无锡保利达广场策划报告——策源地产·2009-08——项目认知[项目基本情况]－区位本项目位于无锡市崇安区解放北路以北，通运路以西，北临古运河。靠近无锡老城区与火车站，交通便利。[项目基本情况]－经济指标总用地面积：67829㎡总建筑面积：456281㎡物业形态：住宅、酒店式公寓、商业、会所住宅面积：275121㎡酒店式公寓面积：38000㎡商业面积：24160㎡会所及配套设施：3000㎡综合容积率：5.02绿地率：40%停车位：2400[项目认知]无锡/市中心/城市综合体Hotel酒店随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品消费休闲消费将日益成为主流，作为满足人们高档休闲消费需求的酒店业是必不可少的。Office办公楼Shopping购物进入办公楼的人员一般具有较改变传统的“单兵作战”的营销高的购买力，办公人员进出商CBD中的形式，以综合性商业的整体效应业街，也使客流呈现多元化。来促进消费。HOPSCA停车场ParkingConvention集会Parking实际上是指交通，泛指集聚客流的会所及娱乐设施。即周围应具备完整的交通网络。Apartment国际公寓国际公寓注重细节雕琢，以培养和发展居住文化内涵为附加值。市场分析万平方米元/平方米1008000整体市场806000123供销结构60价格走势区域特征?09年市场供求倒挂现象明显?均价稳步上扬?三区鼎力?09年销量强势走高?开发商年初降价策略成?各区域呈现百花齐放6月8.47%4.91%11.92%17.01%25.92%10.37%21.40%4000?供量大幅缩水效初现?楼盘大打价格战?08年存量房去化加快40?4月之后均价有所反弹供不应求价格趋稳三足鼎立市场向好后市上扬百花齐放200020[2008年1月-2009年6月无锡商品住宅市场成交走势][2009年5月-2009年6月无锡商品住宅区域分布]5月9.07%3.91%9.26%17.55%29.40%8.96%21.85%0008.108.308.508.708.908.1109.109.309.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供应量成交量成交均价崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区[市场竞争界定]竞争界定一：全市高端公寓竞争界定二：全市高端酒店式公寓[高端公寓市场]含义由于高端公寓的丰富性、变迁性和复杂性，对于高端公寓的界定始终莫衷一是；不同的人和区域对于高端公寓的认识均不相同，人均收入不同的区域对于高端公寓的认识存在较大差异；所以无锡高端公寓的界定需要一个标准：无锡高端公寓市场发展与无锡人均GDP（2008年人均GDP突破10000美元）的水平存在差距，现在的高端公寓市场发展幵不成熟，大多为自我标榜的高端高价。在介入研究无锡城市高端公寓市场时，我们从单价角度入手，以毛坯8000元/㎡-20000元/㎡做研究标本，一窥究竟。了解无锡“旧城”向“大城”的转变与升级城市规划太湖广场滨湖新城正式启动太湖广场崇安新城惠山新城2000年2003年2006年2010年旧城模式新城模式新旧城融合大城市中心建设南拓北展中心南移副中心改造，中心升级启示：1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。对本项目而言，存在城市升级与转型下所形成的客源多板块置业趋势，品牌的占位与建立，存在占领市场的基础。10了解无锡由单核心向多元化转变华润信息学院地块惠山新城栖霞天元世家理想城市湖滨壹号金科香港恒隆复地公园城凯宾斯基万达香港保利顺驰万科绿地万科东郡朗诗保利达2003年2004年2005年2006年—2008年2009年……多元化、概念化、创新化、定位精高端需求大众化居住需求的爆发准化的中高端市场突破被激发启示：1、市场需求存在受大盘及不同概念化高端物业的定位实现需求转变提升的可能；2、封闭单一的市场向开始向多元、丰富的市场置业特征转变。对本项目而言，在无锡豪宅市场虽则短短几年发展历程，但又竞争激烈的市场上寻找突破的机会，是重中之重。认识无锡高端住宅的分布新旧高端板块之争?城中板块：传统高端公寓聚城中板块集区板块优势：1.人民路崇安寺商圈2.南禅寺商圈3.市内一流购物广场项目所在区域处于传统的高端住宅聚集区?太湖广场板块：规划利好太湖广场板块板块优势：1.市级行政中心2.人民大会堂3.太湖广场4.博物馆、展览馆、图书馆?滨湖板块：自然资源板块优势：蠡湖新城板块1.蠡湖中央公园2.无锡新体育中心3.蠡湖十景认识无锡高端住宅的分布典型高端项目PK城尚城（均价9400元/平米）城中区滨湖区南长区世贸国际公寓（均价14000元/平米）金域蓝湾（均价9500元/平米）茂业豪园（9000元/平米）朗诗未来之家（均价11000元/平米）蠡湖一号（均价11000元/平米）无锡目前在售的高端高层公寓个案均价最贵14000元/平米，其中部分价格过万元楼盘另含精装修成本，由此可见一方面无锡中高端公公寓价差不明显，另一方面与上海、苏州等周边城市高端公寓相比，无锡高端公寓价格相对较低。[2008年6月-2009年6月无锡高端公寓市场供量走势][2008年6月-2009年6月无锡高端公寓市场销量走势]高端公寓逐渐走强，需求导致量价齐升[2008年6月-2009年6月无锡高端公寓市场均价走势][2008年6月-2009年6月万科金域蓝湾量价走势][2008年6月-2009年6月世贸国际公寓量价走势]万科金域蓝湾---充分展示景观资源，以质素较高的产品入市，带动后期产品的开发，提升项目价值?项目背景：无锡唯一一处梁溪河和京杭大运河的交汇地段，建筑面积约38万?启动策略：以面朝京杭运河及梁溪河双水交叉处的三栋楼首先入市，10000不到的均价，贴近市场的户型产品迅速抢占高端1市场?后续开发：软件：万科的品牌效应硬件：现场20万㎡水景的展示效果地块：得天独厚的地块优势?开发时间：2008年12月至今面积销售率价格(元)房型套数（㎡）产品特点两房264（66%）8978%当之无愧的形象王者，以母亲河梁溪河与京杭9000-大运河双水景为卖点，旨在唤起无锡人的运河四房66（17%）17568%11000水乡情结，无奈的是，万科高估了无锡人对于四房66（17%）21632%运河人文的热衷程度。世贸国际公寓---通过区域和项目炒作树立超高端形象，瞄准锡城大户型高端公寓空白，走港式豪宅路线基本资料?总建筑面积：约11万㎡?总套数：487套?可售套数：300套?物业形态：高层?户型面积：140-358㎡?物管费：3.5元/平米/月再等3-5年，这个项目会大卖！！产品特点----某无锡资深业内人士面积销售率世贸让无锡人认识了什么是真价格(元)套数（㎡）正意义上的豪宅，超大户型、奢华内饰、超高均价。无不显61（12%）140-16051%示其与众不同，可是定价的偏151（30%）18614%14000差却使得其将自己拉入了与太154（31%）204-24013%湖景观别墅的总价竞争泥潭中。136（27%）290-35818%朗诗未来之家----瞄准区域级中心城市，通过产品复制和主打高科技手段产品创新规避市场竞争南京朗诗基本资料?无锡朗诗总建筑面积：约20万㎡?总套数：1300套?可售套数：450套?物业形态：高层、小高层?苏州朗诗户型面积：90-200㎡?在售均价：11000元/㎡?物管费：2.3元/平米/月常州朗诗产品特点（高层、小高层）杭州朗诗每个城市皆以科技节能为主要诉求，产品形态、外观基本不变。仿佛是流水线上的杰作茂业豪园---以项目在经营购物中心为卖点，通过灵活价格策略，求得淡市下的稳定去化产品特点基本资料?虽然小户型受到一定市场追捧，总建筑面积：约14万㎡?但是更多靠的是商业资源的吸总套数：约500套?引，购买客群与豪宅要求的客可售套数：约100套?群质量想去甚远，拥有80万，物业形态：高层?你即可入住。户型面积：110-180㎡茂业豪园----商业庇护下的养子?物管费：2元/平米/月商业支撑住宅销售价格总价段面积销售率区域项目房型套数折扣(元)（万元）（㎡）78-110两房252（50%）11378%低区特价房小户型8000元/㎡，太湖广场茂业〃豪园9500150三房83（16%）15053%大户型7000元/180四房166（34%）18232.5%㎡统计时间节点为09年4月无锡高端住宅市场现状?在售高端项目09年上半年走出一波热销行情，呈现供不应求的态势?高端公寓在成交放量的前提下，价格亦在不断上升，强劲需求导致量价齐升.?锡城高端需求强劲昭示购买力强大.如果单从目前市场供需状况分析，无锡市高端公寓具有较好的市场前景，但本项目入市是在未来的2-3年，因此需要分析未来的供应量无锡高端住宅未来供应建筑面积已售面积待售面积销售板块项目名称产品类型容积率（万平米）（万平米）（万平米）周期2007年12月-崇安区城尚城高层住宅11292.422012年2月2007.8月-2009朗诗未来之家小高层、高层住宅2011.68.42.3年11月5A写字楼、五星级酒店、国际会展2008年6月-2012世贸国际公寓111.69.44.55南长区中心、国际公寓、年5月高层住宅购物中心、甲级写2007年12月-茂业豪园字楼、五星级酒店、143.510.56.52010年5月高层住宅2008年6月15日-独栋、联排、洋房、蠡湖一号459361.22011年3月高层住宅滨湖区08年12月-2013万科金域蓝湾高层住宅381.836.22.5年1月总计13929.5109.5