百瑞景中央生活区商业发展建议我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略住宅战略强调城市中心化的、国际化的方向，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的国际+示范中央生活区。商业战略走创新补缺的方向，打造非主流高端复合商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。=领导者创新者整体战略全面提升可售部分溢价空间企业与项目品牌达成可持续性发展的终极目标。发展战略住宅引领全城高端商业重塑市场标杆两者相互促进共为依托实现,,,,,商业定位?商业现状：成熟的核心商圈以主流百货服饰电器为主，尚缺乏高格调成规模的非主流商业综合设施，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补商业缺失的作用。?城市规划：在未来项目所在区域将打造成为高品位商业商务区和高品质生活居住区．?潜在客户需求：项目商业将承担片区高端客群的细分需求,同时满足项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。商业定位区域差异性+区域互补性+项目独特性=非主流高档商业街区定位分解小比例的辅助型社区商业提供完善生活配套完美解决日常生活需求?位置：在社区内部分布。配套服务型商业：?功能：为社区增值，展示社区高档的生活类超市、银行、邮政、数码冲印、书局、花店形象。?对象：服务社区内业主以及周边居民。?业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。?规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过3万㎡。?形式：1-2层底商或街铺。一般城市居住区商业设施指标类别居住指标人均商业建筑面积0.7-0.91㎡/人合理服务半径800-1000m高比例的时尚和非必需型商业，定位分解以满足消费顾客的细分需求，?位置：沿项目中轴,城市市区域中心型商业:政干道一侧。突出项目的商业品牌和与主要商圈的差异个性。譬如?功能：区域性。艺术教育培训及文化展示，非服饰类的奢侈品牌，包?对象：服务武昌乃至辐射括国际名牌的家私、卫浴、水晶制品、红酒、雪茄等大武汉及周边地区。用品的展销店群.?业态：艺术培训、餐饮、娱乐、休闲等，与武昌核心商圈形成差异化，并互为补充。?规模：7--8万㎡左右。?形式：1-3层街铺、主力店，利用中心广场营造氛围。商业物业价值体系的建立商铺可以实现项目的基本价值，而拓展点和外延点是项目价值快速实现以及提升的最终保证。基础价值商铺武昌核心商圈区域价值点归纳产品规划多元化拓展点领先的项目定位以街区形式和通过经营形式和约10万㎡的商业规模业态的差异化形成本项目商业的与住宅综合形象核心竞争力。外延点主力店品牌的影响力各具主题的功能组团专业物业管理公司服务招商销售模式创新产品定位产品多元化，领先于市场。挑高1-2层铺1层铺?非主流特色商业街区由商业街区组成，1-2层结构的街铺，局部挑高LOFT形态设计，商业街区由1-2层、挑单层面积40-60㎡为主，一般不超过100-200㎡，丰富和完善特色高街铺组成商业街区的业态组合。?主力店品牌展示店格调餐饮店置于特色商业街区的中心及两端，2-3层结构，1500-3000㎡，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。一层分割为街铺租售，二层部分可分割租售?社区型商业与特色商业街区产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构，与住宅布局融合。注：产品定位参考消费者、业内人士访谈结果。车流最大的节点人流量最大节点商业价值中轴路沿线次干道沿线内街沿线③居住价值①区②区③区④区②从项目地块价值分析角度出发，①项目中轴路沿线商业价值最大.可设置高比例的时尚和非必需型商业,在人流车流集中的中心广场设置主力店.在次干道沿线设置小比例的社区辅助型商业.内街沿线则点缀社区会所及标杆形象物业.④商业设施AB业态规划CDA:时尚购物广场结合项目地块资源和开发节奏，以及“一纵两横”的道路结构，项目将以组团式结构规划出各具特色主题的发展区域，同时与周边景观空间的有机结合，使各区文化休闲公园域成为项目的发展中心，针对这D:一项目特点,依托商业定位,在遵循住区商业开发和运营规律的基础上,我们对项目商业业态布局规划B:格调餐饮街区提出合理化具体建议:A：时尚购物广场C:艺术商业中心B：格调餐饮街区主：艺术商业中心题C商业D：文化休闲公园布局示意布局建议划分依据：※充分考虑商业街区的商铺特点及人流引导动线；※体现国际情景复合商业街区的发展优势；※融合项目相关高档物业的资源配套，提升品位，营造时尚格调；※逐一反映非主流商业街区的创新性,提升商业的价值；※业态规划上讲究关联性，推行循环消费理念．力求有特色性、均好性。布局建议※以几家主力店为主，多家次主力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用。※建议核心主力店应安排在商业街区尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽量引导购买者能经过所有门店的门口；※次主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如商业街主干道或支干道）而非核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街区；※其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街区中相对独立的位置，减缓消费者游览过程中的疲劳穿行。布局建议以大型知名主力商家作为项目商业四个主题的主要招商对象，形成商业街区每个方向的特色招商与互动、互补效应，并可吸纳更多同品质的中、小商家进驻，推动整个商业街区的发展。A：时尚购物广场作为整个项目的门户,紧邻项目入口的两座地标式建筑，代表整个社区的形象面，这里也是我们判断为商业价值最大的区域之一,人流车流汇集，口岸潜力不容低估，主力店设置于此具有强力的带动效应，同时由于此处商业体量较大，还需要综合性购物休闲业态作支撑，另为满足此处高端商务配套需要，少量的西式餐饮,高品质健身中心及社区配套也能进行合理的业态衔接。A-8A-4A-5A-7A-1A-2A-3A-6A-9A-10A-11A-12A-13A-４A-５A-４A-５A-1A-２A-３A-６A-７A-８美容品牌国际一线品牌折扣店国际一线品牌折扣店运动特区精品家饰会所超市主力店主力店服务配套休闲A-９咖啡A-10琉璃工A-11房水晶A-12制品品牌A-13珠宝业态分布面积配比化装品首饰3000㎡国际一线品牌折扣店皮具箱包3000㎡运动品牌3000㎡精品家饰国际名品家私饰品等1500㎡运动特区高端健身会所,瑜珈馆,舍宾馆等3000㎡高端美容会所1000㎡品牌美容会所品牌美发店800㎡品牌标准超市,药店,银行,服务配套5000㎡小型集贸市场等B：格调餐饮街区西式餐饮主力店B-1B-2规划为美食餐饮街区，大型高端中餐店（如俏江南，四季等）、各类西餐品牌特色店．同时增加相当规模的车位以满足餐饮的服务配套需要。B-3B-4注重室外露天环境的营造．选择美食餐饮店务求品位与品牌,另还有品种与类别相互区隔，打造成武汉真正最具格调的餐饮街区。中式业态分布面积配比餐饮B-5B-6大型品牌中式餐饮(2-3家)3000-4000㎡主力店高档西餐(3-5家)格调餐饮2000-4000㎡咖啡冰淇淋店(3-5家)中西式快餐(3-5家)1500㎡B-7B-8C-5C-1C-4C-2C-3C：艺术商业中心艺术商业中心包括项目一期A地块和规划中的全日制学校，浓郁的人文教育氛围和艺术街区的定位,加之来自于雄楚,南湖片区的高知客群,使得这里集中了艺术培训,特色影院,品牌画廊等商业项目,在带来丰厚收益的同时,也提升了项目整体精神内核.C-5C-1C-4C-2C-3国际艺术影院大型教育培训机构主力店主力店业态分布面积配比艺术工作室10000㎡（个人设计室、传媒策划公司等）艺术教育培训琴房,舞蹈室,书画教育等8000㎡艺术影院特色艺术影院2500㎡品牌画廊品牌画廊1000㎡艺术收藏各种艺术品收藏2000㎡摄影摄像工作室摄影摄像工作室2000㎡服务配套便利店,花店,书局,邮局等3000㎡酒吧酒吧酒红酒坊清吧爵士吧D-2D-1吧D-3国际精品酒店城市艺术中心社区顶极会所主力店D：文化休闲公园文化休闲公园是项目的核心利益点,以低调奢华的精品酒店为形象龙头,打造出了项目尊贵,享受的核心定位特质.这一商业区域对于项目整体形象塑造将起到至关重要的作用.同时我们建议此处沿景观轴线修建步行内街,规划少量品牌酒廊和展示性强的商业铺面,在富有自然气息与都市氛围的情景商业空间，可通过对都市生活的立体化营造，增加社区的时尚感和国际感，令客户在优美的自然空间中，感受都市生活的风情万种.业态分布面积配比洋酒,红酒坊1000㎡品牌酒廊雪茄休闲吧400㎡精品酒店奢华私密的国际精品酒店3000-5000㎡高端商务沙龙300㎡顶极会所社区会所3000-5000㎡（游泳馆，网球场等）城市展览中心，3000-5000㎡艺术中心特色中西酒吧，国际书院服务配套服务配套500㎡优越的原生树木自然资源，高规格高品位的综合性顶极会所，高端的商务沙龙,国际书院，有着鲜明特色的城市艺术中心及中西高端酒吧等休闲设施一起，营造出了体现城市艺术活力，富有现代感和表现力的生态休闲主题，为项目的整体定位发展及住宅营销提供有力的支持。卖点营造塑造街区标志性建筑,铸就项目精神堡垒.卖点营造结合项目生态资源，精致而富于变化的景观设计,为实现真正的情景商业街区缔造了可能．卖点营造独特而极具美感的建筑外型.将形成为无声的，但却是项目商业最具力量的广告．卖点营造多维复合的商业空间,巧妙与社区别墅、花园洋房及中央公园连接构成复合商业街区特色,商铺走向沿地势巧妙转化，构成立体商业通路.卖点营造丰富多彩,切合主题的营销活动及多渠道的推广,有效提