万千百货-天津和记黄埔商业项目建议书目录目录一．前言二．天津商业基础概况三．天津城市核心区商业发展四．南京路商圈商业发展五．和记黄埔项目百货主力店商业定位建议六．和记黄埔项目百货主力店初步商业规划建议前言前言北京中海首佳感谢万千百货的邀请并参与到贵司天津项目的商业操作探讨工作之中。由于时间的原因，中海首佳未对本项目进行实地考察且现有提供资料较少，故本次商业建议书的操作是从首佳积累的对天津商业的认识为基础点，凭借自身对商业发展的判断以及对百货店发展的前瞻进行初步阐述。本建议书之商业观点，有待于今后对天津市进行实地商业及市场调查以及项目考察后进行详实地论述、完善。1.天津商业基础概况天津概况及认识天津概况及认识天津概况：天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京（天津距北京120公里，是拱卫京畿的要地和门户）。天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。该市总面积约11919.70平方公里，常住人口约959.48万，城市非农业人口约528.68万，主要聚居区域为市内六区、人口约371.87万，占全市总人口的约38.7%。“十五”期间是天津历史上经济发展和综合实力提升最快的时期，全市生产总值年平均增长13.9%。随着滨海新区被列入国家总体发展战略布局，天津又迎来了重大的历史性发展机遇，这颗渤海明珠必将更加璀璨。天津概况及认识天津概况及认识天津经济发展：2006年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍。三次产业全面发展。第一产业实现增加值118.97亿元，比上年增长3.5%。第二产业增加值2485.83亿元，增长17.6%。第三产业增加值1732.93亿元，增长11.0%。三次产业结构为2.7：57.3：40。2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%；全市财政支出654.2亿元，比上年增长25.7%。2006年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。交通、通讯和用品类商品保持畅销。限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长36.0%，石油及制品类增长20.3%，通讯器材类增长19.7%，金银珠宝类增长30.7%，家用电器和音像器材类增长12.1%。2006年城市居民人均可支配收入达到14283元，增长13.0%；城市居民人均消费性支出10548元，增长9.3%。居民消费结构向良性变化，恩格尔系数为34.9%，比上年降低1.8个百分点。穿着、家庭设备用品和交通通讯支出分别增长23.8%、21.0%和9.5%。天津概况及认识天津概况及认识天津商业状况——商业分布区域：随着天津经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是环渤海三角经济圈概念的提出，给天津商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。现阶段天津市成熟商圈主要分布在市中心区域（和平区），地理位置优越，商业气氛浓厚，1-2年商业中心区的地位还将进一步巩固。成熟商圈内的代表性商业设施多为零售业态（百东北角商圈地铁沿线商货业、超市及专业店和专卖店商业街），相对南市商圈圈海河沿线商餐饮、娱乐、休闲业态较少。滨江道—圈和平路商圈奥运商圈南京路商随着房地产及交通的发展，新兴商圈主要分布圈大梅江区域商圈小白楼商在海河周边、中环线周边等。圈天津概况及认识天津概况及认识天津商业状况——主要商家品牌资源：天津市城市核心商业集中于和平区周边。和平区只有11平方公里的面积，经过近年来不断的规划改造，商贸、商业成为区域发展的集中优势，区内拥有劝业场、滨江商厦、中原百货华联店、伊势丹、津汇广场等万平米以上的商业设施15家；拥有万达商业广场、女人街等10万平米以上的大型商业卖场2家。近几年，越来越多的外资百货开始大举“抢滩”津门的百货零售市场。全市商业最为繁华的滨江道、南京路成为这些百货商家争夺的重点。继美美百货、海信广场相继闯进核心商圈之后，崇光百货、乐宾百货等外资零售商都已在本市的商业中心区落脚。天津概况及认识天津概况及认识天津商业状况——大型复合商业设施统计：2.天津城市核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展商业分布：?天津的传统商圈少而集中,主要以和平区的滨江道、和平路和南京路的金三角为主要消费中心，辅以南市东马路和小白楼组成传统五大商圈。?主要由数个相邻的商业街道组成较集中的商业消费区—商业设施以百货公司、街铺、大型超市等组成。天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展天津核心区商业发展商圈名称滨江道商圈和平路商圈南京路商圈小白楼商圈南市商圈地理位置和平区滨江道沿和平区和平和平区南京河西区小白南开区东马路线路沿线路沿线楼徐州道周边形成时间1920年代1920年代1986年1920年代1994年代主要经营定中低-中档次中档次中-中高档次中档次中-中高档次位现有商业规35000030000012600062000300000模估算（平方米）辐射范围市内六区、郊县市内六区市内六区、河西区及和南开区、和平及外地游客郊县及外地平区部分顾区、红桥区、河游客客北区部分顾客目标消费群各年龄层次消费各年龄层次25-45岁，收25-45岁，收25-45岁，收入群体消费群体入中等偏上入中等的消中等偏上的消费的消费群体费群体群体3.南京路商圈商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路——未来商务发展区域：根据相关部门规划，南京路地区在未来几年内将建成三大功能区域，逐步形成天津市的商务商贸经济带。中央商务区：解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域面积为31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的特色功能区。该区域规划了11个总建筑面积为118.5万平方米的大型商务建筑，将为小白楼地区打造CBD的硬核地位。中央商业区：东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域面积为50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主兼容商务功能为特色的功能区。该区域规划大型商业设施12处，总建筑面积172.6万平方米。中央信息区：东起哈密道，西至南门外大街的区域面积为22公顷，该区域规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的CID功能区，将依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦建设三点相连的现代通讯产业功能区，并规划建设总面积为45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。南京路地区规划建设重大项目33个，涉及范围包括商务服务业、现代商业、金融业、休闲娱乐业、旅游业、电信和其它信息传输服务业等。其中，人才科技大厦、诚基中心、现代商城、地铁营口道项目（本项目）、津汇广场二期五个大型项目已经相继启动。南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展（本项目）南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展南京路商业发展4.和记黄埔项目百货主力店商业定位建议本项目商业定位建议本项目商业定位建议从现有市场环境条件上看：?天津市乃沿海直辖市，近几年经济发展较快，外来商业及中高档次商品品牌正逐步涌入津城。→具有百货内部中、高档次品牌供应商基础?天津市核心商业区域（和平区和平路、滨江道、南京路、小白楼等）日益壮大，政府商业规划、周边消费群体、品牌商家及商户、商业氛围及交通便捷支持力度较高。→商业发展基础及市场大环境较好?核心商业区内商业呈现良好发展趋势：现有主要商家包括商品市场、传统百货、超市及大卖场、家电家居专业店、百货+超市GMS、精品百货店、流行百货店、品牌专卖店街等。→从现有商业发展程度上看，主题型百货尚缺?南京路逐步发展成为商务高消费区域：中高收入群体的涌入、高档次消费场所的设立。→项目周边已经具有一定中高档次消费客流?现有南京路上出现的规模性商业设施上看：世纪商厦为专业市场、国际商场乃中高档次综合百货、伊势丹为高档次精品百货、津汇广场为青春流行百货。→项目周边已出现中高档次消费聚集地的发展趋势，从现有供给上看多为综合一站式百货/购物中心和青春流行百货店，尚缺优雅、成熟、中高端的主题购物场所。本项目商业定位建议本项目商业定位建议从和记黄埔购物中心的现有条件上看：?从现有购物中心布局规划来看，主力店偏于左侧，右侧则为商业街及其他功能店。→主力店承载着整体商业设施需求的功能和需求（中高档次定位的基础）?主力店规模为15320平方米，商业街为16100平方米，在整体购物中心主力店所占比例偏小仅为20%。→主力店的商品业种和品牌档次应与购物中心的商业街和功能店相协调?和记黄埔营口道项目乃综合项目包括商业、住宅公寓及写字楼。根据目前国内复合型购物中心的招商来看，在没有酒店配套的基础上，购物中心内街多为流行、运动、青春类服装服饰类店铺的组合。→主力店内在流行量贩类和青春运动类服装服饰类商品比重应适当降低（满足高贵、商务、时尚、精致生活需求的成熟型消费人士的购物主题基础）本项目商业定位建议本项目商业定位建议1.项目设施经营定位（设施经