服务目标：纬联的服务目标：AAA、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；BBB、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；、以项目建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；prosperity&Development价值战略－定位篇价值战略－定位篇价值战略－定位篇ppprrrooossspppeeerrrititityyy&&&DDDeeevvveeelololopppmememennnttt商务为本商务为本商务为本商务为本政府打造企业平台到2010年，再造一个重庆工业！实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。世界500强企业入驻：政府打造企业平台政府打造企业平台政府打造企业平台到到到222000111000年，再造一个重庆工业！年，再造一个重庆工业！年，再造一个重庆工业！实行实行实行“““普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办”””的政策，吸引海内外投资的政策，吸引海内外投资的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。者来兴业发展。者来兴业发展。世界世界世界555000000强企业入驻：强企业入驻：强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等产业规模化成熟产业规模化成熟产业规模化成熟灵龙电子长安福特轿车法腾机械民生物流力帆乘用车台东日化凯瑞特种车万虎机电卡福汽车零配件世晟油箱福耀汽车玻璃航盛汽车电子联伟汽车部件秦川汽车电子北部新区汽车城香港国际汽配华克排气系统台湾元创模具迪洋仪表可口可乐饮料万达仪器产业拉动产业拉动产业拉动法国罗兰石墨优意恩科技商务需求商务需求商务需求现代制造业延锋伟世通饰件益丰密封条现代物流业基地出口加工业大江东阳伟世通发动机兆帮汽车垫片延锋江森座椅博泰汽车配件百力通汽油机库博汽配东洋滤机中南铝轮毂敏俘汽车部件永俊模具区域项目名称体量销售率入住率类别50%33%100%100%100%62%65%商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛区域区域区域项目名称项目名称项目名称体量体量体量销售率销售率销售率入住率入住率入住率类别类别类别渝北区美源国际20000100%50%50%50%纯写字楼北部高新园上丁企业公园5500010%33%33%33%纯写字楼北部高新园星光大厦10000不销售100%100%100%纯写字楼渝北区水利大厦30000不销售100%100%100%纯写字楼渝北区碧海金都20000不销售100%100%100%纯写字楼北部高新园金星科技孵化中心11000100%62%62%62%纯写字楼北部高新园海王星科技大厦95000不销售65%65%65%纯写字楼根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求良好的商务需求良好的商务需求依附于北部新区产业链条的科技、实业、事业单位较多；这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；以产业为基础的商务以产业为基础的商务以产业为基础的商务需求需求需求依附于北部新区产业依附于北部新区产业依附于北部新区产业链链链条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位较多；较多；较多；这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；销售项目开盘时间定位价格客户比例状况金城银樽驰城国际商务公寓的市场表现更好,更受投资客户青睐;中国地产代理·20强市场购买力强劲市场购买力强劲市场购买力强劲销售销售销售项目项目项目开盘时间开盘时间开盘时间定位定位定位价格价格价格客户比例客户比例客户比例状况状况状况金城银樽金城银樽金城银樽07.495%SOHO公寓开盘3600投资50%,自住50%驰城国际驰城国际驰城国际07.195%商务公寓开盘3500投资60%,办公40%近期销售的公寓物业均受到市场追捧,比较之下,商务公寓商务公寓商务公寓的市场表现更好的市场表现更好的市场表现更好,,,更受投资客户青睐更受投资客户青睐更受投资客户青睐;;;中国地产代理中国地产代理中国地产代理···202020强强强经开园经开园高新园面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；商务供应格局商务供应格局商务供应格局经开园经开园经开园经开园经开园经开园高新园高新园高新园面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台，这是区域内，这是区域内，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度商务定位商务定位商务定位北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台北北北北北北CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/CBD/纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台纯商务平台商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升第一类客户二、目标客户是谁？客群定位客群定位客群定位第一类客户第一类客户第一类客户园区产业之上下游企业，他们是——?与汽车＼物流产业相关的配套企业；?与高新技术产业相关的智力密集型企业；?与世界500强企业相关的上下游企业；?与管委会相关的企业；第二类客户……第二类客户第二类客户第二类客户二、目标客户是谁？不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是——?杂志社?研发机构?创意型企业………………客户写真客户写真客户写真人物：唐小姐行业：物流办公地点：加州花园办公面积：80㎡左右需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。客户写真客户写真客户写真人物：刘女士行业：贸易（汽车配件防腐材料）办公地点：地王广场办公面积：100㎡左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔商业领衔商业领衔商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区广州开发区广州开发区1－5年6－8年9－10年社区型商业片区型商业区域商业中心居住市场快速发展居住成熟阶段商务市场快速发展商务成熟阶段园区基础建设阶段园区发展阶段111－－－555年年年666－－－888年年年999－－－111000年年年社区型商业社区型商业社区型商业片区型商业片区型商业片区型商业区域商业中心区域商业中心区域商业中心形形形成成成居住市场快速发展居住市场快速发展居住市场快速发展居住成熟阶段居住成熟阶段居住成熟阶段新新新城城城商务市场快速发展商务市场快速发展商务市场快速发展商务成熟阶段商务成熟阶段商务成熟阶段市市市中中中园区基础建设阶段园区基础建设阶段园区基础建设阶段园区发展阶段园区发展阶段园区发展阶段心心心555年年年111000年年年国内开发区案例借鉴成熟期需要十年左右第三产业配套交通枢纽城市级配套聚集地商业地价全面飙升国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴开发区的成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第第第三产业配套三产业配套三产业配套定位,二是位于交通枢纽交通枢纽交通枢纽,和城市级配套聚集地城市级配套聚集地城市级配套聚集地;目前的开发区在商业发展方面落后,急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升商业地价全面飙升商业地价全面飙升；组团规划功能组团规划功能组团规划功能组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；毗邻经开区管委会,位于四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要塞；鸳鸯体育中心高尔夫球场汽博中心十字金街十字金街十字金街毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会,,,位于位于位于四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要